利下げが迫る中、REITは価値を示す
## エグゼクティブサマリー
不動産投資信託（REIT）は、バリュエーションの割引と変動する金融政策によって定義される複雑な状況を乗り越えています。2025年12月現在、データによると、上場REITは、民間不動産や広範な株式市場と比較して、数年ぶりの最も魅力的な水準で取引されています。このバリュエーションのギャップは、積極的な利上げサイクルの直接的な結果であり、米連邦準備制度理事会（FRB）を筆頭とする中央銀行が政策緩和を開始するにつれて、より有利な環境を期待する機関投資家からの注目を集めています。
## イベント詳細
最近の市場分析は、不動産評価における著しい乖離を示しています。**Nareit**による2025年11月の調査によると、公開REITの暗示される資本還元率は、同等の民間不動産ファンドよりも80〜190ベーシスポイント高く、最も大きな乖離はアパート部門で見られます。これは、公開市場がより急な割引を織り込んでいることを示唆しています。このセクターの広範なベンチマークである**Vanguard Real Estate ETF (VNQ)**は、過去1年間で約6%下落しています。
このバリュエーションの格差は、広範な株式市場にも及んでいます。S&P 500の予想株価収益率とREITセクターの株価対運転資金（P/FFO）比率の比率は約1.3であり、歴史的平均である1.0をはるかに上回っています。このような乖離は、歴史的にREITの優れたパフォーマンス期間に先行していました。
## 金融メカニズムの解体
この環境の主要な触媒は金利政策です。**米連邦準備制度理事会（FRB）**は、2025年9月と10月にすでに2回の25ベーシスポイントの利下げを実施し、フェデラルファンド目標レンジを**3.75〜4.00%**としました。**バンク・オブ・アメリカ**の予測を含む市場コンセンサスは、2025年12月のさらなる利下げと2026年の追加緩和を予想しています。
REITにとって、低金利は債務の借り換えや買収資金調達の資本コストを直接的に削減します。さらに重要なことは、将来の賃貸収入を評価するために使用される割引率を下げ、これにより理論的には資産の純現在価値が増加することです。このダイナミクスはすでに活動を刺激しており、**ブルックフィールド・アセット・マネジメント**と**GIC**を含むコンソーシアムによるオーストラリアの**ナショナル・ストレージREIT（NSR）**の40億豪ドル（26.5億ドル）の買収提案がその証拠です。
## 市場への影響
市場の回復は均一ではありません。2025年12月初旬現在、**シンガポール上場REIT（S-REIT）**は、年初来**14.7%の総リターン**を達成し、好調な推移を見せています。このパフォーマンスは、現地の借入コストの低下と債務指標の改善に起因しています。対照的に、**マレーシアREIT（M-REIT）**は、10%の源泉徴収税優遇措置が失効する可能性という不確実性に直面しており、これにより税引き後利回りが50〜100ベーシスポイント減少する可能性があります。
セクター別に見ても、パフォーマンスは分断されています。米国外および米国のヘルスケアREITは、2025年に最も堅調なリターンを記録しました。しかし、米国の住宅およびデータセンターなどのセクターは遅れをとり、オフィスREITはハイブリッドワークモデルによる高い空室率のために依然として圧力を受けています。
## 専門家コメント
アナリストは慎重ながらも楽観的な見通しを示しています。**J.P.モルガン**は、現在の段階を不動産セクターの「バリュエーション回復」と表現しています。**ユニプラン**の予測では、2025年のREITの収益成長率は4〜6%と推定されています。しかし、容易な利益の時代は終わったという点で意見が一致しています。
> **PwC**のレポートは、不動産セクターが「金利主導の再評価サイクル」を経験しており、今後は単に安価な資本に戻るのではなく、根強いインフレと政策の不確実性に対処しなければならないと指摘しています。
**OECD**もまた、AI主導の株式市場バブルが米国経済にとって「主要な下方リスク」であると警告し、REITのような資産クラスが提供する比較価値を強調しています。
## 広範な文脈
現在のREIT市場は、機関投資家の資産配分にとって明確な「それでどうなるのか？」を提示しています。公開REITが民間不動産に比べて大幅な割引を提供していることは、潜在的な裁定機会と、バリュー志向の投資家にとって魅力的な参入点を提供します。資本が高評価されている成長セクターから回転するにつれて、収益を生み出す実物資産がますます好まれるようになるかもしれません。
しかし、重大なリスクは残っています。連邦準備制度理事会が予想よりもタカ派的な姿勢をとれば、回復が遅れる可能性があります。さらに、商業用不動産価格が40%下落するという深刻なシナリオをモデル化した**連邦準備制度理事会の2026年ストレステストシナリオ**は、規制当局が依然としてこのセクターを潜在的なシステミックな脆弱性として見ていることを強調しています。今後の道筋は、支援的な金融政策と基礎となる不動産資産のファンダメンタルなパフォーマンスとの間の微妙なバランスにかかっています。
