Giám sát của FHFA đối với Fannie và Freddie sẵn sàng ảnh hưởng đến động lực ngành nhà ở

Chính phủ kêu gọi hỗ trợ nhà xây dựng trong bối cảnh FHFA gây ảnh hưởng

Tổng thống Hoa Kỳ Donald Trump đã đưa ra chỉ thị yêu cầu các tổ chức thế chấp được chính phủ hậu thuẫn là Fannie Mae và Freddie Mac kích thích lĩnh vực nhà ở, đặc biệt kêu gọi hỗ trợ các "Nhà xây dựng lớn". Động thái này đã khiến các nhà phân tích phải đánh giá tiềm năng của Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA), cơ quan giám sát các doanh nghiệp được chính phủ bảo trợ (GSE), trong việc gây ảnh hưởng đến các nhà xây dựng đang đối mặt với những thách thức về chi phí cao và nhu cầu yếu.

Mối tương quan giữa các nhà xây dựng nhà ở và các doanh nghiệp được chính phủ bảo trợ

Mối liên kết hoạt động giữa các nhà xây dựng nhà ở và các GSE là rất đáng kể. Các nhà xây dựng nhà ở lớn như D.R. Horton, Lennar, và PulteGroup vận hành các công ty con tài chính phát hành các khoản thế chấp. Một tỷ lệ đáng kể, thường là 70-90%, các khoản vay được phát hành này sau đó được bán cho Fannie Mae, Freddie Mac hoặc các chứng khoán được Ginnie Mae bảo lãnh. Quá trình chứng khoán hóa này rất quan trọng đối với các nhà xây dựng, cung cấp thanh khoản thiết yếu bằng cách cho phép họ chuyển rủi ro thế chấp và giải phóng vốn, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho việc bán nhà liên tục. Ví dụ, vào năm 2024, các bộ phận thế chấp của Lennar, D.R. Horton, và Pulte Homes đã cùng nhau phát hành khoảng 54 tỷ đô la thế chấp, trong đó khoảng 27 tỷ đô la được Fannie Mae hoặc Freddie Mac mua lại. Riêng Fannie Mae đã cung cấp 8 tỷ đô la thanh khoản cho một nhà xây dựng nhà ở trị giá 60 tỷ đô la. Sự phụ thuộc sâu sắc này nhấn mạnh vai trò then chốt của các GSE trong mô hình tài chính của các nhà xây dựng nhà ở. Giám đốc FHFA Bill Pulte đã đồng tình với lời kêu gọi của chính quyền về việc tăng cường xây dựng, nắm quyền giám sát cách các gã khổng lồ thế chấp này mua các khoản vay từ các bộ phận tài chính của nhà xây dựng. Vị trí này trao cho FHFA đòn bẩy đáng kể để ảnh hưởng đến các quyết định sản xuất, có thể thông qua việc điều chỉnh các tiêu chí mua khoản vay hoặc đưa ra các ưu đãi liên quan đến khả năng chi trả hoặc mức độ sản xuất.

Phản ứng thị trường và triển vọng lợi nhuận

Triển vọng gia tăng sự can thiệp của chính phủ đã tạo ra một động lực phức tạp cho thị trường nhà ở. Trong khi chính quyền tìm cách thúc đẩy xây dựng, các nhà xây dựng nhà ở đã chiến lược giảm sản lượng để quản lý hàng tồn kho tăng và bảo vệ biên lợi nhuận, một chiến lược có thể mâu thuẫn với yêu cầu về sản lượng cao hơn. Các nhà phân tích của Barclays, do Matthew Bouley dẫn đầu, đã bày tỏ lo ngại về lợi nhuận của nhà xây dựng nhà ở, cho thấy "khả năng biên lợi nhuận giảm". Ghi chú nghiên cứu tháng 12 năm 2024 của họ đã hạ cấp một số cổ phiếu nhà xây dựng nhà ở nổi bật, bao gồm D.R. Horton (DHI), Lennar (LEN), và PulteGroup (PHM), từ Mức độ Ưu tiên (Overweight) xuống Mức độ Trung lập (Equal Weight). Điều chỉnh này phản ánh kỳ vọng về "biên lợi nhuận gộp của nhà xây dựng nhà ở giảm" do "chi phí lao động và đất đai tăng" và sự cần thiết của "các ưu đãi liên tục tăng cao" trong bối cảnh "giá nhà ở tăng chậm hơn". Các nhà phân tích cảnh báo rằng bất kỳ sự thúc đẩy nào để tăng cường xây dựng có thể phải trả giá bằng lợi nhuận của nhà xây dựng, tạo ra một tình thế tiến thoái lưỡng nan chiến lược giữa việc duy trì biên lợi nhuận và đẩy nhanh tăng trưởng. Ngược lại, Taylor Morrison Home (TMHC) đã được nâng cấp lên Mức độ Ưu tiên (Overweight), được công nhận vì "thực hiện mạnh mẽ nhất quán" trong môi trường lãi suất cao hơn.

Bối cảnh rộng hơn và hàm ý kinh tế vĩ mô

Cách tiếp cận của chính quyền hiện tại đối với tài chính nhà ở bao gồm đề xuất năm 2025 về việc đưa Fannie Mae và Freddie Mac lên sàn giao dịch công khai trong khi vẫn giữ chúng dưới sự bảo hộ của chính phủ, một động thái nhằm giảm rủi ro cho người đóng thuế đồng thời duy trì sự ổn định thị trường. Các nhà kinh tế như Jim Parrott và Mark Zandi, trích dẫn dự báo của Fannie Mae, ước tính rằng việc tư nhân hóa có thể làm tăng lãi suất thế chấp trung bình thêm 0,2–0,8 điểm phần trăm, có khả năng thêm 500–2.000 đô la hàng năm vào chi phí của người mua nhà điển hình. Sự thành công của các cải cách như vậy phụ thuộc vào việc giải quyết những bất ổn xung quanh biến động lãi suất thế chấp và sự bảo đảm ngụ ý của chính phủ. Nếu sự bảo đảm ngụ ý vẫn tồn tại, các nhà xây dựng nhà ở như D.R. Horton và Lennar có thể hưởng lợi từ thanh khoản thị trường thế chấp bền vững. Tuy nhiên, việc lãi suất thế chấp tăng lên 6,7% hoặc cao hơn, như dự báo của J.P. Morgan và được CBRE phân tích, có thể làm giảm nhu cầu, đặc biệt đối với người mua nhà lần đầu.

Ngoài ảnh hưởng trực tiếp đến Fannie và Freddie, chính quyền cũng đã khám phá việc thu hẹp chênh lệch lãi suất thế chấp bằng cách khuyến khích Cục Dự trữ Liên bang mở rộng lượng nắm giữ chứng khoán thế chấp (MBS). Tuy nhiên, Chủ tịch Cục Dự trữ Liên bang Jerome Powell đã rõ ràng loại trừ việc can thiệp trực tiếp vào thị trường thế chấp thứ cấp để giảm lãi suất. Phát biểu vào ngày 14 tháng 10 năm 2025, Powell tuyên bố:

"Chúng tôi xem xét lạm phát tổng thể. ... Chúng tôi không nhắm mục tiêu giá nhà ở. Chúng tôi chắc chắn sẽ không tham gia mua chứng khoán thế chấp để giải quyết trực tiếp lãi suất thế chấp hoặc nhà ở. Đó không phải là những gì chúng tôi làm."

Lập trường này biểu thị sự trở lại một chính sách tiền tệ truyền thống hơn, nơi Fed tập trung vào các đòn bẩy kinh tế rộng lớn hơn, chủ yếu là lãi suất quỹ liên bang, thay vì nhắm mục tiêu vào các thị trường tài sản cụ thể. Chương trình thắt chặt định lượng (QT) đang diễn ra của Fed, đã chứng kiến lượng nắm giữ MBS của họ giảm từ mức đỉnh 2,7 nghìn tỷ đô la vào năm 2022, được coi là một yếu tố trong sự "ì ạch" hiện tại của lãi suất thế chấp, gần đây đạt trung bình 6,3%. Mặc dù Fed đã bắt đầu chu kỳ cắt giảm lãi suất vào tháng 9 năm 2025, nhưng những đợt cắt giảm này được thúc đẩy bởi những lo ngại về thị trường lao động yếu đi và tăng trưởng kinh tế rộng lớn hơn, chứ không phải hỗ trợ thị trường nhà ở trực tiếp.

Bình luận của chuyên gia và các quan điểm đa dạng

Các nhà phân tích trong toàn ngành tài chính đã đưa ra nhiều quan điểm khác nhau về những diễn biến này. Các nhà phân tích của Barclays đã nhấn mạnh sự đánh đổi tiềm năng cho các nhà xây dựng nhà ở giữa tăng trưởng và lợi nhuận nếu bị buộc phải tăng sản lượng. Họ lưu ý rằng "thị trường xây dựng mới hiện đã đạt đến giới hạn", dự báo "giảm biên lợi nhuận gộp của nhà xây dựng nhà ở" do chi phí tăng và sức mạnh định giá giảm. Về chính sách tiền tệ, việc Chủ tịch Fed Jerome Powell thẳng thừng từ chối mua MBS có mục tiêu nhấn mạnh quan điểm của ngân hàng trung ương rằng khả năng chi trả nhà ở là một vấn đề cơ cấu đòi hỏi các giải pháp lập pháp và chính sách địa phương, chứ không phải việc mua tài sản của ngân hàng trung ương. Quan điểm này đảm bảo rằng lãi suất thế chấp sẽ vẫn chủ yếu phản ứng với động lực thị trường rộng lớn hơn và lợi suất trái phiếu Kho bạc, mà không có sự can thiệp trực tiếp của Fed.

Hướng tới tương lai: Chính sách, lãi suất và động lực thị trường

Thời gian tới có thể sẽ chứng kiến ​​cuộc đàm phán tiếp tục giữa nguyện vọng của chính phủ về việc tăng nguồn cung nhà ở và thực tế thương mại mà các nhà xây dựng nhà ở phải đối mặt. Kế hoạch chiến lược 5 năm gần đây của FHFA cho Fannie Mae và Freddie Mac cho thấy một sự chuyển đổi theo hướng giảm gánh nặng quy định và mở rộng nguồn cung nhà ở, bao gồm tăng gấp đôi giới hạn đầu tư vào các tài sản Tín dụng Thuế Nhà ở Thu nhập Thấp (LIHTC) lên 4 tỷ đô la hàng năm. Tuy nhiên, các chuyên gia lưu ý rằng quyền hạn pháp lý của các GSE để trực tiếp đẩy nhanh việc xây dựng là có hạn. Quỹ đạo của lãi suất thế chấp cũng sẽ vẫn là một yếu tố quan trọng. Với việc Fed rõ ràng không còn tham gia thị trường mua MBS trực tiếp, những người tham gia thị trường sẽ theo dõi chặt chẽ các chỉ số kinh tế rộng lớn hơn, xu hướng lạm phát và tốc độ điều chỉnh lãi suất quỹ liên bang. Sự cân bằng tinh tế giữa sự can thiệp của chính phủ, các lực lượng thị trường và chính sách tiền tệ sẽ tiếp tục định hình thị trường nhà ở Hoa Kỳ và hiệu suất của các bên tham gia chính trong lĩnh vực này.