因前景走弱，晨星将中国海外发展公允价值下调 10%

由于在充满挑战的房地产市场背景下对该开发商的营收持更加保守的看法，晨星已将中国海外发展有限公司 (00688) 的公允价值估值从 21 港元下调 9.5% 至 19 港元。

晨星在 4 月 1 日发布的研报中表示，此次下调反映了“此前房地产销售的盈利能力疲软”。该机构指出，该股目前的交易价格与其调整后的估值相比，仍有 40% 的大幅折价。

研究机构指出，2025 年的营收预计同比下降 9%，营业利润将下降 26%。尽管盈利走弱，中国海外发展仍将其土地投资增加了 47%，达到 1190 亿元人民币，重点关注中国较富裕城市的土地。

尽管短期表现不佳，但晨星预计随着新的、更高质量的项目上线，该开发商的业绩将有所改善，这些项目应具备更好的利润率。该机构维持了对该开发商 18.3% 的中期周期营业利润率预测。

晨星目前预计五年复合年度营收增长率为 4%，低于此前 5% 的预测。然而，受中国主要城市住房需求逐渐复苏的推动，预计从 2027 年起营收将出现“适度反弹”。该公司稳健的资产负债表（2025 年净负债比率为 34%）在合资开发商中属于最低水平之列，并支持其债务偿还和土地收购活动，平均融资成本低于 3%。

估值下调可能会增加该股的短期压力，但晨星的持续认可可能会缓解负面情绪。投资者将关注 2027 年预计的盈利复苏迹象，这主要由公司的高端项目管线所驱动。

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