米国の家賃手頃さが改善：家賃上昇の緩和と譲歩の増加を受けて

家賃の手頃さが4年ぶりの高水準に

米国の家賃の手頃さは4年間で最高の水準に改善し、全国の家賃に必要な世帯収入の中央値は28.4%にまで減少しました。これは1年前の28.8%からわずかな減少であり、2025年10月17日に発表されたZillowのレポートによると、住宅にとって財政的負担とみなされることが多い30%のしきい値を下回っています。この手頃さの向上は、家賃上昇率の冷え込みと、これまでにないレベルの家主による譲歩の直接的な結果です。

現在、家主はZillowに掲載されている賃貸物件の37.3%で譲歩を提供しており、これは2019年の14.4%から大幅な増加であり、9月としては過去最高の記録です。多世帯住宅の全国的な家賃上昇率は、昨年9月には前年比1.7%に鈍化し、2021年以降で2番目に低い年間成長率を示しています。同様に、一戸建て住宅の家賃は前年比3.2%増加しましたが、これはZillowの2016年以降の記録では最小の年間成長率です。この傾向は、2024年に新規アパート建設が大幅に増加した後に続いており、建設業者がパンデミック時の住宅需要の高まりに対応した結果、過去半世紀で最も多くの多世帯住宅が完成しました。

市場ダイナミクスと経済的影響の分析

賃貸市場のダイナミクスの変化は、金融市場とより広範な経済に重大な影響を及ぼします。特に南部のようにより少ないゾーニング規制を持つ地域での賃貸ユニットの供給増加は、家賃上昇の緩和において極めて重要な要因でした。マクロ経済的な観点から見ると、家賃の手頃さの改善は、世帯の可処分所得の増加につながり、さまざまなセクターでの消費者支出を刺激する可能性があります。

とりわけ、家賃上昇率の減速は、中央銀行にとって主要な懸念である広範なインフレの緩和に貢献します。Capital EconomicsのエコノミストであるStephen Brownは、この傾向の重要性を強調し、次のように述べています。

「家賃はインフレを高止まりさせる主要な要因の一つでした。これは、全体的なインフレが現在おそらく2%に向けて戻りつつあるという、かなり良い兆候です。」 **消費者物価指数（CPI）**の住居費インフレ指標は、2023年初頭のピーク8.3%から5.2%に低下しており、Capital Economicsはこの傾向が続くと予想しており、年間家賃上昇率が2025年末までに3%を下回ると予測しています。このインフレ圧力の緩和は、連邦準備制度理事会が将来の金融政策調整を検討する際の自信を高め、潜在的に2020年3月以来初めての利下げにつながる可能性があります。

不動産セクター、特に不動産投資信託（REITs）および不動産管理会社にとって、家賃上昇率の抑制と譲歩の増加は、収益源と収益性に圧力をかける可能性があります。オフィスREITであるParamount Group (PGRE)のような企業は、すでに空室率の低下や募集家賃の引き下げといった課題に直面しています。しかし、2025年10月17日のJ.P. Morganのレポートは、賃貸市場、特に一戸建て賃貸物件（SFRs）が、耐久性のある需要と好ましい人口動態トレンドにより、投資家にとって回復力のある機会を提供すると示唆しています。特に住宅所有がより困難になるにつれて、この傾向は顕著です。

広範な背景と地域差

最近の手頃さの改善は、継続的な借り手の財政的圧力と家賃と収入の不均衡を強調した2025年初頭のレポートとは対照的です。現在の傾向は、供給の増加が需要を満たし始め、借り手に安心感を与え、住宅市場のバランスを取り戻している市場を浮き彫りにしています。ZillowのシニアエコノミストであるOrphe Divounguyは、次のように強調しました。

「より多く、より速く建設した市場では、より多くの借り手が快適にアパートを借りられるようになり、その投資が報われていることが見て取れます。これは、政策が供給を需要に追いつかせれば、住宅費を抑制できるということを思い出させます。」

家賃上昇率の地域差は明らかです。Zillowのデータによると、オースティン（-4.7%）、デンバー（-3.4%）、フェニックス（-2.2%）、オーランド（-0.8%）を含むサンベルトおよびマウンテンウェスト地域では、アパートの家賃が前年比で最も速く下落しています。逆に、シカゴ（6%）、サンフランシスコ（5.6%）、ニューヨーク（5.3%）など、より厳しい建築規制や高い需要がある地域では、家賃上昇率が高くなっています。

将来の見通し

今後、賃貸市場は転換期を迎える可能性があります。主要な不動産分析会社であるCoStar Groupは、現在の新規アパート供給の流入が吸収されるにつれて、2025年と2026年に家賃が上昇すると予測しています。この予測は、多世帯物件の完成が2024年の533,000戸から2026年には推定250,000戸に減少する見込みと、建設着工件数の急激な減少に基づいています。CoStarの多世帯分析担当ナショナルディレクターであるJay Lybikは、「2022年第1四半期以降減少していた全国の家賃は、ほとんどの市場で供給過剰状態が終焉したことを反映して、再び上昇している」と述べています。需要が一定に保たれれば、市場は供給過剰から供給不足に移行する可能性があり、その結果、空室率が低下し、家賃上昇率が歴史的な平均を上回るペースで加速する可能性があります。建設のリードタイムが長いことを考えると、市場が潜在的な供給不足に迅速に適応できない可能性があり、これが借り手にとって将来の価格上昇を悪化させる可能性があります。