Les REIT hypothécaires surpassent les sociétés de développement commercial dans un environnement de taux changeant

Les REIT hypothécaires surperforment alors que les taux d'intérêt changent

Les Sociétés de Placement Immobilier Hypothécaires (mREITs) ont nettement surpassé les Sociétés de Développement Commercial (BDCs) au cours de la dernière année, marquant une divergence notable de performance au sein du paysage de l'investissement à haut rendement. Cette tendance est clairement observable à travers le VanEck Mortgage REIT Income ETF (MORT), qui a manifestement surperformé à la fois le VanEck BDC Income ETF (BIZD) et le Putnam BDC Income ETF (PBDC) durant cette période. Les principaux moteurs de ce changement incluent un environnement favorable créé par la baisse des taux d'intérêt à court terme pour les mREITs et une appréhension accrue des investisseurs concernant les défauts de prêt des BDCs, exacerbée par les faillites d'entreprises récentes.

Performances divergentes au sein des secteurs à haut rendement

La surperformance de MORT par rapport à ses homologues BDC a été substantielle sur diverses périodes au cours des 12 derniers mois. Cette divergence peut être attribuée aux sensibilités inhérentes de chaque secteur aux fluctuations des taux d'intérêt et aux conditions du marché du crédit.

Les REITs hypothécaires bénéficient généralement d'une réduction progressive du taux des fonds fédéraux. De telles baisses peuvent diminuer leurs coûts d'emprunt pour le financement repo, ce qui est crucial pour les portefeuilles à effet de levier se concentrant sur les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) d'agence. Des sociétés comme Annaly Capital Management, Inc. (NLY) et AGNC Investment Corp. (AGNC), acteurs importants dans l'espace des MBS d'agence, sont particulièrement sensibles à ces changements de taux. Lorsque les taux d'intérêt baissent, la valeur de leurs avoirs en MBS existants à faible rendement a tendance à augmenter, contribuant à l'appréciation de la valeur comptable et à l'amélioration des flux de trésorerie. Cet allégement de la pression fait suite à une période difficile pour les mREITs caractérisée par une courbe des taux inversée et des taux à long terme en hausse.

Inversement, le marché des BDCs, souvent considéré comme un indicateur du secteur du crédit privé de 1,7 billion de dollars, a fait face à des vents contraires considérables. Les baisses de taux ont réduit les paiements en diminuant les revenus de prêt des prêts à taux flottant et la concurrence intensifiée des banques a encore plus exercé une pression sur les marges de prêt. Cela a entraîné une sous-performance marquée, l'indice BDC accusant un retard important par rapport au S&P 500 en 2025. Des BDCs cotées en bourse spécifiques ont connu des baisses significatives, avec Blackstone Secured Lending Fund en baisse d'environ 21%, Blue Owl Capital Corp de 19%, et Ares Capital Corp en baisse d'environ 12%.

Impact des baisses de taux et de la qualité du crédit sur les BDCs

L'impact négatif sur les BDCs a incité les gestionnaires à réduire les distributions de dividendes. Par exemple, le Blackstone Private Credit Fund (BCRED), le plus grand BDC de l'industrie, a réduit son dividende de 9% le mois dernier—sa toute première réduction. D'autres firmes, telles que Oaktree Strategic Credit Fund et Golub Capital Private Credit Fund, ont également réduit leurs paiements de 10% et 15%, respectivement. Les analystes suggèrent qu'une réduction de 75 points de base des taux de référence pourrait se traduire par une baisse de 8 à 10% des dividendes totaux des BDCs, étant donné que les ratios de couverture des dividendes se situent actuellement près de 100%.

Ajoutant aux préoccupations concernant la qualité du crédit, la faillite en septembre 2025 de First Brands Group, un important fournisseur de pièces automobiles, a révélé des vulnérabilités critiques au sein des secteurs du crédit privé et des BDCs. Avec des passifs estimés entre 10 et 50 milliards de dollars, cet événement a déclenché une cascade de pertes pour les investisseurs institutionnels. Les structures de financement opaques de l'entreprise, y compris 4 milliards de dollars de dette cachée, ont masqué un effet de levier insoutenable. Les BDCs ayant une exposition significative à de telles dettes en difficulté font face à des appels de marge potentiels ou à des liquidations forcées, contribuant aux préoccupations de risque systémique au sein du système financier.

Les REITs hypothécaires sont bien positionnées pour s'améliorer

En revanche, les perspectives pour les mREITs semblent de plus en plus positives. L'assouplissement de la courbe des taux inversée, où les coûts d'emprunt à court terme dépassaient les rendements des actifs à long terme, combiné à la baisse des taux d'intérêt, crée un environnement d'exploitation plus favorable. Annaly et AGNC Investment Corp., par exemple, montrent un élan positif dans la valeur de leurs MBS et anticipent une réduction des coûts d'emprunt.

Les valorisations actuelles des principales mREITs reflètent cet optimisme, avec Annaly (NLY) estimée à un ratio cours/valeur comptable d'environ 1,08x et AGNC Investment Corp. (AGNC) à 1,23x, selon des données récentes. Ces chiffres indiquent une augmentation de la valeur comptable, suggérant un potentiel de rendements plus élevés grâce à l'expansion des multiples.

Les experts de l'industrie corroborent ce changement positif. Steve DeLaney de Citizens JMP note :

"Au sein de l'industrie des mREITs, l'impact positif le plus important sera probablement observé dans le segment des mREITs commerciales, où des taux plus élevés ont augmenté le coût de portage pour les emprunteurs avec des prêts relais à taux flottant et des taux de capitalisation NOI plus élevés ont réduit les valorisations immobilières."

Jade Rahmani de Keefe, Bruyette & Woods ajoute que l'environnement de l'immobilier commercial (CRE) "devrait s'améliorer au quatrième trimestre et en 2025" en raison des baisses de taux imminentes. Cette amélioration devrait être tirée par l'augmentation des volumes de transactions et des rendements attractifs sur les nouveaux investissements en actions et en dette, ainsi que par de meilleurs marchés de financement.

Considérations d'investissement et perspectives

Les destins contrastés des mREITs et des BDCs présentent des considérations d'investissement nuancées. Alors que la surperformance soutenue des mREITs pourrait attirer davantage de capitaux, faisant grimper les valorisations, les BDCs pourraient faire face à une pression continue si les préoccupations concernant la qualité du crédit persistent et si l'environnement de taux d'intérêt reste difficile pour leur modèle d'affaires. Les futures décisions de la Réserve fédérale concernant les taux d'intérêt resteront un facteur déterminant essentiel pour les deux secteurs à court et moyen terme.

Pour les investisseurs recherchant la stabilité, en particulier sur un marché volatil, les actions privilégiées et les mini-obligations dans les deux secteurs offrent des rendements attractifs (généralement de 9 à 10%) avec une volatilité nettement inférieure à celle des actions ordinaires. Bien que certains analystes suggèrent des opportunités dans des BDCs soigneusement sélectionnées suite à la baisse de leurs prix, la prudence est de mise lorsqu'il s'agit de rechercher des rendements de dividendes élevés dans les actions ordinaires de mREITs comme AGNC, ARMOUR Residential (ARR), ou Orchid Island Capital (ORC). Leurs solides bénéfices peuvent être temporaires, influencés par l'expiration des swaps de taux d'intérêt, ce qui pourrait entraîner une baisse des marges d'intérêt nettes et une réduction des ratios de couverture des dividendes. Une approche éclairée, axée sur les fondamentaux sous-jacents et la durabilité des paiements, est essentielle.