Inversor activista insta a Six Flags a monetizar sus propiedades inmobiliarias en medio de desafíos de integración
Aumenta la presión activista sobre Six Flags Entertainment para la monetización de bienes raíces
El 26 de septiembre de 2025, el inversor activista Land & Buildings Investment Management (L&B) instó públicamente a Six Flags Entertainment Corporation (NYSE: FUN) a monetizar sus extensas propiedades inmobiliarias. Este impulso surge mientras Six Flags lidia con importantes desafíos financieros y problemas de integración tras su fusión con Cedar Fair. L&B, un accionista sustancial, sostiene que los bienes raíces de la compañía representan un "valor atrapado" que, si se desbloquea, podría mejorar sustancialmente los retornos para los accionistas. Las acciones de Six Flags han experimentado una notable disminución de más del 50% en lo que va del año, cotizando a un mínimo de 7x de múltiplo de EBITDA sobre ganancias deprimidas.
Propuestas estratégicas para la creación de valor
Land & Buildings ha esbozado una estrategia integral de tres partes para maximizar el valor para los accionistas a través de la monetización de bienes raíces:
1. Escisión de un REIT FUN: Esto permitiría a los accionistas realizar el valor intrínseco de los bienes raíces de la compañía mientras se preserva el potencial alcista operativo a medida que el EBITDA se recupera y expande. Los REIT de arrendamiento neto que cotizan en bolsa, incluidos los experimentales, actualmente tienen primas materiales, promediando aproximadamente un múltiplo EV/EBITDA de 17x y una tasa de capitalización implícita del 6.5%.
2. Evaluar la venta de bienes raíces: Mientras se prepara para una conversión a REIT, la firma sugiere que Six Flags considere una venta directa de sus propiedades. L&B cree que los bienes raíces podrían atraer a múltiples postores, incluyendo firmas como VICI Properties (NYSE: VICI), y potencialmente venderse por hasta 6 mil millones de dólares.
3. Considerar el futuro de FUN OpCo: La empresa operadora podría permanecer independiente o ser adquirida, dado el interés continuo del capital privado en esta clase de activos y las posibles sinergias con otras empresas de ocio y hostelería.
El análisis de L&B sugiere un valor de activo neto estimado de 3.976 millones de dólares, lo que se traduce en un NAV por acción estimado de 39,26 $ en comparación con el precio actual de la acción de 22,11 $. Esto implica un aumento inmediato del patrimonio del 78%, con potencial para alcanzar el 130% si el EBITDA de 2026 se recupera a 1.1 mil millones de dólares, alineándose con la guía original de Six Flags para 2025.
Panorama financiero y vientos en contra operativos
A pesar de los objetivos ambiciosos, Six Flags se enfrenta a un entorno financiero desafiante caracterizado por un alto apalancamiento y dificultades operativas. Al 30 de marzo de 2025, la compañía informó una deuda a largo plazo que superaba los 5.16 mil millones de dólares (deuda neta), incluidos 609 millones de dólares en préstamos de crédito renovable, 978.5 millones de dólares en deuda a plazo y 3.66 mil millones de dólares en pagarés. El EBITDA ajustado del primer trimestre de 2025 de la compañía fue de -171 millones de dólares, lo que contribuyó a una pérdida neta de 220 millones de dólares atribuible a la entidad combinada.
La gerencia proyecta un crecimiento significativo para 2028, apuntando a 3.7 mil millones de dólares en ingresos y 269.4 millones de dólares en ganancias, una mejora sustancial con respecto a las ganancias negativas actuales. Esta perspectiva asume una tasa de crecimiento anual de los ingresos del 5.0% y una optimización agresiva de los costos a través de sinergias de fusión (180 millones de dólares en sinergias operativas y 120 millones de dólares en ahorros relacionados con la fusión para fines de 2025, con 60 millones de dólares adicionales en 2026). La compañía apunta a un margen EBITDA del 40%, lo que se traduce en 1.5 mil millones de dólares de EBITDA para 2028, y una reducción del apalancamiento neto por debajo de 4x para fines de 2026.
Sin embargo, estos objetivos han sido recibidos con escepticismo. Los analistas señalan que Six Flags está "masivamente atrasado" con respecto a sus objetivos financieros para 2028, principalmente debido a problemas persistentes de asistencia, incluida una caída del 7.1% en la asistencia consolidada en el primer trimestre de 2025. En un movimiento estratégico relacionado, Six Flags anunció el cierre y la reurbanización de Six Flags America y Hurricane Harbor en Maryland, lo que indica una voluntad de considerar "movimientos audaces de cartera vinculados a la optimización de activos."
Implicaciones de la reestructuración inmobiliaria
La monetización de los bienes raíces de Six Flags presenta tanto oportunidades como riesgos. Una venta con arrendamiento posterior directa, por ejemplo, podría generar aproximadamente 6 mil millones de dólares, lo que potencialmente permitiría a Six Flags eliminar su deuda a largo plazo de alrededor de 5.27 mil millones de dólares. Esto produciría ahorros de intereses anuales estimados de 332.3 millones de dólares. Sin embargo, introduciría pagos de alquiler anuales significativos, que podrían oscilar entre 360 y 540 millones de dólares, alterando fundamentalmente el perfil de flujo de efectivo de la compañía. Tal movimiento también podría limitar futuras inversiones de capital e inversiones en parques, creando una "trampa de mejora del inquilino" y obstaculizando la competitividad a largo plazo.
Por el contrario, una escisión de REIT podría proporcionar liquidez y realización de valor al tiempo que potencialmente preserva una mayor flexibilidad operativa. Si bien la monetización de bienes raíces ofrece un catalizador a corto plazo, no resuelve por completo el riesgo subyacente de la compañía de alto apalancamiento y gastos de intereses sustanciales, particularmente en un entorno de tasas de interés incierto. Se proyecta que el mercado inmobiliario de parques de atracciones crecerá a una CAGR del 5.5% hasta 2032, lo que indica un telón de fondo favorable para tales transacciones.
Perspectivas y pronósticos de los analistas
El sentimiento del mercado hacia Six Flags sigue siendo mixto. Algunos analistas han rebajado las acciones a una calificación de "venta", citando una alta deuda, vientos en contra operativos y un potencial alcista limitado, con objetivos de precio alrededor de los 16 dólares, lo que sugiere una desventaja del 20%. Estas opiniones enfatizan los desafíos continuos para lograr los objetivos financieros proyectados y los riesgos asociados con el aumento de la deuda. Un analista comentó:
> "Una gran parte del efectivo restante podría ser consumida por una enorme obligación tributaria, reduciendo la cantidad restante para posibles recompras y dividendos especiales."
Sin embargo, otros analistas sugieren que el mercado puede haber "reaccionado de forma exagerada a problemas temporales de asistencia y costos", subestimando potencialmente el potencial de recuperación de la compañía después de la fusión. La ejecución exitosa de la monetización de bienes raíces, junto con los esfuerzos continuos para reducir la deuda y mejorar el rendimiento operativo, serán determinantes críticos de la trayectoria futura de Six Flags. Los inversores seguirán de cerca el desarrollo de las estrategias inmobiliarias propuestas y el impacto del lanzamiento previsto del programa de lealtad en 2026, ya que la compañía se esfuerza por estabilizar los ingresos y recuperar la confianza de los inversores.
