Las herencias representan un récord del 18% de las transferencias de viviendas en California
La herencia se ha convertido en una fuerza dominante en el mercado inmobiliario de California, con un récord del 18% de todas las transferencias de propiedades el año pasado ocurriendo a través de este canal. Esta cifra, que representa casi 60,000 viviendas, es aproximadamente el doble de la participación nacional del 8.8% y marca un aumento significativo desde el 12% en 2019, según el análisis de la firma de datos inmobiliarios Cotality. Los datos, que rastrean las transferencias desde 1995, resaltan una tendencia acelerada donde la posesión de una vivienda depende cada vez más de la sucesión familiar en lugar de la compra en el mercado abierto.
Las políticas fiscales crean un mercado de 'hasta que la muerte nos separe'
El fenómeno tiene sus raíces en la estructura fiscal única de California, que desincentiva fuertemente la venta. La aprobación en 1978 de la Propuesta 13, que limita los aumentos del impuesto a la propiedad a un 2% anual basado en el precio de compra, significa que los propietarios de mucho tiempo pagan impuestos sobre valoraciones de hace décadas. Un nuevo comprador hoy puede enfrentar una factura de impuesto a la propiedad diez veces mayor que la de un vecino que compró en la década de 1970. Esta política contribuye a que los propietarios permanezcan en sus propiedades por más tiempo, con el propietario típico de California permaneciendo durante casi 17 años, en comparación con una mediana nacional de 12 años.
Más allá de los impuestos a la propiedad, una enorme obligación por ganancias de capital impide las ventas. La exclusión fiscal federal de 250,000 dólares para individuos (500,000 dólares para parejas) a menudo se ve empequeñecida por la apreciación en un estado donde las casas pueden ganar millones en valor. Al pasar una casa a un heredero, el valor de la propiedad para fines fiscales se restablece a su precio de mercado en la fecha de la muerte, eliminando el impuesto sobre las ganancias de capital. Para una casa que se apreció de 200,000 a 2 millones de dólares, un heredero podría ahorrar más de 500,000 dólares en impuestos federales y estatales, haciendo de la herencia la salida más lógicamente financiera.
La oferta restringida eleva el precio medio hacia los 900.000 dólares
La consecuencia directa de estos incentivos es una oferta de vivienda críticamente restringida, creando lo que los expertos inmobiliarios llaman un "bucle de retroalimentación negativa". Menos casas en venta elevan los precios, lo que a su vez fortalece el incentivo para que los propietarios existentes retengan la propiedad hasta la muerte. Esta dinámica ha empujado el precio medio de venta de una vivienda unifamiliar en California a casi 900,000 dólares, excluyendo efectivamente a los compradores primerizos y a aquellos sin riqueza generacional. Para muchos californianos jóvenes, la perspectiva de heredar una casa se está convirtiendo en el único camino viable hacia la propiedad en un mercado donde la casa típica en áreas como San Rafael está valorada en 1.2 millones de dólares.
Edgen Stock·Mar 03 2026, 07:40