Thị trường nhà ở Hoa Kỳ đang ở một thời điểm quan trọng, đối mặt với áp lực đáng kể từ lãi suất thế chấp cao, những thách thức về khả năng chi trả dai dẳng và những rủi ro ngày càng tăng trong lĩnh vực bất động sản thương mại. Mặc dù sự sụt giảm lãi suất thế chấp gần đây mang lại một chút nhẹ nhõm, nhưng các vấn đề cấu trúc tiềm ẩn, sự dễ bị tổn thương về tài chính của người tiêu dùng và sự định giá quá cao của nền kinh tế rộng lớn hơn cho thấy một triển vọng phức tạp đối với các nhà đầu tư.

Thị trường nhà ở Hoa Kỳ đang đối mặt với sự giám sát ngày càng tăng khi sự kết hợp của lãi suất thế chấp cao, các vấn đề về khả năng chi trả dai dẳng và lĩnh vực bất động sản thương mại căng thẳng báo hiệu tiềm năng bất ổn kinh tế rộng lớn hơn. Các nhà đầu tư đang theo dõi chặt chẽ các rủi ro chính, sự thay đổi nhân khẩu học và các xu hướng thế chấp đang phát triển để đánh giá quỹ đạo của thị trường. Một cuộc suy thoái đáng kể trong lĩnh vực này có thể lan rộng khắp nền kinh tế, ảnh hưởng đến tài sản tiêu dùng, sức khỏe của ngành ngân hàng và niềm tin thị trường tổng thể.

Ngành dân cư chịu áp lực

Thị trường nhà ở dân cư tiếp tục đối mặt với áp lực đáng kể. Lãi suất thế chấp, mặc dù gần đây đã giảm xuống mức thấp nhất trong gần một năm (với lãi suất cố định 30 năm trung bình là 6,35% theo báo cáo gần đây), đã làm giảm đáng kể khả năng chi trả. Yêu cầu thanh toán hàng tháng đã tăng vọt, ngay cả khi giá nhà vẫn ở mức cao, tạo ra rào cản đáng kể cho những người mua nhà tiềm năng và những chủ nhà hiện tại đang cân nhắc chuyển chỗ ở. Điều này càng trở nên phức tạp hơn do hạn chế nguồn cung dai dẳng; việc xây dựng nhà mới đã không theo kịp nhu cầu dân số. Các yếu tố như thiếu hụt lao động, rào cản pháp lý và thách thức tài chính đang góp phần vào sự thiếu hụt này, duy trì áp lực tăng giá bất chấp những thách thức về khả năng chi trả. Mặc dù lãi suất thấp hơn đã thúc đẩy các đơn xin thế chấp tăng 9,2% và tái cấp vốn tăng 12,2%, nhưng “hiệu ứng khóa chặt”—nơi chủ nhà miễn cưỡng đổi lãi suất thấp kỷ lục thời kỳ đại dịch của họ lấy lãi suất cao hơn hiện tại—tiếp tục hạn chế nguồn cung, ngăn chặn các điều chỉnh giá đáng kể.

Bất động sản thương mại: Một mối lo ngại mang tính hệ thống

Ngoài thị trường dân cư, lĩnh vực bất động sản thương mại (CRE) cũng có những rủi ro hệ thống đáng kể. Các trung tâm đô thị lớn tiếp tục có tỷ lệ lấp đầy văn phòng thấp hơn đáng kể so với mức trước đại dịch, thường duy trì dưới 70% so với các tiêu chuẩn lịch sử. Khoảng cách dai dẳng này cho thấy một sự thay đổi cấu trúc, chứ không phải chu kỳ, trong việc sử dụng không gian thương mại, tạo ra những thách thức tái cấp vốn đáng kể cho các chủ sở hữu tài sản. Tỷ lệ nợ quá hạn bất động sản văn phòng đã đạt mức đáng lo ngại, với một số thị trường được báo cáo đang tiến gần đến 12%. Sự tiếp xúc của ngành ngân hàng với CRE là một mối lo ngại đặc biệt, đặc biệt đối với các ngân hàng khu vực thường duy trì các danh mục cho vay bất động sản thương mại đáng kể. Sự tập trung này gây ra rủi ro lây lan tài chính tiềm ẩn nếu tỷ lệ nợ quá hạn tiếp tục xu hướng tăng. Dữ liệu của Cục Dự trữ Liên bang cho thấy giá CRE đã giảm khoảng 10-15% so với mức đỉnh của chúng ở nhiều thị trường, với những điều chỉnh tiếp theo được dự đoán khi các hợp đồng thuê hết hạn và người thuê đánh giá lại các yêu cầu về không gian của họ.

Các lỗ hổng kinh tế tiềm ẩn

Bức tranh kinh tế rộng lớn hơn cho thấy một số lỗ hổng có thể làm trầm trọng thêm áp lực thị trường bất động sản. Khoảng 64% người Mỹ sống dựa vào lương, theo báo cáo Reality Check của LendingClub, cho thấy sự thiếu hụt các bộ đệm tài chính đáng kể chống lại các chi phí bất ngờ hoặc gián đoạn thu nhập. Vị trí tài chính bấp bênh của người tiêu dùng này ảnh hưởng trực tiếp đến sức mua, vốn thúc đẩy khoảng 70% hoạt động kinh tế của Hoa Kỳ. Mức nợ hộ gia đình gia tăng trên thẻ tín dụng, các khoản vay ô tô và thế chấp tiếp tục hạn chế khả năng chi tiêu của người tiêu dùng và giảm khả năng phục hồi trước các cú sốc kinh tế. Đồng thời, giá tài sản trên các thị trường khác nhau cho thấy sự ngắt kết nối đáng lo ngại từ các giá trị cơ bản. Sự khác biệt này đặc biệt rõ ràng trên thị trường chứng khoán, nơi định giá đã đạt mức cao lịch sử mặc dù có những bất ổn kinh tế đang diễn ra. Nợ doanh nghiệp của Hoa Kỳ đã tăng lên khoảng 12,1 nghìn tỷ USD tính đến năm 2024, một sự gia tăng đáng kể so với mức trước đại dịch, gây ra bất ổn tiềm ẩn nếu điều kiện kinh tế xấu đi.

Thay đổi nhân khẩu học và xu hướng bất động sản đa sắc thái

Mặc dù có những thách thức chung, sự thay đổi nhân khẩu học đang định hình lại các phân khúc cụ thể của thị trường bất động sản, tạo ra cả thách thức và cơ hội. Dân số Hoa Kỳ già hóa, với một phần năm cư dân dự kiến sẽ ở độ tuổi nghỉ hưu vào năm 2030, đang thúc đẩy nhu cầu gia tăng đối với nhà ở cho người cao tuổi và các cơ sở chăm sóc sức khỏe. Tương tự, dân số thiên niên kỷ và Gen Z đang tăng lên đang ảnh hưởng đến nhu cầu về nhà ở đa gia đình, đặc biệt ở các trung tâm đô thị, và thúc đẩy sự bùng nổ thương mại điện tử, từ đó tạo ra nhu cầu mạnh mẽ về bất động sản công nghiệp và logistics. Trong khi thị trường nhà ở nói chung đang đối mặt với áp lực, một số quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) đang thích nghi một cách chiến lược. Chẳng hạn, AvalonBay Communities, Inc. (NYSE: AVB) đã báo cáo mức tăng 6,7% trong doanh thu cho thuê nhà ở cùng cửa hàng trong quý 4 năm 2023, phản ánh nhu cầu mạnh mẽ ở các thị trường cho thuê đô thị. Welltower Inc. (NYSE: WELL), một REIT chăm sóc sức khỏe nổi bật, đã chứng kiến mức tăng 9,1% so với cùng kỳ năm trước trong thu nhập hoạt động ròng cùng cửa hàng đối với danh mục hoạt động nhà ở cho người cao tuổi của mình trong quý 4 năm 2023, với tỷ lệ lấp đầy nhà ở cho người cao tuổi đạt 83,2%. Trong lĩnh vực công nghiệp, Prologis, Inc. (NYSE: PLD) duy trì tỷ lệ lấp đầy 97,8% trong các tài sản của mình tính đến quý 4 năm 2023, hưởng lợi từ nhu cầu mạnh mẽ đối với không gian logistics.

Phản ứng chính sách và triển vọng

Để đối phó với các rủi ro ổn định tài chính tiềm ẩn phát sinh từ thị trường nhà ở, các nhà hoạch định chính sách ngày càng chú ý đến các chính sách kinh tế vĩ mô thận trọng. Các biện pháp này, như giới hạn tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) và giới hạn tỷ lệ nợ trên thu nhập (DSTI), nhằm mục đích tăng cường khả năng phục hồi của người cho vay và người đi vay, làm giảm chu kỳ tín dụng và hạn chế sự tăng giá nhà quá mức. Sự tiếp xúc đáng kể của các ngân hàng với bất động sản dân cư, đôi khi vượt quá 50% tài sản của họ, nhấn mạnh rủi ro hệ thống do suy thoái thị trường nhà ở gây ra. Hiệu quả của các chính sách này phụ thuộc vào việc áp dụng nhất quán và tích hợp với các chính sách liên quan đến nhà ở rộng lớn hơn, bao gồm quy định về thuế, quy hoạch và cung cấp đất đai.

Trong tương lai, hướng đi của lãi suất thế chấp sẽ phụ thuộc rất nhiều vào các hành động trong tương lai của Cục Dự trữ Liên bang. Nếu lạm phát tiếp tục hạ nhiệt, việc Fed cắt giảm lãi suất có thể đẩy lãi suất thế chấp xuống thấp hơn nữa, có khả năng khôi phục một số cân bằng cho thị trường dân cư. Tuy nhiên, nếu lạm phát vẫn dai dẳng hoặc dữ liệu việc làm bất ngờ tăng lên, lợi suất và lãi suất thế chấp có thể đảo chiều. Hơn nữa, nguồn cung nhà ở vẫn là một yếu tố quan trọng; khả năng chi trả sẽ không cải thiện đáng kể nếu không có sự gia tăng số lượng nhà ở sẵn có, một thách thức phức tạp do các hạn chế về phân vùng, thiếu hụt lao động và chi phí vật liệu cao. Sự tương tác giữa chính sách tiền tệ, các chỉ số kinh tế và những thay đổi nhân khẩu học đang diễn ra sẽ tiếp tục định hình quỹ đạo của thị trường nhà ở và bất động sản Hoa Kỳ trong những tháng tới.