Los REIT hipotecarios superan a las empresas de desarrollo empresarial en un entorno de tasas cambiantes
Los REIT hipotecarios superan en rendimiento a medida que las tasas de interés cambian
Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces Hipotecarios (mREITs) han superado significativamente a las Empresas de Desarrollo de Negocios (BDCs) durante el último año, marcando una notable divergencia en el rendimiento dentro del panorama de inversión de alto rendimiento. Esta tendencia es claramente observable a través del ETF de Ingresos de REIT Hipotecarios de VanEck (MORT), que ha superado de manera demostrable tanto al ETF de Ingresos de BDC de VanEck (BIZD) como al ETF de Ingresos de BDC de Putnam (PBDC) durante este período. Los principales impulsores de este cambio incluyen un entorno favorable creado por la disminución de las tasas de interés a corto plazo para los mREITs y una mayor aprehensión de los inversores con respecto a los impagos de préstamos de BDC, exacerbada por quiebras corporativas recientes.
Rendimiento divergente en los sectores de alto rendimiento
El rendimiento superior de MORT frente a sus contrapartes BDC ha sido sustancial en varios plazos dentro de los últimos 12 meses. Esta divergencia se puede atribuir a las sensibilidades inherentes de cada sector a las fluctuaciones de las tasas de interés y a las condiciones del mercado crediticio.
Los REIT hipotecarios generalmente se benefician de una reducción gradual de la Tasa de Fondos Federales. Dichas disminuciones pueden reducir sus costos de endeudamiento para el financiamiento de repo, lo cual es crucial para las carteras apalancadas que se centran en valores respaldados por hipotecas (MBS) de agencias. Empresas como Annaly Capital Management, Inc. (NLY) y AGNC Investment Corp. (AGNC), actores significativos en el espacio de MBS de agencias, son particularmente sensibles a estos cambios de tasas. A medida que bajan las tasas de interés, el valor de sus tenencias de MBS existentes de menor rendimiento tiende a subir, contribuyendo a la apreciación del valor contable y a la mejora del flujo de efectivo. Esta relajación de la presión sigue a un período desafiante para los mREITs caracterizado por una curva de rendimiento invertida y tasas a largo plazo en aumento.
Por el contrario, el mercado BDC, a menudo visto como un indicador del sector de crédito privado de 1.7 billones de dólares, ha enfrentado considerables obstáculos. Los recortes de tasas han reducido los pagos al disminuir los ingresos por préstamos de los préstamos a tasa flotante y la competencia intensificada de los bancos ha presionado aún más los diferenciales de los préstamos. Esto ha llevado a un rendimiento inferior marcado, con el índice BDC rezagado con respecto al S&P 500 por un amplio margen en 2025. Los BDC específicos que cotizan en bolsa han experimentado disminuciones significativas, con Blackstone Secured Lending Fund bajando aproximadamente un 21%, Blue Owl Capital Corp un 19% y Ares Capital Corp un 12% aproximadamente.
Impacto de los recortes de tasas y la calidad crediticia en los BDC
El impacto adverso en los BDC ha llevado a los gerentes a recortar las distribuciones de dividendos. Por ejemplo, el Blackstone Private Credit Fund (BCRED), el BDC más grande de la industria, recortó su dividendo en un 9% el mes pasado, su primera reducción de la historia. Otras firmas, como Oaktree Strategic Credit Fund y Golub Capital Private Credit Fund, también han reducido los pagos en un 10% y un 15%, respectivamente. Los analistas sugieren que una reducción de 75 puntos básicos en las tasas de referencia podría traducirse en una caída del 8 al 10% en los dividendos totales de los BDC, dado que los ratios de cobertura de dividendos actualmente rondan el 100%.
Sumado a las preocupaciones sobre la calidad crediticia, la quiebra en septiembre de 2025 de First Brands Group, un importante proveedor de piezas automotrices, ha expuesto vulnerabilidades críticas dentro de los sectores de crédito privado y BDC. Con pasivos estimados entre 10 mil millones y 50 mil millones de dólares, este evento desencadenó una cascada de pérdidas para los inversores institucionales. Las estructuras financieras opacas de la empresa, incluidos 4 mil millones de dólares en deuda oculta, enmascararon un apalancamiento insostenible. Los BDC con una exposición significativa a dicha deuda en mora enfrentan posibles llamadas de margen o liquidaciones forzadas, lo que contribuye a las preocupaciones de riesgo sistémico dentro del sistema financiero.
Los REIT hipotecarios se posicionan para mejorar
Por el contrario, las perspectivas para los mREITs parecen cada vez más positivas. La relajación de la curva de rendimiento invertida, donde los costos de endeudamiento a corto plazo superaban los rendimientos de los activos a largo plazo, combinada con la caída de las tasas de interés, está creando un entorno operativo más favorable. Annaly y AGNC Investment Corp., por ejemplo, están mostrando un impulso positivo en sus valores de MBS y anticipan una reducción en los costos de endeudamiento.
Las valoraciones actuales de los principales mREITs reflejan este optimismo, con Annaly (NLY) estimada en un valor de precio a libro de aproximadamente 1,08x y AGNC Investment Corp. (AGNC) en 1,23x, según datos recientes. Estas cifras indican aumentos en el valor contable, lo que sugiere un potencial de mayores rendimientos a través de la expansión múltiple.
Los expertos de la industria corroboran este cambio positivo. Steve DeLaney de Citizens JMP señala:
> "Dentro de la industria de los mREITs, el mayor impacto positivo probablemente se verá en el segmento de mREITs comerciales, donde las tasas más altas han aumentado el costo de mantenimiento para los prestatarios con préstamos puente de tasa flotante y tasas de capitalización NOI más altas han reducido las valoraciones de las propiedades inmobiliarias."
Jade Rahmani de Keefe, Bruyette & Woods añade que el entorno de bienes raíces comerciales (CRE) "mejorará en el cuarto trimestre y 2025" debido a los inminentes recortes de tasas. Se espera que esta mejora sea impulsada por el aumento de los volúmenes de transacciones y los rendimientos atractivos de las nuevas inversiones de capital y deuda, junto con mejores mercados de financiación.
Consideraciones y perspectivas de inversión
La suerte contrastante de los mREITs y los BDC presenta consideraciones de inversión matizadas. Si bien el rendimiento superior sostenido de los mREITs podría atraer más capital, elevando las valoraciones, los BDC pueden enfrentar una presión continua si persisten las preocupaciones sobre la calidad crediticia y el entorno de las tasas de interés sigue siendo desafiante para su modelo de negocio. Las futuras decisiones de la Reserva Federal sobre las tasas de interés seguirán siendo un determinante crítico para ambos sectores a corto y mediano plazo.
Para los inversores que buscan estabilidad, particularmente en un mercado volátil, las acciones preferentes y los bonos infantiles (baby bonds) en ambos sectores ofrecen rendimientos atractivos (típicamente del 9 al 10%) con una volatilidad significativamente menor que las acciones comunes. Si bien algunos analistas sugieren oportunidades en BDC cuidadosamente seleccionados después de la caída de sus precios, se recomienda precaución al buscar altos rendimientos de dividendos en acciones comunes de mREITs como AGNC, ARMOUR Residential (ARR), o Orchid Island Capital (ORC). Sus sólidas ganancias pueden ser temporales, influenciadas por swaps de tasas de interés que expiran, lo que podría conducir a la disminución de los márgenes de interés netos y a la reducción de los ratios de cobertura de dividendos. Es esencial un enfoque perspicaz, centrado en los fundamentos subyacentes y la sostenibilidad de los pagos.
Edgen Stock·Oct 14 2025, 07:45
