Points clés :
La plupart des propriétaires américains paient des milliers de dollars de plus que nécessaire sur leur prêt immobilier parce qu'ils ne comparent jamais les offres des prêteurs, selon une nouvelle étude.
Les acheteurs et propriétaires américains ont surpayé environ 65 milliards de dollars par an en coûts hypothécaires évitables depuis 2022, 87 % des emprunteurs payant probablement au-dessus des taux de marché compétitifs, selon une nouvelle étude de Bankrate.
« Le rêve d'accession à la propriété semble de plus en plus hors de portée pour des millions d'Américains, donc il vaut la peine de se demander si le problème vient du marché ou du processus », a déclaré Matt Fellowes, directeur général de Bankrate et auteur principal de l'étude. « Notre recherche suggère que pour la plupart des emprunteurs, des taux compétitifs existent ; les emprunteurs ne les voient tout simplement jamais. »
L'étude, qui a analysé 3,2 millions d'originations hypothécaires issues des données fédérales sur le logement par rapport au marché numérique des prêts de Bankrate, a révélé que les emprunteurs qui comparent les offres pourraient économiser 279 $ par mois en moyenne. Pour l'emprunteur typique, cela représente 78 186 $ sur la durée d'un prêt de 30 ans — soit plus que l'épargne-retraite totale médiane d'un ménage américain. Le taux hypothécaire fixe sur 30 ans s'établissait en moyenne à 6,49 % jeudi, selon Freddie Mac, coincé dans la fourchette moyenne-haute des 6 % alors que l'inflation a résisté à un déclin rapide.
Ces résultats remettent en question l'hypothèse selon laquelle l'accession à la propriété bâtit la richesse de la classe moyenne, car la dette qui sous-tend cette richesse porte une « taxe cachée sur l'accession à la propriété » que la plupart des emprunteurs ne voient jamais. Fellowes et son co-auteur Jack O'Connor estiment que les emprunteurs qui ont acheté une maison en 2025 seulement paieront environ 11 milliards de dollars par an en paiements excédentaires, soit un total d'environ 247 milliards de dollars sur la durée de ces prêts.
Ces résultats surviennent alors que l'accessibilité au logement est devenue une préoccupation économique centrale. Des taux hypothécaires proches de 6,5 % ont poussé le paiement mensuel médian d'une nouvelle maison à des niveaux records, excluant les primo-accédants et ralentissant les ventes de maisons existantes à leur rythme le plus bas depuis des décennies. La trajectoire des taux de la Réserve fédérale reste la variable dominante : les marchés de swaps anticipent actuellement environ deux baisses d'un quart de point d'ici la fin de l'année, bien que l'inflation persistante ait repoussé ces attentes à plusieurs reprises.
Le paradoxe de la richesse : les hauts revenus surpayent davantage
Les emprunteurs à revenus élevés sont les plus susceptibles de surpayer, selon la recherche. Parmi les ménages gagnant entre 100 000 $ et 200 000 $ par an, 90 % surpayent, cédant environ 23 % de leur solde total de prêt à des coûts hypothécaires évitables sur 30 ans. En comparaison, 82 % des emprunteurs à faibles revenus gagnant moins de 49 000 $ surpayent, perdant environ 1 472 $ par an.
Cette tendance s'étend à la qualité du crédit. Les emprunteurs dans le quartile le plus bas du ratio dette/revenu — ceux avec un DTI inférieur à 33 % — surpayent dans 91 % des cas, tandis que ceux du deuxième quartile le plus bas affichent le taux sectoriel le plus élevé de l'ensemble des données, à 92 %. Les emprunteurs conventionnels, généralement les plus solvables, surpayent dans 89 % des cas avec un coût excédentaire à vie équivalant à 23 % de leur solde de prêt. Cela se compare à 83 % pour les emprunteurs de la Federal Housing Administration et 81 % pour ceux de la Veterans Administration, deux programmes qui imposent des protections normalisées pour les consommateurs limitant la discrétion tarifaire des prêteurs.
La taxe de l'ancienneté dans le refinancement
L'âge crée un type de pénalité différent. Alors que tous les groupes d'âge surpayent à peu près au même taux sur le marché de l'achat, le marché du refinancement raconte une histoire différente. Les emprunteurs de moins de 35 ans supportent une taxe à vie équivalant à 14 % de leur solde de prêt refinancé. Ce chiffre augmente régulièrement avec l'âge, atteignant 20 % pour les emprunteurs en préretraite âgés de 55 à 64 ans, selon l'étude.
Géographiquement, les emprunteurs sont les plus susceptibles de surpayer en Pennsylvanie (90,2 %), en Oregon (90,1 %) et au New Hampshire (89,8 %). Mais les pourcentages de taxe à vie les plus élevés — surpaiement par rapport au solde du prêt — concernent le New Hampshire (23 %), l'Illinois (23 %), le New Jersey (22,9 %) et la Floride (22,6 %), où le même écart de taux d'intérêt pèse plus lourdement sur des capitaux de prêt plus faibles.
Fellowes et O'Connor proposent deux réponses politiques fondées sur le marché : une obligation pour les prêteurs de divulguer un taux de référence pour des emprunteurs similaires parallèlement à toute offre hypothécaire, et un cadre de certification volontaire pour les prêteurs qui rivalisent sur des plateformes transparentes multi-prêteurs. Aucune des deux propositions ne nécessite de nouveaux programmes gouvernementaux, selon les auteurs.
Cet article est fourni à titre d'information uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement.
