El Secretario del Tesoro de EE. UU., Scott Bessent, indica una posible declaración de "emergencia nacional de vivienda" este otoño, explorando opciones de política como la estandarización de los códigos de construcción, la reducción de los costos de cierre y la consideración de exenciones arancelarias sobre los materiales de construcción para abordar problemas críticos de asequibilidad de vivienda y escasez de suministro. Esto podría impactar significativamente los sectores inmobiliario y de la construcción.

El Secretario del Tesoro señala una posible emergencia nacional de vivienda

El Secretario del Tesoro de EE. UU., Scott Bessent, ha indicado que la administración está considerando declarar una emergencia nacional de vivienda este otoño. Esta posible declaración, la primera de su tipo desde la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2007-2008, subraya la gravedad de la crisis de asequibilidad de la vivienda en el país.

El evento en detalle: un mercado bajo presión

El mercado de la vivienda de EE. UU. se caracteriza actualmente por una confluencia de factores desafiantes: precios de viviendas altísimos, tasas hipotecarias persistentemente elevadas y costos crecientes asociados con la propiedad de viviendas, incluidos los impuestos a la propiedad, las tarifas de las asociaciones de propietarios y las primas de seguros. Los precios de las viviendas experimentaron un aumento sustancial de más del 40% entre 2019 y 2022. A partir de julio, el precio de venta medio de una vivienda típica en EE. UU. se situó en 443.141 dólares, lo que representa un aumento del 1,1% con respecto al año anterior.

Las tasas hipotecarias se han mantenido altas, con una hipoteca de tasa fija a 30 años promedio del 6,56% a fines de agosto. Esto ha contribuido a una disminución del 1,6% en las ventas de viviendas en julio en comparación con el año anterior. La tensión financiera sobre los compradores de vivienda es evidente, con el pago mensual de la vivienda de precio medio en todo EE. UU. aumentando un significativo 59% entre 2020 y 2023. La asequibilidad de la vivienda ha caído a un mínimo de casi 40 años, y las estimaciones sugieren que la nación enfrenta una escasez sustancial de aproximadamente 4 millones a 4,7 millones de viviendas.

Para abordar esta situación crítica, el Secretario Bessent señaló que la administración está explorando una variedad de opciones políticas. Estas incluyen:

  • Reforma de permisos y zonificación: Acciones potenciales para estandarizar los códigos de construcción y zonificación locales, con el objetivo de agilizar los permisos residenciales, reducir la burocracia y facilitar el aumento de la densidad de viviendas.
  • Medidas de reducción de costos: Reducción de los costos de cierre para los compradores de vivienda.
  • Alivio arancelario: Consideración de exenciones arancelarias para materiales de construcción clave como el acero, el aluminio y la madera, que han contribuido a mayores costos de construcción. La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB) estima que los aranceles han agregado entre 9.200 y 10.900 dólares al costo de construcción de una vivienda promedio, y los costos de los materiales de construcción han aumentado un 34% desde diciembre de 2020.
  • Disponibilidad de tierras federales: Poner a disposición tierras federales para el desarrollo de viviendas y reducir las regulaciones para incentivar la construcción.
  • Reforma de las GSE: Exploración de reformas de Fannie Mae y Freddie Mac, que potencialmente incluyen la monetización o privatización para ampliar el acceso a las hipotecas.
  • Asistencia financiera: Posibles créditos fiscales y asistencia financiera para que los compradores de vivienda compensen los costos.
  • Escasez de mano de obra calificada: Iniciativas para abordar la falta de mano de obra calificada en el sector de la construcción.

Análisis de la reacción del mercado y las implicaciones

Una declaración de emergencia nacional de vivienda y la implementación de los cambios de política propuestos podrían tener implicaciones sustanciales en los sectores inmobiliario y financiero. Los constructores de viviendas se beneficiarán directamente de medidas como el alivio arancelario y la agilización de los permisos, lo que podría reducir los costos de los insumos y acelerar los plazos de los proyectos, lo que podría aumentar sus márgenes. Los principales constructores de viviendas como D.R. Horton, Lennar (LEN), Toll Brothers (TOL) y PulteGroup (PHM) ya han visto que el rendimiento de sus acciones refleja la anticipación de desarrollos tan favorables.

Los prestamistas y los bancos podrían experimentar un aumento en la actividad de préstamos a medida que el mercado de la vivienda se descongela potencialmente. Sin embargo, la efectividad de las intervenciones federales se debate, ya que gran parte de la carga regulatoria que afecta el desarrollo de la vivienda reside a nivel local.

La relación entre la política de tasas de interés de la Reserva Federal y las tasas hipotecarias es compleja. Si bien las acciones de la Fed sobre las tasas influyen en la economía en general, las tasas hipotecarias tienden a moverse en una alineación más estrecha con los rendimientos del Tesoro a 10 años. Para que las tasas hipotecarias experimenten una disminución significativa, la inflación debería reanudar su tendencia a la baja hacia el objetivo del 2% de la Reserva Federal.

Contexto más amplio y comentarios de expertos

La gravedad de la situación actual de la vivienda se destaca por el hecho de que un hogar típico necesita ganar 118.530 dólares al año para poder pagar una vivienda de precio medio de 402.500 dólares, significativamente por encima del ingreso medio actual de los hogares. La dimensión política de esta posible declaración también es notable, ya que posiciona la asequibilidad de la vivienda como un tema clave antes de las elecciones intermedias de 2026.

Si bien la perspectiva de intervención es significativa, los expertos expresan diversos grados de escepticismo con respecto al impacto potencial y la legalidad de tales poderes de emergencia.

"Podríamos declarar una emergencia nacional de vivienda en el otoño", dijo Bessent al Washington Examiner, enfatizando la exploración activa de opciones por parte de la administración.

La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) ha declarado públicamente su disposición a colaborar con la administración, el Congreso y los líderes estatales/locales si se declara una emergencia nacional, centrándose en reformas para aumentar el inventario y mejorar la asequibilidad.

Sin embargo, algunos analistas se muestran cautelosos con respecto a la eficacia de la intervención federal, particularmente dada la complejidad histórica de influir en los mercados de vivienda locales.

Mirando hacia el futuro

Los próximos meses serán críticos a medida que la administración sopesa sus opciones. Los factores clave a observar incluyen los detalles de cualquier declaración de emergencia, la respuesta de los gobiernos estatales y municipales, los posibles desafíos legales y los indicadores económicos más amplios, particularmente los datos de inflación. Si bien no se puede garantizar un alivio inmediato para los compradores de vivienda y los inquilinos, el objetivo a largo plazo de dichas políticas es aumentar la oferta de viviendas, aliviar las presiones de asequibilidad y, en última instancia, estabilizar los precios de las viviendas. El mercado seguirá de cerca cualquier anuncio adicional del Departamento del Tesoro y la Reserva Federal a medida que se desarrollen estos acontecimientos.