Federal Home Loan Mortgage Corp (FMCC) Price
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## FHFA 영향력 속 정부, 주택 건설업체 지원 요청 도널드 트럼프 미국 대통령은 정부 지원 모기지 기관인 **패니메이**와 **프레디맥**이 **주택 부문**을 활성화하도록 지시했으며, 특히 "대형 주택 건설업체"에 대한 지원을 요청했습니다. 이러한 움직임은 정부 지원 기업(GSE)을 감독하는 **연방 주택 금융청(FHFA)**이 높은 비용과 부진한 수요로 어려움을 겪는 건설업체에 영향력을 행사할 수 있는 잠재력을 분석가들이 평가하도록 촉발했습니다. ## 주택 건설업체와 정부 지원 기업 간의 상호 작용 주택 건설업체와 GSE 간의 운영 연관성은 상당합니다. **D.R. Horton**, **Lennar**, **PulteGroup**과 같은 주요 주택 건설업체는 모기지를 발행하는 금융 자회사를 운영합니다. 이러한 발행된 대출의 상당 부분(일반적으로 **70-90%**)은 이후 **패니메이**, **프레디맥** 또는 **지니메이**가 지원하는 증권으로 판매됩니다. 이 증권화 과정은 건설업체에 매우 중요합니다. 모기지 위험을 덜고 자본을 확보하여 지속적인 주택 판매를 촉진함으로써 필수적인 유동성을 제공하기 때문입니다. 예를 들어, 2024년 **Lennar**, **D.R. Horton**, **Pulte Homes**의 모기지 부문은 총 약 **540억 달러**의 모기지를 발행했으며, 이 중 약 **270억 달러**는 패니메이 또는 프레디맥이 인수했습니다. **패니메이**만 해도 **600억 달러** 가치의 한 주택 건설업체에 **80억 달러**의 유동성을 제공했습니다. 이러한 깊은 의존성은 주택 건설업체의 재무 모델에서 GSE의 핵심적인 역할을 강조합니다. **FHFA 국장 빌 풀테**는 건설 증가에 대한 행정부의 요구에 동조하며, 이들 모기지 대기업이 건설업체의 금융 부문에서 대출을 구매하는 방식을 감독합니다. 이 직책은 FHFA에 생산 결정에 영향을 미칠 상당한 영향력을 부여하며, 이는 대출 구매 기준을 조정하거나 경제성 또는 생산 수준과 관련된 인센티브를 도입하는 방식을 통해 이루어질 수 있습니다. ## 시장 반응 및 수익성 전망 정부 개입 증가 가능성은 주택 시장에 복잡한 역학을 도입했습니다. 행정부가 건설을 활성화하려 하지만, 주택 건설업체는 재고 증가를 관리하고 이윤을 보호하기 위해 생산량을 전략적으로 줄여왔습니다. 이는 더 높은 생산량을 요구하는 명령과 상충될 수 있습니다. Matthew Bouley가 이끄는 **바클레이즈 분석가들**은 주택 건설업체의 수익성에 대한 우려를 표명하며 "이윤에 대한 잠재적 하방 위험"을 시사했습니다. 2024년 12월 연구 보고서에서는 **D.R. Horton (DHI)**, **Lennar (LEN)**, **PulteGroup (PHM)**을 포함한 여러 유명 주택 건설업체 주식의 투자 등급을 '비중확대'에서 '중립'으로 하향 조정했습니다. 이러한 조정은 "노동 및 토지 비용 상승"과 "주택 가격 상승 둔화" 속에서 "지속적으로 높은 인센티브"의 필요성으로 인한 "주택 건설업체 매출총이익 하방 위험"에 대한 기대를 반영합니다. 분석가들은 건설 증가를 위한 어떤 압력도 건설업체의 수익성을 희생시킬 수 있으며, 이윤 유지와 성장 가속화 사이의 전략적 딜레마를 제시한다고 경고했습니다. 반대로 **Taylor Morrison Home (TMHC)**은 높은 금리 환경에서 "일관되게 강력한 실행력"을 인정받아 '비중확대'로 상향 조정되었습니다. ## 광범위한 맥락과 거시경제적 함의 현 행정부의 주택 금융 접근 방식에는 2025년 **패니메이**와 **프레디맥**을 정부 관리 하에 유지하면서 상장하는 제안이 포함되어 있습니다. 이는 납세자 위험을 줄이면서 시장 안정을 유지하는 것을 목표로 합니다. 짐 패럿과 마크 잔디와 같은 경제학자들은 **패니메이의 예측**을 인용하여 사유화가 평균 모기지 금리를 **0.2~0.8% 포인트** 인상하여 일반 주택 구매자 비용에 연간 **500~2,000달러**를 추가할 수 있다고 추정합니다. 이러한 개혁의 성공은 모기지 금리 변동성과 암묵적 정부 보증을 둘러싼 불확실성 해결에 달려 있습니다. 암묵적 보증이 지속된다면 **D.R. Horton** 및 **Lennar**와 같은 주택 건설업체는 지속적인 모기지 시장 유동성으로부터 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나 **JP Morgan**이 예측하고 **CBRE**가 분석한 바와 같이 모기지 금리가 **6.7% 이상**으로 상승하면 특히 첫 주택 구매자의 수요를 위축시킬 수 있습니다. 패니와 프레디에 대한 직접적인 영향 외에도, 행정부는 **연방준비제도(Fed)**가 모기지 담보부 증권(MBS) 보유를 확대하도록 장려하여 모기지 금리 스프레드를 좁히는 방안도 모색했습니다. 그러나 **연방준비제도 의장 제롬 파월**은 금리를 완화하기 위해 2차 모기지 시장에 직접 개입하는 것을 명시적으로 배제했습니다. 파월은 2025년 10월 14일 연설에서 다음과 같이 말했습니다. > "우리는 전반적인 인플레이션을 보고 있습니다. ... 우리는 주택 가격을 목표로 하지 않습니다. 우리는 모기지 금리나 주택 문제를 직접 해결하는 방법으로 모기지 담보부 증권 구매에 참여하지 않을 것입니다. 그것은 우리가 하는 일이 아닙니다." 이러한 입장은 연준이 특정 자산 시장을 목표로 삼기보다는 주로 연방기금금리와 같은 더 광범위한 경제적 지렛대에 초점을 맞추는 보다 전통적인 통화 정책으로의 복귀를 의미합니다. 연준의 지속적인 양적 긴축(QT) 프로그램으로 인해 MBS 보유량이 2022년 최고치인 **2조 7천억 달러**에서 감소했는데, 이는 최근 평균 **6.3%**를 기록한 모기지 금리의 현재 고착성에 영향을 미치는 요인으로 간주됩니다. 연준은 2025년 9월 금리 인하 주기를 시작했지만, 이러한 인하는 노동 시장 약화와 광범위한 경제 성장 우려에 의해 추진된 것이지 직접적인 주택 시장 지원 때문이 아닙니다. ## 전문가 논평 및 다양한 관점 금융 부문 전반의 분석가들은 이러한 발전에 대해 다양한 관점을 제시했습니다. **바클레이즈 분석가들**은 주택 건설업체가 생산량을 늘리도록 강요당할 경우 성장과 수익성 간의 잠재적 상충 관계를 강조했습니다. 그들은 "새로운 건설 시장이 이제 한계에 도달했다"고 언급하며, 비용 상승과 가격 결정력 감소로 인해 주택 건설업체의 "매출총이익 하방 위험"을 예측했습니다. 통화 정책 측면에서 **연준 의장 제롬 파월**이 특정 MBS 구매를 명확히 거부한 것은 주택 구매 능력 문제가 중앙은행 자산 구매가 아닌 입법 및 지역 정책 솔루션을 요구하는 구조적 문제라는 중앙은행의 견해를 강조합니다. 이러한 관점은 모기지 금리가 연준의 직접적인 개입 없이 주로 광범위한 시장 역학과 국채 수익률에 계속 반응하도록 보장합니다. ## 앞으로의 전망: 정책, 금리 및 시장 역학 향후에는 주택 공급 증가에 대한 정부의 열망과 주택 건설업체가 직면한 상업적 현실 간의 지속적인 협상이 이루어질 것으로 예상됩니다. **FHFA**가 최근 제시한 **패니메이**와 **프레디맥**의 5개년 전략 계획은 규제 부담을 줄이고 주택 공급을 확대하는 방향으로의 전환을 시사하며, 저소득 주택 세액 공제(LIHTC) 자산에 대한 투자 한도를 연간 **40억 달러**로 두 배 늘리는 것을 포함합니다. 그러나 전문가들은 GSE가 건설을 직접 가속화할 수 있는 법적 권한이 제한적이라고 지적합니다. 모기지 금리의 궤적 또한 중요한 요인으로 남을 것입니다. 연준이 직접적인 MBS 구매 시장에서 명확히 이탈함에 따라 시장 참여자들은 광범위한 경제 지표, 인플레이션 추세, 연방기금금리 조정 속도를 면밀히 모니터링할 것입니다. 정부 개입, 시장 세력 및 통화 정책 간의 섬세한 균형이 미국 주택 시장과 해당 부문 주요 참여자의 성과를 계속해서 형성할 것입니다.
## 시장 개요 미국 주식 시장은 **반도체 부문**의 강력한 기업 실적, **배터리 기술 부문**의 상당한 자금 조달 역전, 그리고 **모기지 금리**의 소폭 완화에 영향을 받아 다양한 성과를 기록했습니다. 기술 중심 지수는 인공지능(AI) 관련 하드웨어에 대한 지속적인 수요에 힘입어 회복력을 보였습니다. 반대로 특정 기업들은 규제 조치로 인해 상당한 역풍에 직면했습니다. ## AI 주도 수요에 힘입어 반도체 부문 발전 **반도체 산업**은 **대만 반도체 제조 회사 (TSMC)**가 주도하여 견고한 성장을 보였습니다. 이 파운드리 거대 기업은 2025년 3분기에 **331억 달러**의 매출과 **주당 2.92달러**의 ADR 수익을 기록하며 분석가들의 예상을 뛰어넘는 39%의 전년 대비 EPS 증가를 보였습니다. 이러한 성과는 주로 **AI 및 고성능 컴퓨팅 (HPC)** 수요의 급증에 기인하며, 이는 순 매출의 상당 부분인 57%를 차지했습니다. 또한, 첨단 기술 (7nm 및 그 이상)은 웨이퍼 매출의 74%를 차지했습니다. 이러한 낙관적인 보고서에 따라 TSMC는 2025년 전체 연간 매출 성장률 가이던스를 이전 30% 전망에서 30% 중반대로 상향 조정하여 “AI 메가트렌드”에 대한 강한 확신을 나타냈습니다. 이 회사의 4분기 가이던스도 322억 달러에서 334억 달러 사이의 견고한 매출을 예상했습니다. 이러한 긍정적인 전망은 업계 전반에 반향을 일으켰으며, 주요 AI 칩 제조업체들이 상승세를 보였습니다. **엔비디아 (NVDA)** 주가는 1%에서 1.5% 상승했으며, **브로드컴 (AVGO)**은 약 2%에서 2.4% 급등했습니다. **Arm Holdings (ARM)** 또한 장 마감 후 1.49% 상승했습니다. 분석가들은 TSMC의 중요성을 강조했습니다. Wedbush 분석가들은 다음과 같이 언급했습니다: > "AI로부터의 실제 수요는 실적 발표의 주요 초점 중 하나였으며, 우리는 회사가 장기적인 성장 궤도에 대해 좀 더 긍정적으로 돌아서고 있다고 생각합니다..." BofA는 **TSM**의 목표 주가를 NT$1,600 (ADR의 경우 $330)에서 NT$1,800 (ADR의 경우 $360)으로 상향 조정하고 매수 등급을 재확인했습니다. **TSMC CEO C.C. Wei**는 이 추세의 지속적인 특성을 강조하며 AI 수요가 "3개월 전 생각했던 것보다 강하다"고 말했으며, 회사의 "AI 메가트렌드에 대한 확신이 강화되고 있다"고 덧붙였습니다. ## 미국 배터리 기술 회사, 상당한 자금 조달 철회에 직면 활기 넘치는 기술 부문과 대조적으로, **미국 배터리 기술 회사 (ABAT)**는 장 마감 후 거래에서 **24.6%** 급락하는 급격한 주가 하락을 경험했습니다. 이러한 상당한 하락은 **미국 에너지부 (DOE)**가 상업 규모의 수산화리튬 시설 개발을 위한 **5,200만 달러 보조금**을 취소하기로 결정한 데 따른 것입니다. 처음에 ABAT의 매칭 기여금과 함께 5,770만 달러로 평가된 이 보조금은 해지 당시 약 5,200만 달러의 DOE 환급 가능 자금이 남아 있었습니다. 이러한 어려움에도 불구하고 **ABAT**는 해지 결정에 항소하고 네바다주 수산화리튬 시설 프로젝트를 진행할 계획을 발표했습니다. 이 회사는 올해 공공 시장에서 5,200만 달러 이상을 확보했으며, 네바다 리튬 이니셔티브를 지원하기 위해 미국 수출입 은행으로부터 **9억 달러의 금융 제안**을 받았다고 강조했습니다. 그러나 재정적 영향은 여전히 우려 사항입니다. 이 회사의 최근 재무 지표는 어려운 상황을 보여줍니다. 보고된 매출은 **429만 달러**에 불과하며 (지난 3년간 성장 없음), 영업 이익률은 -979.56%, 순 이익률은 -1090.07%로, 상당한 운영 비효율성과 순손실을 나타냅니다. ## 모기지 금리 소폭 하락 기록 주택 시장 측면에서 **모기지 금리**는 작지만 주목할 만한 하락세를 보였습니다. **프레디 맥 (Freddie Mac)**은 2025년 10월 16일 현재 30년 만기 고정 금리 모기지 (FRM)가 평균 **6.27%**를 기록했으며, 이는 전주 6.30%에서 소폭 하락한 수치입니다. 유사하게, 15년 만기 FRM은 5.53%에서 5.52%로 하락했습니다. 프레디 맥의 수석 경제학자 **샘 카터 (Sam Khater)**는 이 금리들의 안정성에 대해 다음과 같이 언급했습니다: > "이번 주 모기지 금리는 소폭 하락했으며 지난 몇 주 동안 비교적 안정적으로 유지되었습니다." 이러한 지속적인 완화는 재융자 활동 증가로 이어졌으며, 증가하는 주택 재고와 느린 주택 가격 상승과 결합되어 잠재적인 주택 구매자들에게 더 유리한 환경을 조성하고 있습니다. 그럼에도 불구하고, 감당할 수 있는 가격은 여전히 중요한 과제로 남아 있으며, 2025년 6월 전국 기존 주택 중간 가격은 **435,300달러**였습니다. 분석가들은 지속적인 인플레이션 우려로 인해 연방 준비 제도의 추가 금리 인하 가능성에도 불구하고 모기지 금리가 2025년 말과 2026년까지 6% 중반대에서 유지될 가능성이 높다고 예상합니다. ## 더 넓은 의미와 전망 시장 성과의 차이는 투자자 심리에 영향을 미치는 주요 주제를 강조합니다. **TSMC**의 실적과 가이던스에서 입증된 바와 같이 **AI 관련 반도체**에 대한 지속적이고 견고한 수요는 **기술 부문**에 지속적인 추진력을 제공합니다. TSMC의 고급 제조 능력에 의존하는 **엔비디아**와 **브로드컴**과 같은 회사들은 이러한 추세의 직접적인 수혜자입니다. 반대로, **미국 배터리 기술 회사**에 대한 보조금 중단은 정부 지원과 변화하는 규제 환경에 크게 의존하는 신생 산업 내에 내재된 위험과 자금 조달의 복잡성을 강조합니다. 이 회사가 프로젝트를 계속 진행하겠다고 약속했음에도 불구하고, 이 사건은 유사한 녹색 에너지 벤처에 대한 투자자 신뢰를 약화시키고 재정적 안정성과 다각화된 자금 조달 전략에 대한 더 면밀한 조사를 촉발할 수 있습니다. 주택 시장에서 모기지 금리의 소폭 하락은 점진적이기는 하지만 약간의 안도감을 제공하며 주택 공급을 제약했던 "잠금 효과"를 점진적으로 해제할 수 있습니다. 그러나 프레디 맥과 같은 정부 지원 기업 (GSE)의 민영화 및 지정학적 불확실성과 같은 잠재적인 미래 요인과 결합된 감당할 수 있는 가격에 대한 전반적인 도전은 계속해서 이 부문의 궤적을 형성할 것입니다. 시장 참여자들은 추가적인 방향 지시를 위해 다가오는 경제 보고서와 정책 결정을 모니터링할 것입니다.