Un projet de loi sur le logement adopté à la Chambre par 396 voix contre 13, avec des réformes réglementaires clés

La Chambre des représentants a adopté le 27 mai la loi « 21st Century ROAD to Housing Act » par 396 voix contre 13, modernisant pour la première fois depuis les années 1970 les codes des logements préfabriqués et supprimant les évaluations environnementales redondantes qui ajoutent des mois aux délais des projets.

« Ce projet de loi n'est pas une solution miracle, mais la législation repose sur le progrès, non la perfection », a déclaré dans un communiqué le représentant J. French Hill, un républicain de l'Arkansas ayant contribué à l'élaboration du texte. « Ces réformes du côté de l'offre auront un effet significatif, en augmentant la construction de logements à travers tout le pays. »

La loi met à jour le programme HOME Investment Partnership du ministère du Logement et du Développement urbain (HUD), la plus grande subvention fédérale dédiée exclusivement au logement abordable, qui n'avait pas été réautorisée depuis 1992. Elle supprime également le mandat fédéral exigeant un châssis permanent pour les maisons préfabriquées — une exigence datant des années 1970 qui ajoutait des coûts inutiles aux logements construits en usine. Les dispositions relatives aux banques communautaires modernisent le traitement réglementaire des dépôts de garde et réciproques, permettant aux prêteurs locaux de conserver davantage de capitaux pour les prêts hypothécaires et le financement de la construction.

Le projet de loi retourne désormais au Sénat, qui avait adopté une version antérieure contenant une disposition exigeant que les investisseurs de logements construits pour la location (build-to-rent) possédant plus de 350 unités les vendent dans un délai de sept ans. La Chambre a supprimé cette clause, suscitant un soulagement dans un secteur qui avait gelé ses nouveaux investissements dans ce segment. Phoenix, leader national de la croissance du build-to-rent avec 30 000 unités à l'échelle de la ville, avait vu les capitaux se rediriger vers des communautés de maisons de ville, les promoteurs cherchant à éviter l'obligation de vente forcée, selon Adam Baugh, avocat spécialisé en droit foncier chez Withey Morris Baugh PLC.

Soulagement pour le secteur du build-to-rent

L'obligation initiale de cession sous sept ans imposée par le Sénat avait gelé les nouveaux investissements dans le build-to-rent, a déclaré Baugh. Les investisseurs ont cessé d'engager des capitaux dans les communautés locatives de maisons individuelles — des ensembles de maisons de style cottage destinées à la location longue durée plutôt qu'à l'accession à la propriété — et ont redirigé leurs fonds vers des projets de maisons de ville d'au moins trois logements par structure pour contourner la réglementation.

« La capacité à attirer des investisseurs dans cette classe d'actifs a immédiatement cessé », a déclaré Baugh. La version amendée de la Chambre « améliore les perspectives du secteur du build-to-rent dans la région de Phoenix », a-t-il ajouté, bien que les acteurs du secteur restent « en mode attente » jusqu'à la promulgation de la loi.

La divergence entre les versions de la Chambre et du Sénat signifie que la forme définitive de la loi reste incertaine. Le président de la Chambre, Mike Johnson, a qualifié le projet de loi de « législation transformationnelle qui répondra immédiatement au problème d'abordabilité du logement », tandis que la représentante Maxine Waters, démocrate de Californie, l'a décrit comme « un énorme pas en avant pour enfin résoudre les crises du logement abordable et de l'itinérance ».

Simplification réglementaire et impact sur les banques communautaires

Au-delà du différend sur le build-to-rent, les effets les plus durables du projet de loi pourraient provenir de ses dispositions de simplification réglementaire. La suppression des évaluations environnementales redondantes dans le cadre du programme HOME cible un goulot d'étranglement spécifique : les projets nécessitant plusieurs approbations fédérales font souvent l'objet d'examens séquentiels plutôt que simultanés, ajoutant des mois de retards et des millions de coûts de portage. La mise à jour du code du logement préfabriqué — la première depuis les années 1970 — concerne un secteur qui représente environ 10 % des nouvelles maisons individuelles, mais qui a été freiné par des mandats fédéraux obsolètes rendant les unités construites en usine plus coûteuses que les alternatives construites sur site.

Les dispositions relatives aux banques communautaires traitent d'une autre contrainte sur l'offre de logements. En modernisant la manière dont les dépôts de garde et réciproques sont traités à des fins réglementaires, le projet de loi vise à maintenir les dépôts au niveau local plutôt que d'obliger les banques communautaires à placer leurs fonds auprès d'institutions plus grandes. Ce changement pourrait accroître le pool de capitaux disponibles pour les prêts à la construction et les hypothèques sur les marchés où les grandes banques nationales ont une présence limitée.

La crise d'abordabilité du logement — alimentée par un déficit cumulé estimé à 3,8 millions d'unités à l'échelle nationale — est devenue un rare sujet de consensus bipartite au Congrès. Le vote à 396 contre 13 à la Chambre reflétait ce consensus, bien que la réponse du Sénat au projet de loi amendé déterminera si les réformes deviendront loi ou s'enliseront dans des négociations bicamérales.

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