Points clés à retenir :
Une refonte réglementaire en préparation depuis des années pourrait offrir ce que la Réserve fédérale sous Kevin Warsh a refusé de fournir : des taux hypothécaires plus bas pour des millions d'accédants à la propriété américains.
La proposition révisée de Bâle III Final de l'administration Trump, qui réduirait le montant de capital que les banques doivent détenir contre les prêts hypothécaires à faible risque, devrait être finalisée d'ici début 2027 après la fin de sa période de consultation plus tôt ce mois-ci. L'Urban Institute estime que la règle pourrait faire baisser les taux fixes des prêts hypothécaires à 30 ans de 0,2 point de pourcentage en moyenne, et jusqu'à 0,5 point de pourcentage pour les emprunteurs qui versent un apport d'au moins 40 %.
« Ces changements devraient rendre plus attractif pour les banques de conserver les prêts hypothécaires à faible risque dans leurs bilans, et cette concurrence devrait se répercuter sur les emprunteurs sous la forme de taux plus bas », ont écrit les chercheurs du think tank basé à Washington dans un document analysant la proposition.
Cette règle représente un revirement radical par rapport à l'approche adoptée sous la présidence de Joe Biden, dont les régulateurs avaient proposé des augmentations de capital qui avaient suscité de vives critiques de la part des banques et des législateurs. Les régulateurs ont publié une version fortement révisée de la règle plus tôt cette année, réduisant les pondérations de risque pour les prêts hypothécaires jugés moins susceptibles de faire défaut. Pour un emprunteur versant un apport de 20 % — souvent le minimum pour éviter l'assurance hypothécaire privée — les taux pourraient baisser entre 0,15 et 0,4 point de pourcentage, selon l'Urban Institute.
Les emprunteurs à plus haut risque qui versent moins de 20 % d'apport pourraient voir leurs taux augmenter modestement, ont noté les chercheurs, reflétant l'approche différenciée de la règle en matière de pondération des risques.
Comment la règle atteint les emprunteurs
Les banques doivent détenir du capital contre les prêts hypothécaires qu'elles conservent dans leurs bilans en fonction du risque que les régulateurs estiment que ces prêts représentent. La proposition révisée réduit considérablement ces soi-disant pondérations de risque pour les prêts hypothécaires à faible risque, ce qui rend moins coûteux pour les banques d'octroyer et de conserver ces prêts. Bien que les banques n'aient traditionnellement pas considéré les prêts hypothécaires comme un centre de profit majeur — les utilisant plutôt pour approfondir les relations clients — la baisse des charges en capital pourrait modifier ce calcul.
L'impact de la règle dépendra de la façon dont les banques réagiront une fois le texte final publié. Les régulateurs devraient prendre jusqu'à la fin 2026 ou début 2027 pour achever le processus réglementaire.
L'effort Bâle III Final est l'aboutissement d'une poussée internationale visant à harmoniser les normes de fonds propres bancaires après la crise financière de 2008. La réécriture actuelle aux États-Unis a été suivie de près par le secteur bancaire, qui avait averti que la proposition de l'ère Biden restreindrait les prêts et augmenterait les coûts pour les consommateurs.
Une voie distincte de la Fed
Ce potentiel allègement hypothécaire survient alors que la Réserve fédérale sous la présidence de Warsh a montré peu d'empressement à réduire son taux directeur. La banque centrale a maintenu son taux clé inchangé cette année, et un nombre croissant de décideurs politiques ont exprimé leurs inquiétudes concernant une inflation persistante, certains suggérant que la Fed pourrait augmenter ses taux d'ici la fin de l'année.
Le président Donald Trump a minimisé ces inquiétudes inflationnistes et a plaidé pour des réductions de taux spectaculaires afin d'abaisser les coûts d'emprunt pour les logements, les voitures et autres achats importants. La réécriture de Bâle III offre une voie alternative vers des prêts hypothécaires moins chers qui ne dépend pas du comité de fixation des taux de la Fed.
Trump a retardé la semaine dernière la signature d'un projet de loi bipartite sur le logement abordable — le 21st Century Road to Housing Act — le qualifiant de « bâillement » et arguant que son importance était secondaire par rapport à la législation électorale. Le président de la Chambre, Mike Johnson, a déclaré que la Chambre enverrait le projet de loi au bureau de Trump quoi qu'il arrive, déclenchant un délai de dix jours pour que le président le signe ou y oppose son veto.
La Cour suprême a accordé lundi à Trump une victoire majeure sur le pouvoir exécutif, statuant par 6 voix contre 3 que les présidents ont toute latitude pour licencier à volonté les dirigeants des agences indépendantes, renversant un précédent vieux de 91 ans. La Cour a fait une exception pour Lisa Cook, gouverneure de la Réserve fédérale, lui permettant de conserver son poste par 5 voix contre 4 pendant qu'elle conteste la tentative de Trump de la licencier pour des allégations non prouvées de fraude hypothécaire. Trump a déclaré qu'il chercherait à la destituer à nouveau.
La proposition Bâle III Final, si elle est finalisée comme prévu, représenterait l'un des changements réglementaires les plus conséquents pour le marché immobilier depuis des années — une évolution qui pourrait réduire les mensualités de millions d'emprunteurs sans le moindre geste de la Fed.
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