El mercado inmobiliario de EE. UU. muestra signos de una posible corrección, caracterizada por el aumento de inventarios, la desaceleración de la apreciación de los precios y la reducción de los volúmenes de transacciones, lo que traza paralelismos con las condiciones observadas en 2006. Las altas tasas hipotecarias y los cambios en el comportamiento del consumidor son los principales impulsores.

El mercado inmobiliario de EE. UU. señala una posible corrección en medio del crecimiento del inventario

El mercado inmobiliario de EE. UU. muestra actualmente signos significativos de desaceleración, caracterizados por el aumento de inventarios y la desaceleración del crecimiento de los precios de las viviendas, lo que genera preocupación sobre la estabilidad del mercado. Este cambio ha sido comparado con las condiciones observadas en el sector inmobiliario en 2006, un período que precedió a una notable corrección del mercado.

El evento en detalle: Aumento del inventario y moderación de los precios

Los datos recientes subrayan un aumento significativo en la oferta de viviendas. Zillow informa que el inventario de viviendas ha aumentado un 17% en lo que va del año a mediados de julio. Para las viviendas de nueva construcción, las ventas disminuyeron un 6.6% interanual en junio, mientras que el número de viviendas nuevas a la venta aumentó un 8.5% durante el mismo período. El inventario mensual de viviendas de nueva construcción se expandió de una estimación de 9.7 meses a 9.8 meses de suministro en junio de 2025, superando el nivel de 8.4 meses registrado un año antes. El inventario general de viviendas ha aumentado más del 33% desde 2024 y se proyecta que alcance los niveles previos a la pandemia para fin de año.

La apreciación del precio de la vivienda también se está moderando. El Índice de Precios de Viviendas S&P CoreLogic Case-Shiller mostró una ganancia anual del 2.3% en mayo, lo que marca la apreciación anual más lenta desde mediados de 2023, y una disminución del 2.7% de crecimiento en abril. Si bien el índice aún registró un máximo histórico, el ritmo de desaceleración sugiere un cambio en la dinámica del mercado. Zillow proyecta que los valores de las viviendas tenderán a la baja hasta finales de 2025, terminando el año un 0.9% por debajo de donde comenzaron. El precio de venta medio de las casas nuevas en junio de 2025 se situó en 401.800 dólares, lo que representa una caída del 6.9% con respecto a mayo y una disminución del 2.9% interanual. Los datos de Case-Shiller ajustados a la inflación para 2025 indican que los precios de las viviendas han alcanzado un máximo histórico de 299.9, superando significativamente el pico de 266.4 observado en 2006, lo que destaca la inasequibilidad actual del mercado.

Las ventas de viviendas existentes también experimentaron un descenso mensual del 2.7% en junio, con una tasa de ventas anual ajustada estacionalmente de 3.93 millones, por debajo de los 4.04 millones de mayo.

Análisis de la reacción del mercado: Tasas hipotecarias y comportamiento del comprador

El principal impulsor del enfriamiento del mercado de la vivienda son las elevadas tasas hipotecarias, que han estado rondando el 7% y en el rango superior del 6%. Estas tasas más altas encarecen los préstamos, lo que reduce la cantidad de compradores potenciales y hace que las viviendas permanezcan más tiempo en el mercado. J.P. Morgan pronostica que las tasas hipotecarias solo se relajarán ligeramente hasta el 6.7% para fines de 2025, lo que sugiere continuos obstáculos para el sector. Fannie Mae también espera que las tasas hipotecarias promedio se mantengan por encima del 6%.

Un factor contribuyente significativo es el “efecto de bloqueo”, donde más del 80% de los prestatarios están “fuera de dinero” con las tasas hipotecarias actuales, lo que los desincentiva a vender sus casas. Si bien este efecto ha contribuido históricamente a un inventario bajo, ahora está comenzando a desbloquearse, ya que el 82.8% de los propietarios actualmente tienen tasas por debajo del 6%, por debajo del 92.7% a mediados de 2022. Las ventas de viviendas más débiles de lo esperado también están vinculadas a la presión sobre las finanzas de los consumidores y un mercado laboral lento.

La actividad de ejecución hipotecaria está aumentando, y los prestamistas iniciaron ejecuciones hipotecarias en 140.006 propiedades en todo el país en la primera mitad de 2025, lo que representa un aumento del 7% con respecto al mismo período del año pasado y un aumento del 41% con respecto a la primera mitad de 2020. Los retrasos graves en el pago de hipotecas han aumentado al 0.86% de todas las hipotecas, frente al 0.70% en el cuarto trimestre de 2024.

En respuesta a la desaceleración de la demanda, los constructores de viviendas se están retrayendo. Las viviendas iniciadas cayeron un 4.6% en junio con respecto al mes anterior y un 10% con respecto a hace un año. Las finalizaciones disminuyeron un 12.5% de mayo a junio y un 15.5% en comparación con hace un año. Esta tendencia sugiere un cambio estratégico entre los constructores hacia el enfoque en viviendas de inicio más asequibles en lugar de propiedades de lujo.

Contexto e implicaciones más amplios: desaceleración económica y disparidades regionales

La desaceleración del mercado inmobiliario de EE. UU. tiene importantes implicaciones macroeconómicas, ya que la vivienda es un pilar económico importante que influye en los empleos de construcción, el gasto en mejoras del hogar, los préstamos hipotecarios y la confianza general del consumidor. Un mercado inmobiliario en dificultades puede crear efectos dominó en estos sectores interconectados.

Goldman Sachs ha pronosticado un crecimiento modesto del 1% para los dos últimos trimestres del año, y se prevé que la inversión residencial —el monto gastado en viviendas nuevas, apartamentos y renovaciones— caiga un 8% en los últimos seis meses de 2025, lo que la convierte en el “mayor lastre para el crecimiento”. También están surgiendo preocupaciones sobre una posible recesión en 2025.

Las disparidades regionales son cada vez más pronunciadas. Los estados del Cinturón del Sol, como Austin, San Antonio y Tampa, que experimentaron un rápido crecimiento durante la pandemia, ahora están presenciando un aumento de la oferta, un crecimiento de precios más lento y tasas más altas de cancelación de acuerdos de compra de viviendas. Por ejemplo, San Antonio tuvo una tasa de cancelación del 22.7% en julio de 2025, Fort Lauderdale 21.3% y Jacksonville 19.9%. Por el contrario, algunas áreas del Medio Oeste y el Noreste mantienen niveles de inventario más bajos y una mayor competencia entre compradores. Florida, Texas y California lideran la nación en listados activos, con más de 182.000, 123.000 y 65.000 viviendas en venta, respectivamente.

Comentario de expertos: Advertencias de un precipicio

Mark Zandi, economista jefe de Moody's Analytics, ha expresado importantes preocupaciones con respecto a las perspectivas económicas.

"La economía de EE. UU. puede estar más cerca de una recesión de lo que se reconoce, y se espera que los sectores de la vivienda y la construcción sean los primeros en sentir el impacto. Una cascada de debilitamiento del crecimiento del empleo, aumento de la inflación y un mercado inmobiliario en declive podría llevar al país a una recesión a finales de 2025. Si bien la economía aún no está en recesión, se siente como si estuviera al borde, está al borde de esta recesión."

Rick Sharga, fundador y director ejecutivo de CJ Patrick Company, señala que estados como Florida y Texas ya poseen más inventario en venta que los niveles previos a la pandemia, junto con una demanda debilitada. Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), atribuye la lentitud de las ventas de viviendas existentes a las altas tasas hipotecarias que “paralizan la actividad de venta de viviendas”.

Mirando hacia el futuro: Se anticipa un aterrizaje suave

A pesar de los importantes obstáculos, muchos expertos creen que un colapso total del mercado inmobiliario, definido como una caída de precios del 15-20% a nivel nacional, es poco probable en 2025. Esta perspectiva está respaldada por factores como los niveles generales de inventario aún bajos, un capital propio sustancial de los propietarios y prácticas crediticias sólidas implementadas desde la crisis financiera de 2008. En cambio, se anticipa más ampliamente un “aterrizaje suave” o un “período de enfriamiento” para el mercado inmobiliario.

De cara al futuro, los factores clave a monitorear incluyen la trayectoria de las tasas hipotecarias, las cifras generales de crecimiento del empleo, las tendencias de gasto de los consumidores y los próximos informes económicos, todo lo cual proporcionará mayor claridad sobre la dirección del mercado y su impacto en la economía en general.