在高庫存和負擔能力挑戰下，住房部門面臨分歧情緒

房屋建築商信心上升，投資者仍持謹慎態度

2025年10月，美國房屋建築商信心有所提升，達到自4月以來的最高水平，原因是抵押貸款利率小幅下降，為陷入困境的房地產市場帶來了一些緩解。NAHB/富國銀行住房市場指數 (HMI) 上升了5點，達到37，標誌著自2024年初以來最大的月度漲幅。儘管有所改善，但該指數仍低於關鍵的50點門檻，這表明認為市場狀況不佳的建築商仍多於認為狀況良好的建築商。

行業前景差異

儘管建築商表現出新發現的、儘管謹慎的樂觀情緒，尤其是在未來銷售預期方面，但投資者對市場的反應表明了更為謹慎的態度。HMI中衡量未來六個月預期的部分顯著增加了9點，達到54，表明對未來狀況持積極態度。當前銷售狀況改善了4點，達到38，而潛在買家流量雖然仍然低迷，但也上升到25。

建築商信心回升與投資者對房地產市場持續的懷疑情緒形成對比。分析師們正在密切關注高水平的新房庫存與美國政府要求增加住房供應的呼籲所帶來的影響，這可能會進一步影響建築商的盈利能力。

市場動態和負擔能力壓力

建築商表現出的樂觀情緒是在面臨嚴峻庫存挑戰的背景下出現的。2025年第一季度，未售出新房庫存飆升至507,000套，創下2007年10月以來的最高水平。截至2025年7月，美國仍有121,000套已完工的獨棟住宅未售出，比上一年增加了20%，是2009年以來的最高數字。到8月，待售新房庫存達到490,000套。

供應量的增加迫使建築商採取激進策略。10月，38%的建築商報告降價，平均降幅攀升至6%，創下一年來最大降幅。此外，65%的建築商利用銷售激勵措施吸引買家。例如，萊納公司 (Lennar Corp.) 在2025年第二季度採取了「銷量優先策略」，激勵支出達到最終銷售價格的13%，據報導是為了維持生產和市場份額而犧牲利潤。

負擔能力仍然是需求的关键障礙。截至2025年10月16日，30年期固定利率抵押貸款 (FRM) 平均利率小幅下降至6.27%。然而，這一利率仍接近20年來的最高水平，使得許多人無法負擔購房。根據亞特蘭大聯儲的住房負擔能力監測器 (HOAM)，購房成本佔美國家庭收入中位數的47%，是二十年來最難以負擔的水平。「鎖定效應」——超過80%的現有借款人持有利率顯著較低的抵押貸款——進一步限制了現有房屋供應，因為房主沒有出售的動機。

宏觀經濟背景和未來展望

建築商的謹慎樂觀情緒部分是受到美聯儲進一步放鬆政策預期的推動。NAHB首席經濟學家Robert Dietz表示：「與預期美聯儲將進一步放鬆政策相結合，建築商預計銷售環境將略有改善，儘管持續的供應側成本因素仍然是一個挑戰。」然而，其他宏觀經濟因素也帶來了阻力。新一輪美國對加拿大軟木材（10%）和成品木製品（25%）的關稅預計將增加建築成本，給建築商利潤帶來壓力，並可能影響房價。

高庫存與全國住房短缺（據不同組織估計，缺口在370萬至730萬套之間）的悖論凸顯了市場的複雜性。HousingWire首席分析師Logan Mohtashami等專家認為，高利率是主要原因，它讓潛在買家袖手旁觀。他評論說：「建築商已完工的待售單元數量實在太高，他們無法開始申請新的許可證。川普和[聯邦住房金融局局長比爾]普爾特能做的最好的事情就是降低利率——其餘的都會水到渠成。」

展望未來，摩根大通研究預計美國房地產市場將在2025年保持基本停滯，房價整體上漲3%的幅度將較為溫和。只有當抵押貸款利率降至接近5%或更低時，才預計會出現顯著復甦。高庫存、負擔能力挑戰和更廣泛的經濟政策之間的相互作用將繼續塑造未來幾個月房地產市場的發展軌跡。