Cắt giảm lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang ảnh hưởng đến triển vọng của các nhà xây dựng nhà ở giữa áp lực về khả năng chi trả
Cục Dự trữ Liên bang bắt đầu cắt giảm lãi suất trong bối cảnh tái cân bằng kinh tế
Cục Dự trữ Liên bang đã khởi xướng việc cắt giảm 25 điểm cơ bản lãi suất chuẩn xuống mức 4-4.25% vào tháng 9 năm 2025, đánh dấu động thái đầu tiên như vậy kể từ tháng 12 năm 2024. Điều chỉnh chính sách tiền tệ này, phần lớn phù hợp với kỳ vọng thị trường, đã thu hút sự chú ý mới đến ngành nhà ở, đặc biệt là các nhà xây dựng nhà ở như Toll Brothers, Inc. (TOL), khi các bên tham gia thị trường đánh giá khả năng giảm bớt áp lực về khả năng chi trả. Quyết định này chứng kiến một ý kiến bất đồng duy nhất từ Thống đốc Stephen Miran, người đã ủng hộ việc cắt giảm 50 điểm cơ bản mạnh mẽ hơn.
Chi tiết sự kiện: Chính sách tiền tệ và lợi nhuận của nhà xây dựng nhà ở
Ngoài việc cắt giảm lãi suất ngay lập tức, các dự báo kinh tế cập nhật của ngân hàng trung ương báo hiệu việc nới lỏng hơn nữa, với dự kiến giảm thêm 50 điểm cơ bản vào cuối năm 2025 và thêm 25 điểm cơ bản vào năm 2026. Triển vọng tích cực hơn này, so với các dự báo của tháng 6, diễn ra trong bối cảnh thị trường lao động đang nguội lạnh, với mức tăng trưởng bảng lương liên tục dưới 100.000 trong bốn tháng liên tiếp. Chủ tịch Cục Dự trữ Liên bang Jerome Powell đã trình bày về “sự dịch chuyển cân bằng rủi ro”, cho thấy việc ưu tiên các mối lo ngại về tăng trưởng do tỷ lệ thất nghiệp gia tăng và tăng trưởng việc làm chậm lại, ngay cả khi áp lực lạm phát vẫn tiếp diễn. Các dự báo kinh tế đã được điều chỉnh tăng đối với tăng trưởng Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) vào năm 2025 (từ 1.4% lên 1.6%) và năm 2026 (từ 1.6% lên 1.8%). Lạm phát Chi tiêu tiêu dùng cá nhân (PCE) được dự báo ở mức 3% cho năm 2025, với một sửa đổi tăng nhẹ cho năm 2026 lên 2.6%.
Đồng thời, nhà xây dựng nhà ở hạng sang Toll Brothers, Inc. đã báo cáo kết quả quý 3 cho năm tài chính 2025, kết thúc vào ngày 31 tháng 7 năm 2025. Công ty đã công bố thu nhập ròng là 369.6 triệu đô la, hay 3.73 đô la mỗi cổ phiếu pha loãng, thấp hơn một chút so với 374.6 triệu đô la, hay 3.60 đô la mỗi cổ phiếu pha loãng, được ghi nhận trong cùng kỳ năm trước. Trong khi doanh thu bán nhà tăng 6% lên 2.88 tỷ đô la, được thúc đẩy bởi sự gia tăng 5% số lượng nhà được giao lên 2.959 căn, các chỉ số nhu cầu chính cho thấy một số dấu hiệu suy yếu. Giá trị hợp đồng ròng đã ký vẫn ổn định ở mức 2.41 tỷ đô la, với số lượng nhà ở đã ký hợp đồng giảm 4% xuống còn 2.388 căn. Giá trị tồn đọng của công ty giảm 10% xuống còn 6.38 tỷ đô la, đại diện cho 5.492 căn nhà, giảm 19% so với cùng kỳ năm trước. Biên lợi nhuận gộp giảm từ 27.4% trong FY2024 xuống 25.6%, mặc dù biên lợi nhuận gộp điều chỉnh đạt 27.5%. Giá bán trung bình của các hợp đồng mới tăng 4.5% so với cùng kỳ năm trước lên 1.0 triệu đô la.
Các nhà xây dựng nhà ở lớn khác cũng đã cảm nhận được tác động của điều kiện thị trường. Lennar Corporation (LEN) báo cáo thu nhập quý 3 năm 2025 của mình giảm 46% so với cùng kỳ năm trước, đây là quý thứ tư liên tiếp lợi nhuận giảm, với doanh thu giảm 6.5% xuống 8.8 tỷ đô la, thấp hơn ước tính của các nhà phân tích. Lennar đã giao 21.584 căn nhà, sử dụng các ưu đãi đáng kể dẫn đến giá bán trung bình giảm 9% xuống 383.000 đô la và biên lợi nhuận gộp giảm xuống 17.5%. Tương tự, D.R. Horton, Inc. (DHI) cũng đã dựa vào các ưu đãi để kích thích doanh số bán hàng.
Phân tích phản ứng thị trường: Khả năng chi trả và điều chỉnh chiến lược
Quyết định cắt giảm lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang nhằm mục đích giảm thiểu các vấn đề về khả năng chi trả dai dẳng đã hạn chế hoạt động của người mua. Mặc dù động thái này thường được coi là một chất xúc tác tích cực, nhưng tác động trực tiếp của nó đến lãi suất thế chấp, vốn gắn liền hơn với lợi suất trái phiếu kho bạc 5 năm và 10 năm, có thể diễn ra dần dần. “Hiệu ứng khóa” phổ biến, trong đó những chủ nhà có lãi suất thế chấp trung bình 4.1% hiện có không muốn bán vào một thị trường với các khoản vay mới có giá gần 6.5%, tiếp tục hạn chế nguồn cung nhà ở.
Phân khúc thị trường cao cấp và tệp khách hàng giàu có của Toll Brothers, với khoảng 26% người mua trong quý 3 trả tiền mặt và người mua được tài trợ có tỷ lệ cho vay trên giá trị trung bình là 70%, mang lại một mức độ linh hoạt nhất định đối với sự nhạy cảm của lãi suất. Công ty đã chủ động điều chỉnh chiến lược của mình, chuyển sang tỷ lệ 50/50 giữa nhà xây sẵn (sẵn sàng để chuyển đến) và nhà xây theo đơn đặt hàng. Điều này đã rút ngắn thời gian chu trình, với 35% các cộng đồng hiện đang hoàn thành việc xây dựng trong tám tháng hoặc ít hơn, nâng cao tính linh hoạt trong hoạt động và cải thiện khả năng hiển thị giao hàng. Với 3.200 căn nhà xây sẵn đang được xây dựng và 1.800 giấy phép trong tay, Toll Brothers được định vị chiến lược để mở rộng nhanh chóng nếu điều kiện thị trường được cải thiện. Giám đốc điều hành Douglas C. Yearley, Jr. đã tuyên bố:
> “Chúng tôi hài lòng với khả năng phục hồi của mảng kinh doanh cao cấp và tệp khách hàng giàu có hơn của chúng tôi. Trong môi trường này, chúng tôi tiếp tục tập trung vào việc cân bằng chiến lược giữa giá cả và tốc độ để tối đa hóa lợi nhuận và lợi suất.”
Ngược lại, các ưu đãi đáng kể của Lennar, chiếm khoảng 14.3% giá bán cuối cùng, làm nổi bật áp lực thị trường rộng lớn hơn đối với các phân khúc nhạy cảm hơn về giá.
Bối cảnh rộng hơn và hàm ý: Một thị trường lạc quan thận trọng
Cổ phiếu Toll Brothers đã chứng tỏ sức mạnh, tăng 24.2% trong ba tháng qua, vượt trội so với ngành Xây dựng Sản phẩm - Nhà ở của Zacks rộng lớn hơn. Tuy nhiên, mức tăng này vẫn thấp hơn D.R. Horton, vốn đã tăng 30.8% trong cùng kỳ. Từ đầu năm đến nay, cổ phiếu TOL đã tăng khoảng 11%, vượt trội một cách khiêm tốn so với ngành nhưng lại kém hơn chỉ số S&P 500.
Thị trường nhà ở Hoa Kỳ vào năm 2025 được đặc trưng bởi sự lạc quan thận trọng và sự điều chỉnh lại. Mặc dù lãi suất thế chấp đã giảm xuống khoảng 6.3%, nhưng sự do dự của người mua vẫn tồn tại, góp phần làm chậm tỷ lệ chuyển đổi từ tiền gửi sang hợp đồng. Mặc dù vậy, Toll Brothers đã duy trì giá bán trung bình mạnh mẽ, với Giá bán trung bình (ASP) tồn đọng là 1.16 triệu đô la.
Toll Brothers duy trì vị thế tài chính vững chắc, được hỗ trợ bởi một bảng cân đối kế toán mạnh mẽ với 852 triệu đô la tiền mặt và 2.2 tỷ đô la tín dụng khả dụng, dẫn đến tỷ lệ nợ ròng trên vốn là 19.3%. Công ty dự kiến tạo ra 1 tỷ đô la dòng tiền hoạt động trong năm tài chính 2025 và có kế hoạch hoàn trả 600 triệu đô la cho các cổ đông thông qua việc mua lại cổ phiếu, ngoài cổ tức.
Phân tích của các chuyên gia cho thấy việc cắt giảm lãi suất của Fed không đảm bảo sẽ trực tiếp và nhanh chóng chuyển thành lãi suất thế chấp thấp hơn. Morgan Stanley Research lưu ý rằng lãi suất thế chấp bị ảnh hưởng bởi lợi suất trái phiếu kho bạc dài hạn, vốn có thể không phản ứng trừ khi có một sự thay đổi chính sách bất ngờ. Mặc dù Fed đã cắt giảm 1% lãi suất từ tháng 9 đến tháng 12 năm 2024, nhưng lãi suất thế chấp vẫn cao hơn 25 điểm cơ bản. Để có tăng trưởng bền vững trong doanh số bán nhà, lãi suất thế chấp có thể cần giảm khoảng 100 điểm cơ bản xuống khoảng 5.5%.
Bình luận của chuyên gia và triển vọng tương lai
Những nhận xét của Chủ tịch Cục Dự trữ Liên bang Jerome Powell nhấn mạnh chiến lược đang phát triển của ngân hàng trung ương, ưu tiên các mối lo ngại về tăng trưởng. Lawrence Yun, Nhà kinh tế trưởng tại Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia, đã gợi ý rằng mức lãi suất thế chấp 6% có thể đóng vai trò là ngưỡng “phép thuật” để khởi động lại doanh số bán nhà. Dữ liệu gần đây cho thấy lợi suất trái phiếu kho bạc 30 năm giảm xuống 6.13%, góp phần làm tăng vọt các đơn xin thế chấp.
Nhìn về phía trước, các thị trường đang định giá 92% khả năng Cục Dự trữ Liên bang sẽ cắt giảm lãi suất thêm 25 điểm cơ bản vào tháng 10, và 82% khả năng lãi suất quỹ liên bang sẽ giảm 50 điểm cơ bản so với mức hiện tại vào tháng 12. Morgan Stanley Research dự kiến năm lần cắt giảm thêm 25 điểm cơ bản, nhắm mục tiêu lãi suất quỹ liên bang cuối cùng trong khoảng 2.75% đến 3%. Lãi suất thế chấp dự kiến sẽ giảm dần, có thể xuống mức cao 5% đến giữa 6% vào cuối năm 2025, với những đợt giảm thêm vào năm 2026.
Thị trường nhà ở dự kiến lượng hàng tồn kho sẽ tăng lên, với dự báo danh sách rao bán đang hoạt động trên toàn quốc sẽ tăng 21% so với cùng kỳ năm trước vào tháng 9 năm 2025, được thúc đẩy bởi việc xây dựng nhà mới và sự nới lỏng dần dần của “hiệu ứng khóa”. Doanh số bán nhà mới được dự báo sẽ tăng 11%, với doanh số bán nhà hiện có khả năng tăng 7-12%. Tuy nhiên, những thách thức vẫn còn tồn tại. Mặc dù cắt giảm lãi suất, Lennar không dự đoán sự cải thiện đáng kể nào trong kinh doanh vào quý 4, dự kiến tăng nhẹ về số lượng giao hàng và biên lợi nhuận ổn định. Khủng hoảng về khả năng chi trả, đặc biệt đối với nhà ở cấp thấp, dự kiến sẽ vẫn là một mối quan tâm cấp bách, ảnh hưởng đến tỷ lệ sở hữu nhà của các thế hệ trẻ. Quỹ đạo dài hạn sẽ phụ thuộc vào sự tương tác phức tạp giữa lãi suất, lạm phát và động lực cung cầu địa phương.
