La déclaration de Trump sur une valorisation de 1 000 milliards de dollars pour Fannie Mae et Freddie Mac a relancé les spéculations sur leur sortie du contrôle de l'État, alors même que le responsable chargé de mettre en œuvre ce plan assume un second poste à la tête du renseignement américain.
Le président Donald Trump a déclaré vendredi aux journalistes que les deux géants du crédit hypothécaire pourraient valoir ensemble environ 1 000 milliards de dollars, un chiffre qui a brièvement fait grimper l'action Fannie Mae de 10,4 % et celle de Freddie Mac de 9,7 %, avant que les deux gains ne s'effacent en fin de matinée. La hausse s'est estompée après que l'analyste de KBW, Bose George, a tempéré ces propos, déclarant à Bloomberg que l'estimation de la juste valeur combinée de l'entreprise, comprise entre 200 et 250 milliards de dollars, restait inchangée.
"Le chiffre de 1 000 milliards de dollars est bien au-dessus de toute analyse crédible de la valeur autonome de ces sociétés", a déclaré Jaret Seiberg, analyste des services financiers et de la politique du logement chez TD Cowen. "Il allait déjà être opérationnellement et politiquement difficile de mettre fin aux conservatoires. Nous ne voyons pas comment on pourrait surmonter ces obstacles si le directeur de la FHFA consacre l'essentiel de son temps aux questions de sécurité nationale."
Cette déclaration intervient quelques jours après que Trump a nommé Bill Pulte — le directeur de l'Agence fédérale de financement du logement (FHFA) qui supervise Fannie et Freddie — au poste de directeur par intérim du renseignement national, un rôle qui le place à la tête de la CIA et de la NSA en plus de ses fonctions dans le domaine du logement. Pulte, dont le grand-père a fondé l'un des plus grands constructeurs de logements du pays, conserverait ses deux postes. Trump a déclaré que Pulte "a fait un travail phénoménal chez Fannie Mae-Freddie Mac" et a qualifié le poste au renseignement de "poste non permanent".
Fannie Mae et Freddie Mac sont placés sous tutelle fédérale depuis la crise financière de 2008, lorsque le gouvernement a pris le contrôle pour empêcher l'effondrement du système américain de financement du logement. Cet arrangement était censé être temporaire. Dix-huit ans plus tard, les deux entreprises parrainées par l'État garantissent ou détiennent encore environ 70 % des prêts hypothécaires américains, selon la National Association of Realtors, et le gouvernement fédéral détient des bons de souscription pour environ 80 % des actions ordinaires des deux sociétés.
Le fossé de 1 000 milliards de dollars
L'évaluation de Trump diverge nettement des données financières réelles des sociétés. Au 31 mars, la valeur nette de Fannie Mae s'élevait à 112,7 milliards de dollars et celle de Freddie Mac à 74 milliards de dollars, soit un total de 187 milliards de dollars — environ un cinquième de l'estimation présidentielle. L'administration avait auparavant envisagé de vendre des actions à une valorisation allant jusqu'à 500 milliards de dollars pour lever environ 30 milliards de dollars pour le gouvernement fortement endetté, a rapporté Bloomberg.
Cet écart est important car toute introduction en Bourse nécessiterait un accord sur une valorisation de départ satisfaisant à la fois le Trésor, qui cherche à maximiser les recettes, et les investisseurs institutionnels, qui exigeront une décote pour le risque lié à l'absence de garantie explicite de l'État. Sans garantie de sauvetage en cas de crise future, les investisseurs en titres adossés à des créances hypothécaires exigeraient des rendements plus élevés, ce qui augmenterait les coûts d'emprunt pour les acheteurs de logements à un moment où les taux hypothécaires sont déjà élevés, a déclaré Susan Wachter, professeur d'immobilier et de finance à la Wharton School.
Le double rôle de Pulte accroît le risque d'exécution
L'analyste de Wedbush, Michael Piccolo, s'est demandé si Pulte dispose de la "capacité nécessaire pour faire avancer le travail complexe de restructuration réglementaire et financière requis pour une recapitalisation et une libération" des deux entreprises. La FHFA doit approuver tout plan de capital, fixer de nouvelles normes réglementaires et gérer le processus politique de sortie de la tutelle — tout cela pendant que Pulte dirige 18 agences de renseignement.
Les partisans de la privatisation, dont de nombreux alliés républicains de Trump, soutiennent que les entreprises sont viables par elles-mêmes et qu'une introduction en Bourse pourrait lever des milliards. Le gestionnaire de fonds spéculatifs milliardaire Bill Ackman de Pershing Square a écrit en décembre que les actions ordinaires de Fannie et Freddie "restent notre meilleure idée pour 2026". Mais les deux actions ont chuté d'environ 30 % depuis le début de l'année, et un forum Reddit destiné aux investisseurs des GSE a montré une frustration croissante cette semaine, un utilisateur postant : "Je déteste le dire, mais Trump est passé à autre chose avec F2."
Trump a rencontré les PDG des grandes banques de Wall Street, notamment Jamie Dimon de JPMorgan, David Solomon de Goldman Sachs et Brian Moynihan de Bank of America, en août dernier pour discuter d'une éventuelle introduction en Bourse. S'exprimant devant les journalistes vendredi, Trump a déclaré "ce n'est pas une urgence" lorsqu'on l'a interrogé sur le calendrier. La Maison Blanche, la FHFA, Fannie Mae et Freddie Mac n'ont pas répondu aux demandes d'informations actualisées sur le calendrier.
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