房地美股价在私有化猜测中上涨

房地美 (FMCC)，一家对美国住房金融体系至关重要的政府赞助企业（GSE），其股票估值大幅上涨，主要得益于围绕其潜在私有化的持续讨论。在过去的52周里，该公司的股票上涨了惊人的947%，年初至今增长了297%。这一强劲表现与特朗普政府考虑将房地美和房利美 (FNMA) 私有化，旨在重塑抵押贷款市场并降低纳税人风险的计划相符。

分析师对未来估值的不同看法

市场对房地美未来的反应表现出高度分歧的分析师意见。德意志银行首次覆盖并给予“买入”评级，设定了乐观的目标价25美元。该银行的分析表明，房地美的业务现在“基本上已去风险并产生回报”。

相反，Keefe, Bruyette & Woods (KBW) 的分析师重申了FMCC股票的“表现不佳”评级，并给出了4.50美元的目标价。KBW分析师强调，如果私有化努力未能成功，将存在持续的下行风险。华尔街分析师的总体共识仍然是谨慎的“持有”评级，这表明市场对该股票走势的看法存在分歧。

2025年第二季度财务业绩：喜忧参半

房地美公布了其截至7月31日的2025财年第二季度财务业绩喜忧参半。净收入同比略有下降，稳定在59.2亿美元。净利润也下降了14%，至23.9亿美元，导致本季度每股净亏损0.01美元。

深入研究财务数据，净利息收入增长了8%，达到53亿美元，这得益于公司抵押贷款组合的增长。然而，这在很大程度上被非利息收入同比下降42%所抵消，非利息收入降至6.17亿美元。影响底线的一个显著因素是信贷损失准备金同比增加了99%，达到7.83亿美元。这一增长主要反映了单户住宅领域的信贷准备金增加，受单户住宅估计市场价值下降和预测房价增长率降低的影响。截至2025年第二季度，GSE的抵押贷款组合为3.59万亿美元，比上一年略有增加，而单户住宅严重拖欠率从第一季度的0.59%略微改善至0.55%，但仍高于2024年第二季度的0.50%。

私有化对美国住房金融体系的更广泛影响

房地美的潜在私有化对更广泛的美国住房金融体系具有重大影响。美国财政部目前持有多数GSE普通股的优先股和认股权证，这源于2008年的金融危机救助。任何出售这些股权的举动都将面临国会的预期阻力，这主要是因为担心私有化可能导致抵押贷款利率上升或扰乱住房市场。

分析师警告称，取消使抵押贷款支持证券（MBS）几乎无风险的隐含政府担保可能导致抵押贷款利率上升0.5%至1%。这将直接影响住房负担能力和需求，可能使购房者的年度抵押贷款成本增加700至1,700美元。此外，截至2025年第一季度，房利美和房地美在企业监管资本框架（ERCF）下的资本要求合计短缺1810亿美元，在全面私有化之前需要大量注资。

前方的政治和经济障碍

由于持续的政治和监管障碍，私有化的时间表仍不确定。尽管政府计划到2025年底对房利美和房地美进行潜在首次公开募股（IPO），并保留隐含的政府担保，但仍存在重大挑战。参议院民主党人已敦促暂停IPO计划，主张对私有化对抵押贷款利率和负担能力的影响进行全面审查。潘兴广场等机构投资者也一直游说取消财政部的高级优先股，以最大限度地提高私人回报。市场效率和社会公平之间的优先事项分歧凸显了这一转型的复杂性，需要立法行动来解决所有权结构并减轻潜在的市场不稳定。