Puntos clave:
Una reescritura regulatoria gestada durante años podría ofrecer lo que la Reserva Federal bajo Kevin Warsh ha estado reacia a proporcionar: tasas hipotecarias más bajas para millones de compradores de vivienda estadounidenses.
La propuesta revisada de Basilea III Final de la administración Trump, que reduciría el monto de capital que los bancos deben mantener contra hipotecas de bajo riesgo, se espera que sea finalizada a principios de 2027, tras el cierre de su período de comentarios a principios de este mes. El Urban Institute proyecta que la regla podría reducir las tasas hipotecarias fijas a 30 años hasta en 0,2 puntos porcentuales de manera general, y hasta en 0,5 puntos porcentuales para los prestatarios que realicen un pago inicial de al menos el 40%.
"Los cambios deberían hacer más atractivo para los bancos mantener hipotecas de menor riesgo en sus balances, y esa competencia debería trasladarse a los prestatarios en forma de tasas más bajas", escribieron investigadores del think tank con sede en Washington en un documento que analiza la propuesta.
La regla representa un giro radical respecto al enfoque adoptado bajo el presidente Joe Biden, cuyos reguladores propusieron aumentos de capital que atrajeron fuertes críticas de bancos y legisladores. Los reguladores emitieron una versión fuertemente revisada de la regla a principios de este año, reduciendo las ponderaciones de riesgo para hipotecas consideradas con menor probabilidad de incumplimiento. Para un prestatario que pague un 20% de entrada — a menudo el mínimo para evitar el seguro hipotecario privado — las tasas podrían caer entre 0,15 y 0,4 puntos porcentuales, según el Urban Institute.
Los prestatarios de mayor riesgo que paguen menos del 20% de entrada podrían ver sus tasas aumentar moderadamente, señalaron los investigadores, reflejando el enfoque escalonado de la regla respecto a la ponderación del riesgo.
Cómo la Regla Llega a los Prestatarios
Los bancos deben mantener capital contra las hipotecas que conservan en sus balances en función de cuán riesgosos consideren los reguladores que son esos préstamos. La propuesta revisada reduce sustancialmente esas llamadas ponderaciones de riesgo para hipotecas de bajo riesgo, haciendo más barato para los bancos originar y mantener dichos préstamos. Si bien los bancos tradicionalmente no han visto las hipotecas como un centro de ganancias importante — usándolas más bien para profundizar relaciones con los clientes — los menores requisitos de capital podrían modificar ese cálculo.
El impacto de la regla dependerá de cómo respondan los bancos una vez que se publique el texto final. Se espera que los reguladores tomen hasta finales de 2026 o principios de 2027 para completar el proceso de elaboración de la norma.
El esfuerzo de Basilea III Final es la culminación de un impulso internacional para armonizar los estándares de capital bancario después de la crisis financiera de 2008. La reescritura actual en EE. UU. ha sido seguida de cerca por la industria bancaria, que había advertido que la propuesta de la era Biden restringiría el crédito y aumentaría los costos para los consumidores.
Una Vía Separada de la Fed
El posible alivio hipotecario llega en un momento en que la Reserva Federal bajo el presidente Warsh ha mostrado poca urgencia por recortar su tasa de referencia. El banco central ha mantenido su tasa clave sin cambios este año, y un número creciente de responsables de política monetaria han expresado preocupación por la inflación persistentemente alta, y algunos sugieren que la Fed podría subir las tasas para fin de año.
El presidente Donald Trump ha sido desdeñoso con esas preocupaciones inflacionarias y ha presionado por reducciones drásticas de tasas para reducir los costos de endeudamiento para viviendas, automóviles y otras compras grandes. La reescritura de Basilea III ofrece un camino alternativo hacia hipotecas más baratas que no depende del comité de fijación de tasas de la Fed.
Trump la semana pasada retrasó la firma de un proyecto de ley bipartidista de vivienda asequible — la Ley de Vivienda del Siglo XXI — calificándolo de "un bostezo" y argumentando que su importancia palidecía frente a la legislación electoral. El presidente de la Cámara de Representantes, Mike Johnson, dijo que la Cámara enviaría el proyecto al escritorio de Trump de todos modos, iniciando un plazo de 10 días para que el presidente lo firme o lo vete.
El Tribunal Supremo el lunes le otorgó a Trump una gran victoria sobre el poder ejecutivo, fallando 6-3 que los presidentes tienen libertad absoluta para despedir a los jefes de agencias independientes a voluntad, revocando un precedente de 91 años. El tribunal hizo una excepción para la gobernadora de la Reserva Federal, Lisa Cook, permitiéndole mantener su puesto 5-4 mientras ella lucha contra el intento de Trump de despedirla por acusaciones no probadas de fraude hipotecario. Trump dijo que buscaría destituirla nuevamente.
La propuesta de Basilea III Final, si se finaliza como se espera, representaría uno de los cambios regulatorios más consecuentes para el mercado inmobiliario en años — un cambio que podría reducir los pagos mensuales de millones de prestatarios sin un solo movimiento de la Fed.
Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento de inversión.
