美国财政部长斯科特·贝森特表示，今年秋天可能会宣布“国家住房紧急状态”，并正在探索标准化建筑规范、降低交易成本以及考虑对建筑材料免除关税等政策选项，以解决关键的住房负担能力问题和供应短缺。这可能对房地产和建筑行业产生重大影响。

财政部长暗示可能出现国家住房紧急状态

美国财政部长斯科特·贝森特表示，政府正在考虑在今年秋天宣布国家住房紧急状态。这一潜在的声明是自2007-2008年次贷危机以来的首次，凸显了该国住房负担能力危机的严重性。

事件详情：市场面临压力

美国住房市场目前面临多重挑战：房价高企、抵押贷款利率持续走高，以及与房屋所有权相关的成本（包括房产税、业主协会费用和保险费）不断上涨。2019年至2022年间，房价大幅上涨超过40%。截至7月，美国典型房屋的销售中位价为443,141美元，比去年同期上涨1.1%。

抵押贷款利率一直居高不下，截至8月底，30年期固定利率抵押贷款的平均利率为6.56%。这导致7月份房屋销售额比去年同期下降了1.6%。购房者的财政压力显而易见，2020年至2023年间，美国中位数房价的月供增加了59%。住房负担能力已降至近40年来的最低水平，估计该国面临约400万至470万套房屋的巨大短缺。

为应对这一严峻局面，贝森特部长指出，政府正在探索一系列政策选项。其中包括：

  • 审批和分区改革：可能采取行动，标准化地方建筑和分区法规，旨在简化住宅审批、减少繁文缛节并促进增加住房密度。
  • 成本削减措施：降低购房者的交易成本。
  • 关税减免：考虑对钢铁、铝和木材等关键建筑材料实行关税豁免，这些材料导致建筑成本上涨。全美住宅建筑商协会（NAHB）估计，关税已使建造一套普通房屋的成本增加了9,200美元至10,900美元，自2020年12月以来，建筑材料成本上涨了34%。
  • 联邦土地可用性：提供联邦土地用于住房开发，并减少法规以激励建设。
  • GSE改革：探索**房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）**的改革，可能包括货币化或私有化以扩大抵押贷款的可及性。
  • 财政援助：可能为购房者提供税收抵免和财政援助以抵消成本。
  • 熟练劳动力短缺：旨在解决建筑行业熟练劳动力短缺问题的举措。

市场反应与影响分析

宣布国家住房紧急状态并实施拟议的政策变化可能对房地产和金融领域产生重大影响。房屋建筑商将直接受益于关税减免和简化审批等措施，这可以降低投入成本并加快项目时间表，从而可能提高其利润率。D.R. Horton、Lennar (LEN)、**Toll Brothers (TOL)和PulteGroup (PHM)**等主要房屋建筑商的股票表现已经反映出对此类有利发展的预期。

随着住房市场可能解冻，贷款机构和银行的贷款活动可能会激增。然而，联邦干预的有效性存在争议，因为影响住房开发的监管负担很大一部分在于地方层面。

美联储利率政策与抵押贷款利率之间的关系复杂。虽然美联储的利率行动影响更广泛的经济，但抵押贷款利率往往与10年期国债收益率更紧密地保持一致。要使抵押贷款利率显著下降，通胀需要恢复其向美联储2%目标的下降趋势。

更广泛的背景和专家评论

当前住房状况的严峻性凸显，一个典型家庭需要每年赚取118,530美元才能负担得起一套中位价为402,500美元的房屋，这显著高于当今的家庭收入中位数。这一潜在声明的政治层面也值得关注，它将住房负担能力定位为2026年中期选举前的一个关键问题。

虽然干预的前景意义重大，但专家们对这种紧急权力可能产生的影响和合法性表示不同程度的怀疑。

“我们可能会在秋季宣布国家住房紧急状态，”贝森特告诉《华盛顿观察家报》，强调政府正在积极探索各种选择。

**全美房地产经纪人协会（NAR）**已公开表示，如果宣布国家紧急状态，他们已准备好与政府、国会以及州/地方领导人合作，重点关注增加库存和提高负担能力的改革。

然而，一些分析师对联邦干预的有效性仍持谨慎态度，特别是考虑到影响地方住房市场的历史复杂性。

展望未来

未来几个月将是关键时期，因为政府正在权衡其选择。需要关注的关键因素包括任何紧急声明的具体内容、州和市政政府的反应、潜在的法律挑战以及更广泛的经济指标，特别是通货膨胀数据。虽然不能保证购房者和租房者立即获得救济，但这些政策的长期目标是增加住房供应，缓解负担能力压力，并最终稳定房价。市场将密切关注财政部和美联储的任何进一步公告，因为这些事态发展将继续展开。