La baisse des taux de la Réserve fédérale influence les perspectives des constructeurs de logements face aux pressions sur l'abordabilité
La Réserve fédérale initie une baisse de taux au milieu du rééquilibrage économique
La Réserve fédérale a initié une réduction de 25 points de base de son taux directeur dans une fourchette de 4-4,25% en septembre 2025, marquant la première mesure de ce type depuis décembre 2024. Cet ajustement de la politique monétaire, largement conforme aux attentes du marché, a ravivé l'attention sur le secteur du logement, en particulier les constructeurs de maisons comme Toll Brothers, Inc. (TOL), alors que les acteurs du marché évaluent l'atténuation potentielle des pressions sur l'abordabilité. La décision a vu une seule dissidence du gouverneur Stephen Miran, qui a plaidé pour une réduction plus agressive de 50 points de base.
L'événement en détail : Politique monétaire et bénéfices des constructeurs de maisons
Au-delà de la baisse de taux immédiate, les projections économiques actualisées de la banque centrale signalent un assouplissement supplémentaire, avec 50 points de base de réductions supplémentaires prévues d'ici la fin de 2025 et 25 points de base supplémentaires en 2026. Cette perspective plus agressive, comparée aux projections de juin, intervient dans un contexte de refroidissement du marché du travail, avec une croissance de l'emploi constamment inférieure à 100 000 pendant quatre mois consécutifs. Le président de la Réserve fédérale, Jerome Powell, a articulé un "changement d'équilibre des risques", indiquant une priorisation des préoccupations de croissance en raison de l'augmentation du taux de chômage et du ralentissement de la croissance de l'emploi, même si les pressions inflationnistes persistent. Les prévisions économiques ont été révisées à la hausse pour la croissance du produit intérieur brut (PIB) en 2025 (de 1,4% à 1,6%) et en 2026 (de 1,6% à 1,8%). L'inflation des dépenses de consommation personnelle (PCE) est projetée à 3% pour 2025, avec une légère révision à la hausse pour 2026 à 2,6%.
Simultanément, le constructeur de maisons de luxe Toll Brothers, Inc. a annoncé ses résultats du troisième trimestre de l'exercice 2025, se terminant le 31 juillet 2025. La société a affiché un bénéfice net de 369,6 millions de dollars, soit 3,73 dollars par action diluée, légèrement inférieur aux 374,6 millions de dollars, soit 3,60 dollars par action diluée, enregistrés au cours de la période de l'année précédente. Alors que les revenus des ventes de maisons ont augmenté de 6% pour atteindre 2,88 milliards de dollars, tirés par une augmentation de 5% des maisons livrées à 2 959 unités, les indicateurs de demande clés ont montré un certain ramollissement. La valeur nette des contrats signés est restée stable à 2,41 milliards de dollars, avec une baisse de 4% des maisons contractées à 2 388 unités. La valeur du carnet de commandes de la société a diminué de 10% pour atteindre 6,38 milliards de dollars, représentant 5 492 maisons, soit une réduction de 19% d'une année sur l'autre. La marge brute a diminué de 27,4% au cours de l'exercice 2024 à 25,6%, bien que la marge brute ajustée se soit établie à 27,5%. Le prix de vente moyen des nouveaux contrats a augmenté de 4,5% d'une année sur l'autre pour atteindre 1,0 million de dollars.
Les autres grands constructeurs de maisons ont également ressenti l'impact des conditions du marché. Lennar Corporation (LEN) a signalé une baisse de 46% d'une année sur l'autre de ses bénéfices pour son troisième trimestre 2025, son quatrième trimestre consécutif de baisse de profit, avec des revenus en baisse de 6,5% à 8,8 milliards de dollars, manquant les estimations des analystes. Lennar a livré 21 584 maisons, utilisant des incitations importantes qui ont entraîné une baisse de 9% de son prix de vente moyen à 383 000 dollars et une contraction de la marge brute à 17,5%. De même, D.R. Horton, Inc. (DHI) a également eu recours à des incitations pour stimuler les ventes.
Analyse de la réaction du marché : Abordabilité et adaptations stratégiques
La décision de la Réserve fédérale de réduire les taux vise à atténuer les problèmes d'abordabilité persistants qui ont limité l'activité des acheteurs. Bien que cette mesure soit généralement considérée comme un catalyseur positif, son impact immédiat sur les taux hypothécaires, qui sont plus étroitement liés aux rendements des bons du Trésor à 5 et 10 ans, pourrait être graduel. L'"effet de blocage" prédominant, où les propriétaires avec des taux hypothécaires bas existants de 4,1% en moyenne sont dissuadés de vendre sur un marché où les nouveaux prêts sont tarifés plus près de 6,5%, continue de restreindre l'offre de logements.
La niche de luxe et la clientèle aisée de Toll Brothers, avec environ 26% des acheteurs du troisième trimestre payant en espèces et les acheteurs financés ayant un ratio prêt/valeur moyen de 70%, confèrent un certain degré de résilience face à la sensibilité aux taux d'intérêt. L'entreprise a pro activement adapté sa stratégie, passant à un mélange 50/50 de maisons sur plan (prêtes à emménager) et de maisons construites sur commande. Cela a raccourci les délais de cycle, avec 35% des communautés achevant désormais les constructions en huit mois ou moins, améliorant la flexibilité opérationnelle et la visibilité des livraisons. Avec 3 200 maisons sur plan en construction et 1 800 permis en main, Toll Brothers est stratégiquement positionnée pour s'adapter rapidement si les conditions du marché s'améliorent. Le PDG Douglas C. Yearley, Jr. a déclaré :
> "Nous sommes satisfaits de la résilience de notre activité de luxe et de notre clientèle plus aisée. Dans cet environnement, nous continuons à nous concentrer sur l'équilibre stratégique entre le prix et le rythme afin de maximiser la rentabilité et les rendements."
En revanche, les incitations substantielles de Lennar, représentant environ 14,3% du prix de vente final, soulignent la pression plus large du marché sur les segments plus sensibles aux prix.
Contexte plus large et implications : Un marché d'optimisme prudent
Les actions de Toll Brothers ont démontré leur force, progressant de 24,2% au cours des trois derniers mois, surpassant l'ensemble de l'industrie des produits de construction – constructeurs de maisons de Zacks. Cependant, cela est resté derrière D.R. Horton, qui a bondi de 30,8% au cours de la même période. Depuis le début de l'année, l'action TOL a augmenté d'environ 11%, dépassant modestement son industrie mais restant derrière l'indice S&P 500.
Le marché du logement américain en 2025 est caractérisé par un optimisme prudent et un rééquilibrage. Bien que les taux hypothécaires aient légèrement baissé pour atteindre environ 6,3%, l'hésitation des acheteurs persiste, contribuant à un ralentissement des conversions des dépôts en contrats. Malgré cela, Toll Brothers a maintenu des prix de vente moyens solides, avec un prix de vente moyen (ASP) en carnet de commandes de 1,16 million de dollars.
Toll Brothers maintient une position financière robuste, soutenue par un bilan solide avec 852 millions de dollars de liquidités et 2,2 milliards de dollars de crédit disponible, ce qui se traduit par un ratio dette nette/capital de 19,3%. L'entreprise prévoit de générer 1 milliard de dollars de flux de trésorerie d'exploitation au cours de l'exercice 2025 et prévoit de restituer 600 millions de dollars aux actionnaires par le biais de rachats d'actions, en plus des dividendes.
L'analyse d'experts suggère qu'une traduction directe et rapide des baisses de taux de la Fed en des taux hypothécaires plus bas n'est pas garantie. Morgan Stanley Research note que les taux hypothécaires sont influencés par les rendements des obligations du Trésor à plus long terme, qui pourraient ne pas réagir à moins d'un changement de politique inattendu. Malgré une baisse de 1% de la Fed entre septembre et décembre 2024, les taux hypothécaires étaient supérieurs de 25 points de base. Pour une croissance durable des ventes de maisons, les taux hypothécaires pourraient devoir baisser d'environ 100 points de base pour atteindre environ 5,5%.
Commentaires d'experts et perspectives d'avenir
Les remarques du président de la Réserve fédérale, Jerome Powell, soulignent la stratégie évolutive de la banque centrale, qui privilégie les préoccupations de croissance. Lawrence Yun, économiste en chef de la National Association of Realtors, a suggéré qu'un taux hypothécaire de 6% pourrait servir de seuil "magique" pour relancer les ventes de maisons. Des données récentes indiquent une baisse du Trésor à 30 ans à 6,13%, contribuant à une augmentation des demandes de prêts hypothécaires.
À l'avenir, les marchés prévoient une probabilité de 92% d'une nouvelle baisse de taux de 25 points de base de la Fed en octobre, et une probabilité de 82% que le taux des fonds fédéraux tombe de 50 points de base par rapport aux niveaux actuels d'ici décembre. Morgan Stanley Research prévoit cinq réductions supplémentaires de 25 points de base, visant un taux des fonds fédéraux terminal entre 2,75% et 3%. Les taux hypothécaires devraient s'assouplir progressivement, pouvant chuter dans la fourchette de 5% à 6% d'ici la fin de 2025, avec d'autres baisses en 2026.
Le marché du logement anticipe une augmentation de l'inventaire, avec une augmentation prévue de 21% des annonces actives nationales d'une année sur l'autre d'ici septembre 2025, tirée par la construction de nouvelles maisons et un assouplissement progressif de l'"effet de blocage". Les ventes de maisons neuves devraient bondir de 11%, et les ventes de maisons existantes pourraient connaître une augmentation de 7 à 12%. Cependant, des défis persistent. Malgré les baisses de taux, Lennar n'anticipe pas d'amélioration significative des affaires au quatrième trimestre, prévoyant des augmentations modestes des livraisons et des marges stables. La crise de l'abordabilité, en particulier pour les maisons d'entrée de gamme, devrait rester une préoccupation pressante, affectant les taux de propriété des jeunes générations. La trajectoire à long terme dépendra de l'interaction complexe des taux d'intérêt, de l'inflation et des dynamiques locales d'offre et de demande.
