Le secrétaire au Trésor américain Scott Bessent indique une déclaration potentielle d'« urgence nationale du logement » cet automne, explorant des options politiques telles que la normalisation des codes du bâtiment, la réduction des frais de clôture et l'examen des exemptions tarifaires sur les matériaux de construction pour faire face aux problèmes critiques d'abordabilité du logement et aux pénuries d'approvisionnement. Cela pourrait avoir un impact significatif sur les secteurs de l'immobilier et de la construction.

Le secrétaire au Trésor signale une possible urgence nationale du logement

Le secrétaire au Trésor américain, Scott Bessent, a indiqué que l'administration envisageait de déclarer une urgence nationale du logement cet automne. Cette déclaration potentielle, la première du genre depuis la crise des subprimes de 2007-2008, souligne la gravité de la crise de l'abordabilité du logement dans le pays.

L'événement en détail : un marché sous pression

Le marché immobilier américain est actuellement caractérisé par la convergence de facteurs difficiles : des prix immobiliers exorbitants, des taux hypothécaires constamment élevés et des coûts croissants associés à la propriété, y compris les impôts fonciers, les frais d'association de propriétaires et les primes d'assurance. Les prix des logements ont connu une augmentation substantielle de plus de 40 % entre 2019 et 2022. En juillet, le prix de vente médian d'une maison typique aux États-Unis s'élevait à 443 141 $, marquant une augmentation de 1,1 % par rapport à l'année précédente.

Les taux hypothécaires sont restés élevés, avec un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans moyen à 6,56 % à la fin du mois d'août. Cela a contribué à une baisse de 1,6 % des ventes de maisons en juillet par rapport à l'année précédente. La pression financière sur les acheteurs de maison est évidente, le paiement mensuel d'une maison au prix médian aux États-Unis ayant augmenté de 59 % entre 2020 et 2023. L'abordabilité du logement est tombée à son plus bas niveau depuis près de 40 ans, et les estimations suggèrent que le pays est confronté à une pénurie substantielle d'environ 4 millions à 4,7 millions de logements.

Pour faire face à cette situation critique, le secrétaire Bessent a noté que l'administration explorait un éventail d'options politiques. Celles-ci comprennent :

  • Réforme des permis et du zonage : Actions potentielles visant à normaliser les codes du bâtiment et de zonage locaux, dans le but de simplifier les permis de construire résidentiels, de réduire les formalités administratives et de faciliter l'augmentation de la densité de logements.
  • Mesures de réduction des coûts : Réduction des frais de clôture pour les acheteurs de maison.
  • Allégement tarifaire : Examen des exemptions tarifaires pour les matériaux de construction clés tels que l'acier, l'aluminium et le bois, qui ont contribué à l'augmentation des coûts de construction. La National Association of Home Builders (NAHB) estime que les tarifs ont ajouté entre 9 200 et 10 900 $ au coût de construction d'une maison moyenne, les coûts des matériaux de construction ayant augmenté de 34 % depuis décembre 2020.
  • Disponibilité des terres fédérales : Mise à disposition de terres fédérales pour le développement de logements et réduction des réglementations pour inciter à la construction.
  • Réforme des GSE : Exploration des réformes de Fannie Mae et de Freddie Mac, pouvant inclure la monétisation ou la privatisation pour étendre l'accès aux prêts hypothécaires.
  • Aide financière : Possibles crédits d'impôt et aide financière pour les acheteurs de maison afin de compenser les coûts.
  • Pénuries de main-d'œuvre qualifiée : Initiatives visant à remédier au manque de main-d'œuvre qualifiée dans le secteur de la construction.

Analyse de la réaction du marché et des implications

Une déclaration d'urgence nationale du logement et la mise en œuvre des changements de politique proposés pourraient avoir des implications substantielles dans les secteurs de l'immobilier et de la finance. Les constructeurs de maisons bénéficieront directement de mesures telles que l'allégement tarifaire et la simplification des permis, ce qui pourrait réduire les coûts d'intrants et accélérer les délais de projet, augmentant potentiellement leurs marges. Les principaux constructeurs de maisons tels que D.R. Horton, Lennar (LEN), Toll Brothers (TOL) et PulteGroup (PHM) ont déjà vu la performance de leurs actions refléter l'anticipation de développements aussi favorables.

Les prêteurs et les banques pourraient connaître une forte augmentation de l'activité de prêt à mesure que le marché du logement se dégèle potentiellement. Cependant, l'efficacité des interventions fédérales est débattue, car une grande partie du fardeau réglementaire affectant le développement du logement relève du niveau local.

La relation entre la politique de taux d'intérêt de la Réserve fédérale et les taux hypothécaires est complexe. Bien que les actions de taux de la Fed influencent l'économie en général, les taux hypothécaires ont tendance à s'aligner plus étroitement sur les rendements des bons du Trésor à 10 ans. Pour que les taux hypothécaires connaissent une baisse significative, l'inflation devrait reprendre sa tendance à la baisse vers l'objectif de 2 % de la Réserve fédérale.

Contexte plus large et commentaires d'experts

La gravité de la situation actuelle du logement est soulignée par le fait qu'un ménage typique doit gagner 118 530 $ par an pour pouvoir s'offrir une maison au prix médian de 402 500 $, ce qui est nettement supérieur au revenu médian des ménages d'aujourd'hui. La dimension politique de cette déclaration potentielle est également notable, positionnant l'abordabilité du logement comme un enjeu clé avant les élections de mi-mandat de 2026.

Alors que la perspective d'une intervention est importante, les experts expriment des degrés divers de scepticisme quant à l'impact potentiel et à la légalité de tels pouvoirs d'urgence.

"Nous pourrions déclarer une urgence nationale du logement à l'automne", a déclaré Bessent au Washington Examiner, soulignant l'exploration active des options par l'administration.

La National Association of Realtors (NAR) a publiquement déclaré qu'elle était prête à collaborer avec l'administration, le Congrès et les dirigeants des États/locaux si une urgence nationale était déclarée, en se concentrant sur les réformes visant à augmenter l'inventaire et à améliorer l'abordabilité.

Cependant, certains analystes restent prudents quant à l'efficacité de l'intervention fédérale, en particulier compte tenu de la complexité historique de l'influence sur les marchés immobiliers locaux.

Perspectives

Les prochains mois seront cruciaux alors que l'administration pèsera ses options. Les facteurs clés à surveiller incluent les spécificités de toute déclaration d'urgence, la réponse des gouvernements des États et des municipalités, les contestations juridiques potentielles et les indicateurs économiques plus larges, en particulier les données sur l'inflation. Bien qu'un soulagement immédiat pour les acheteurs de maisons et les locataires ne soit pas garanti, l'objectif à long terme de ces politiques est d'augmenter l'offre de logements, d'atténuer les pressions sur l'abordabilité et, finalement, de stabiliser les prix des logements. Le marché surveillera de près toute nouvelle annonce du département du Trésor et de la Réserve fédérale à mesure que ces développements se dérouleront.