根据最新的资本化率分析，多元化房地产投资信托基金（REITs）目前以其基础房地产资产内在价值的24%大幅折让交易。这一估值差距表明投资者存在潜在的错误定价机会，正值更广泛的美国REIT市场在美联储预期降息的推动下经历初步复苏。深度折让和宽松货币条件的结合使该行业有望进行潜在的重估，尽管某些房地产类型仍面临挑战。

市场快照：多元化房地产投资信托基金享有24%的折让

截至2025年9月9日，**多元化房地产投资信托基金（REITs）相对于其基础房地产资产隐含价值，正以24%**的显著折让进行交易。这项评估源于全面的资本化率分析，表明该行业存在显著的价格错位。巨大的估值差距表明，如果这些REITs以其基础资产的资本化率进行交易，其市场价格可能比当前水平高出24%。

驱动因素和市场反应

多元化REITs的显著折让似乎主要源于市场错误定价或“价格错位”，而非与同类纯粹型REITs相比，资产质量或构成存在根本差异。虽然一定程度的估值差异可能合理，但当前24%的折让被分析师普遍认为是过高的。就背景而言，整个美国REIT市场正以其净资产价值（NAV）的约7%折让进行交易，这与其长期以来按面值交易的平均水平存在显著偏差。

这一估值异常出现在更广泛的房地产金融格局转变之中。富时所有股权REIT指数已显示出复苏迹象，1月份上涨1.0%，2025年2月进一步上涨4.2%。这种初步反弹主要归因于美联储最近启动的降息，自2024年9月以来已三次降息，使联邦基金利率降至**4.25%-4.5%**的范围。由于通胀温和，预计2025年下半年将进一步降息，这被视为改善空间需求和提高REIT估值的关键催化剂。

较低的利率对高杠杆REITs尤其有利，因为它们直接降低了融资成本，从而提升了净营业收入（NOI）和营运资金（FFO）。这反过来又支持了更高的股息支付，并增强了未来现金流的吸引力，使得REITs相较于其他创收投资更具吸引力。

更广泛的背景和影响

通胀的预期温和以及随后的降息预计将推动REITs在2025年的总回报率达到8%至10%的范围，其中约一半来自稳定的约4%的现金股息收益率。这一前景得到了世邦魏理仕（CBRE）预测的强化，该机构预计2025年全年资本化率将略有压缩。

  • 工业资本化率预计将下降30个基点（bps）。
  • 零售资本化率将下降24个基点。
  • 多户住宅将下降17个基点。
  • 办公将下降7个基点。

这些预测取决于借贷利率的变化，并反映了资本化率将稳定在高于2010年代观察到的水平的预期，这主要归因于持续较高的利率。尽管面临持续的逆风，例如10年期国债收益率预计将保持在4%以上，但预计2025年的投资销售额也将增加多达10%。

虽然零售和数据中心等一些热门行业被一些分析师认为已充分定价，但仍存在充足的机会。截至2025年9月3日，晨星（Morningstar）的分析表明，REITs作为一个整体似乎低估了9%。

几家REITs已被确定为显著低估：

  • Americold Realty (COLD)：交易价格比其27美元/股的公允价值估计低49%。
  • Park Hotels & Resorts (PK)：估值比其21美元/股的公允价值估计低43%。
  • Healthpeak Properties (DOC)：交易价格比其27.50美元/股的公允价值估计低36%。
  • Invitation Homes (INVH)：估值比其41美元/股的公允价值估计低26%。

相反，住宿/酒店REITs表现不佳，**Ashford Hotels (AHT)和Xenia Hotels (XHR)**等公司正在努力应对休闲需求趋于温和、定价走软和供应增加的问题。工业REITs在2024年因供过于求而滞后，尽管与电子商务相关的长期需求基本面依然强劲。

展望未来

建议投资者密切关注宏观经济因素，特别是美联储政策和国债收益率，它们是资本化率变动的关键决定因素。持续货币宽松的预期，加上许多REITs通过长期、固定利率无抵押债务进行积极的资产负债表管理，使该行业有望从市场情绪的改善中获益。

多元化REITs观察到的显著折让，以及更广泛REIT市场的低估，为收益型投资者和寻求以有吸引力的价格获得高质量房地产资产敞口的人提供了引人注目的价值主张。尽管在某些子行业仍存在挑战，并且较高利率的长期影响仍在评估中，但当前环境为有眼光的投资者提供了独特的机会，以确保稳定的收入流并可能从市场对内在价值的修正中获益。