房利美董事会成员在私有化讨论中辞职

房利美董事会成员辞职，私有化努力势头正盛

美国联邦全国抵押贷款协会，即房利美，于2025年9月26日宣布，董事会成员 Karin Kimbrough 已于2025年9月22日辞职。这一事态发展正值特朗普政府就房利美和房地美潜在首次公开募股 (IPO) 进行的讨论日趋激烈之际，这可能促使这两家抵押贷款巨头回归私人控制。

事件详情：转向私有化

Karin Kimbrough 辞去房利美董事会职务（未提供具体原因），这可能预示着美国住房金融领域将迎来一个转型时期。特朗普政府一直积极探索将房利美 (FNMA) 和房地美 (FMCC) 私有化的计划，这两家公司自2008年金融危机期间获得纳税人1870亿美元救助以来一直处于政府托管之下。最新报告显示，如果这两家实体上市，其总估值可能接近5000亿美元，这将代表着10万亿美元住房贷款市场的重大重组。

市场反应与战略影响分析

房利美和房地美的潜在私有化被视为一项旨在降低纳税人风险、促进创新，同时关键在于保留30年期固定利率抵押贷款获取途径的努力。支持者认为，此举可以提高抵押贷款市场的效率，并可能为新私有化的实体带来更高的信用评级。然而，市场反应充满不确定性，专家警告可能出现不稳定。担忧主要围绕取消隐性政府担保，这可能显著增加公司的融资成本，从而导致抵押贷款利率上升，并可能降低消费者获得信贷的机会。这种转变可能对首次购房者和低收入家庭造成不成比例的影响。

尽管存在这些战略考量，房利美和房地美都在2024年结束时保持了强劲的财务轨迹。房利美报告年度净收入为170亿美元，2024年第四季度净收入为41亿美元，截至2024年12月31日，其净资产达到947亿美元。该实体在当年为美国住房市场提供了3810亿美元的流动性。同样，房地美报告2024年收益为119亿美元，第四季度净收入为32亿美元，净资产为600亿美元，提供了4110亿美元的流动性。

更广泛的背景：资本缺口与估值前景

推动私有化之际，政府资助企业 (GSE) 的资本状况已显著改善。截至2025年第一季度，房利美和房地美报告的合并净资产为1603亿美元。根据企业监管资本框架 (ERCF)，它们的资本缺口已从2021年的3340亿美元大幅减少至1737亿美元，这使得私有化在数学上更加可行。国会预算办公室 (CBO) 提出一个乐观情景：在3%的资本要求和8%的资本回报率下，GSEs 到2028年可能实现5630亿美元的合并股权估值。此情景也可能有助于偿还财政部1910亿美元的优先股，并释放预计2710亿美元的认股权证价值。

有人建议采用分阶段过渡，可能涉及2025年进行5%-15%的IPO，作为衡量投资者兴趣而不显著扰乱市场的方法。然而，“半私有化”的概念带有固有的风险，特别是如果隐性政府担保变得模糊不清，可能导致抵押贷款利率飙升。

专家评论：怀疑与挑战

尽管私有化概念已获得政治意愿，但分析师对雄心勃勃的估值目标和时间表表示一定程度的怀疑。亿万富翁投资者 Bill Ackman 公开建议将两家实体合并，作为其IPO的战略方法。然而，许多人认为在年底前实现5000亿美元估值的想法过于雄心勃勃。DoubleLine Capital 警告称，这些实体的完全私有化将构成一项“艰巨的任务”，强调了可能超过收益的重大执行风险。

“市场仍然存在分歧，48%的MBS投资者预计到2028年将实现私有化，但对执行风险和潜在加息的担忧可能引发更广泛的住房市场波动，”一项行业分析指出。

挑战依然存在，GSEs 仍面临巨大的资本缺口，而对3450亿美元每日抵押贷款支持证券 (MBS) 市场流动性的潜在影响仍然是华尔街关注的一个关键问题。

展望未来：驾驭转型的住房金融格局

美国住房金融部门正处于一场重大转型的边缘，这场转型由政治需求、金融激励和不断变化的市场动态驱动。未来几周和几个月内需要关注的关键因素包括政府的进一步政策声明、满足资本要求的进展以及市场对任何拟议IPO结构的接受程度。在促进更市场化的系统与确保住房可负担性和稳定性之间取得微妙平衡仍将是核心主题。抵押贷款支持证券 (MBS) 市场借贷成本增加和流动性降低的可能性凸显了正在进行的私有化讨论所涉及的巨大风险。