중국 부동산 시장의 변화: 선전 신규 주택 거래의 56%가 후분양으로 거래

확실성에 대한 선호가 중국 부동산 시장을 재편하고 있습니다. 핵심 허브인 선전의 올해 1~4월 신규 주택 거래 중 완공된 주택(후분양) 비중이 56%에 달했습니다. 한때 시장을 지배했던 선분양 모델에서 벗어나는 이러한 움직임은 수년간의 건설 지연과 개발사 채무불이행 이후 구매자 심리에 일어난 뿌리 깊은 변화를 나타냅니다.

광둥성 주택정책연구센터의 리위자 수석 연구원은 "현재 주민들의 주택 소비는 '보는 것이 곧 얻는 것'이라는 원칙에 매우 집중되어 있다"며 "개발사들 또한 이러한 추세에 맞춰 개발 및 마케팅 전략을 바꾸고 있다"고 말했습니다.

베이커 연구소의 데이터에 따르면 1월부터 4월까지 선전에서 9,524채의 후분양 주택이 판매되어 선분양 물량인 7,479채를 앞질렀습니다. 이러한 추세는 전국적으로 확산되고 있으며, 톈진의 한 프로젝트는 첫날 단 3시간 만에 물량의 70% 이상을 판매하며 '사는 것이 곧 받는 것'이라는 슬로건 아래 5억 8,300만 위안의 매출을 기록했습니다.

하지만 후분양 모델로의 전환은 양날의 검과 같습니다. 지난 20년 동안 고레버리지와 빠른 회전에 의존해 온 개발 논리를 근본적으로 뒤바꾸기 때문입니다. 소비자에게는 구매 위험을 낮춰주지만, 개발사에게는 수익이 발생하기 전까지 자금이 프로젝트에 묶이는 기간이 늘어나면서 자금 압박을 극심하게 높입니다.

복구에 그늘을 드리우는 재고의 역설

후분양으로의 이동이 구매자의 우려를 해소하는 반면, 국가 데이터는 개발사들에게 곤혹스러운 역설을 보여줍니다. 부동산 정보 제공업체 CRIC에 따르면 50개 주요 상장 부동산 기업의 총 재고 장부 가액은 2025년 말까지 14.7% 감소한 7.1조 위안(1.04조 달러)을 기록했습니다. 이는 수년간 이어진 주택 과잉 공급을 해소하려는 노력이 어느 정도 효과를 거두고 있음을 시사합니다.

그러나 재고의 구성은 다른 이야기를 들려줍니다. 완공되었으나 미분양된 주택의 비중은 2025년 말 전체 재고의 22.1%로 사상 최고치를 기록했으며, 이는 전년도의 20.8%에서 상승한 수치입니다. 중국지수연구원(CIA)의 첸원징 정책 연구 디렉터는 "완공된 주택의 절대량은 줄어들고 있음에도 불구하고 전체 재고가 더 빠르게 감소하고 있기 때문에 비중은 오히려 높아지고 있다"며 "이는 개발사들이 여전히 완공된 물량을 장부에서 털어내는 데 어려움을 겪고 있음을 의미한다"고 분석했습니다.

시장 현실과 맞물린 정책적 유도

규제 당국은 토지 매각 단계부터 이러한 전환을 적극적으로 독려하고 있습니다. 선전은 2023년 8월 토지 경매에서 후분양 시범 사업을 재개했으며, 이후 여러 주거용 필지가 선분양 불가 조건으로 매각되었습니다. 하이난성은 이미 전면적인 후분양 제도로 전환했습니다.

이러한 정책적 추진력은 구매자의 자발적 수요와 결합되어 업계에 고통스럽지만 필요한 디레버리징(부채 축소)을 강요하고 있습니다. 중신증권은 이러한 전환에 시간이 걸릴 것이며, 비효율적인 재고로 인한 부담은 2027년 말경 관리 가능한 수준이 되고 2028년 말에 대부분 해소될 것으로 예측했습니다. 개발사들에게 남겨진 과제는 시장의 기본 규칙이 새로 쓰여지는 과도기 동안 어떻게 살아남느냐 하는 것입니다.

본 기사는 정보 제공만을 목적으로 하며 투자 조언을 구성하지 않습니다.