La Reserva Federal monitorea señales mixtas en el mercado inmobiliario comercial
La Reserva Federal destaca las señales mixtas en el mercado inmobiliario comercial
La Reserva Federal mantiene una estrecha vigilancia sobre el sector inmobiliario comercial (CRE), como lo demuestran las discusiones durante su reunión del Comité Federal de Mercado Abierto (FOMC) del 16 al 17 de septiembre de 2025. El sector se caracteriza por una compleja variedad de indicadores, que reflejan tanto fortalezas subyacentes como áreas de preocupación. Si bien el saldo pendiente de los préstamos CRE continúa creciendo, lo que sugiere una liquidez sostenida del mercado, existe una notable divergencia entre el aumento de las tasas de morosidad de los valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS) y el estrechamiento concurrente de los diferenciales de CMBS y el aumento de los volúmenes de emisión.
Observaciones detalladas de la Reserva Federal
Las actas de la reciente reunión del FOMC indican que el saldo pendiente de los préstamos CRE continuó su modesto crecimiento en julio y agosto. Para el segundo trimestre de 2025, la deuda hipotecaria comercial/multifamiliar total pendiente había aumentado en $47.1 mil millones (1%), lo que elevó el agregado a aproximadamente $4.88 billones. Esta expansión subraya la demanda persistente dentro de los mercados de deuda CRE. Simultáneamente, el FOMC optó por reducir el rango objetivo para la tasa de fondos federales en 1/4 de punto porcentual, citando mayores riesgos a la baja para el empleo y reconociendo que la inflación se mantuvo algo por encima de su objetivo a largo plazo del 2 por ciento.
Dinámica cambiante en la morosidad y los diferenciales de CMBS
Las morosidades hipotecarias en todos los tipos de prestamistas experimentaron un aumento en el segundo trimestre de 2025, y los préstamos CMBS exhibieron el aumento más significativo. Las morosidades de CMBS aumentaron 45 puntos básicos hasta el 6.36%, lo que representa la tasa más alta observada desde 2013. Este aumento fue impulsado predominantemente por el estrés continuo dentro de los sectores de oficinas y propiedades multifamiliares. Para comparar, otros tipos de prestamistas importantes, incluidos Freddie Mac, Fannie Mae, las aseguradoras de vida y los bancos, experimentaron aumentos menores, con tasas que se mantuvieron considerablemente más bajas que los niveles de CMBS (por ejemplo, Freddie Mac al 0.47%, las aseguradoras de vida al 0.51%, Fannie Mae al 0.61%, y los bancos y thrifts al 1.29%).
La tasa general de morosidad de CMBS alcanzó el 7.1% en abril de 2025, frente al 6.8% en marzo de 2024, con la tasa de servicio especial subiendo al 10%. El sector de oficinas, en particular, demostró una mayor angustia, con su tasa alcanzando el 15% en abril de 2025 debido a las altas tasas de vacantes y la débil demanda. Si bien estas cifras de morosidad se consideran indicadores rezagados, los pronósticos del mercado sugieren que podrían seguir aumentando hasta 2026, lo que llevaría a un mayor reestructuración de préstamos y posibles incumplimientos.
Por el contrario, los diferenciales de CMBS, que a menudo se consideran un indicador adelantado de la salud del mercado, han mostrado signos de estrechamiento. Los diferenciales para los bonos de conducto de referencia, después de ampliarse a 108 puntos básicos en marzo y abril en medio de las preocupaciones arancelarias, han retrocedido desde entonces al rango de 70 a 80 puntos básicos. Se espera que esta compresión persista hasta 2025, impulsada por la mejora de la liquidez del mercado y una reevaluación de los riesgos de incumplimiento y extensión.
Emisión en el mercado y sentimiento de los inversores
A pesar de los desafíos presentados por el aumento de las morosidades, la emisión de CMBS sigue siendo robusta. Las proyecciones indican que 2025 podría ver más de $121 mil millones en emisiones, lo que representaría el volumen anual más alto desde 2007. Hasta septiembre de este año, se han emitido $90.85 mil millones de CMBS nacionales y de etiqueta privada, con $30.68 mil millones originados solo en el tercer trimestre. Los acuerdos de Activo Único y Prestatario Único (SASB) han dominado abrumadoramente la emisión, representando el 75% del total en el primer trimestre de 2025, con $37.55 mil millones emitidos.
Los acuerdos de conducto también han experimentado un resurgimiento, contribuyendo al volumen general de emisión. Los prestamistas y prestatarios continúan favoreciendo los préstamos a cinco años, que aseguraron el 70% de la emisión de conducto del año. La relación préstamo-valor promedio ponderado para la emisión de conducto se sitúa en el 56.64%, con una relación promedio de cobertura del servicio de la deuda de 1.8x. Si bien los préstamos para apartamentos constituyen la mayor parte de la emisión con un 23.75%, ha habido una asignación creciente al sector de oficinas, ahora en un 15%, mientras que la concentración minorista ha disminuido. Wells Fargo Securities lidera la clasificación de los suscriptores con una cuota de mercado del 19.2%.
Los participantes del mercado son cada vez más optimistas sobre los CMBS, y muchos inversores ahora racionalizan las morosidades y se centran en propiedades fundamentalmente sólidas. Este cambio sugiere una creciente confianza de los inversores, viendo el mercado de CMBS como un punto de entrada atractivo, particularmente dados los diferenciales estrechos y el robusto volumen de emisión.
Implicaciones y perspectivas más amplias
Las condiciones multifacéticas dentro del mercado CRE, caracterizadas por volúmenes de préstamos crecientes junto con morosidades elevadas, pero atenuadas por diferenciales estrechos y una emisión saludable, crean un entorno dinámico para la estabilidad financiera. El monitoreo continuo de la Reserva Federal subraya el potencial de estas tendencias para influir en las futuras decisiones de política monetaria, especialmente en lo que respecta a las tasas de interés y la estabilidad económica general.
> "La sensibilidad de los inversores a los riesgos de titulares sobre los impagos inmobiliarios comerciales ahora parece haber quedado en el pasado, y muchos inversores racionalizan las morosidades y se centran en las buenas propiedades."
Un volumen significativo de deuda CRE, estimado en $1.2 billones como "potencialmente problemático" e incluyendo $626 mil millones en deuda de oficinas, está programado para vencer a finales de 2025. Estos vencimientos próximos, que a menudo requieren refinanciación a tasas potencialmente más altas, plantean desafíos considerables para los prestatarios. Los bancos, particularmente las instituciones regionales con más del 30% de sus carteras de préstamos vinculadas al CRE, se enfrentan a una exposición considerable, aunque las cancelaciones siguen siendo bajas en un 0.26%, lo que sugiere una estrategia continua de reestructuración en lugar de una ejecución hipotecaria inmediata.
De cara al futuro, la interacción entre los persistentes vientos en contra económicos, las tasas de interés sostenidas más altas y la evolución de las valoraciones de las propiedades será fundamental. Fitch Ratings pronostica un deterioro en la calidad crediticia del CRE hasta finales de 2025, proyectando que las morosidades de CMBS aumentarán a casi el 5% para fin de año. La vigilancia de la Reserva Federal y su enfoque de política monetaria basado en datos continuarán siendo un factor clave en cómo el mercado inmobiliario comercial navega por estas complejas dinámicas en los próximos trimestres.
