沃那多 FFO 低于预期 2 美分，受公园大道政治争端影响

纽约市长与亿万富翁对冲基金经理之间的一场高调争端，正使沃那多房产信托 (VNO) 的增长前景变得复杂，尽管这家房东的写字楼投资组合已显示出稳定迹象。

沃那多房产信托公布的第一季度营运现金流 (FFO) 低于分析师预期，每股为 49 美分，而预期为 51 美分。与此同时，一场政治恩怨正威胁着要破坏曼哈顿的一个关键开发项目。由于投资者在衡量该公司折价估值的同时，也在担忧其计划与肯·格里芬的 Citadel 合作开发的 150 万平方英尺塔楼（位于 350 公园大道）的不确定未来，业绩从去年同期的 67 美分下滑。

在公司的业绩电话会议上，董事长史蒂文·罗斯在开场白中专门针对纽约市长 Zohran Mamdani 的一段病毒式视频发表了评论。视频中，市长批评了格里芬，罗斯称市长的行为是“丑陋且不必要的噱头”。罗斯表示：“首先我想说，我不能也不代表肯发言，但我毫无保留地支持他。我们都对年轻的市长搞这种噱头感到震惊。”

这家房东的财务业绩呈现出喜忧参半的局面。虽然作为房地产投资信托基金关键指标的 FFO 有所下降，但沃那多在纽约的入住率从 90% 小幅升至 90.3%，同店净营业收入增长了 1.3%。第一季度营收为 4.591 亿美元，较去年同期的 4.615 亿美元略有下降。该公司的净亏损从一年前的 8680 万美元大幅收窄至 2280 万美元。

投资者关注的核心问题是 350 公园大道开发项目的未来。这座 62 层的塔楼原计划作为 Citadel 的纽约总部。在 Mamdani 市长发布支持对空置豪华公寓征税的视频并点名格里芬后，格里芬威胁要让公司退出该项目。尽管沃那多首席执行官表示现有场地的拆除工作“就在几天前”已经开始，但这场公开争端为该项目带来了重大风险。该项目是沃那多增长叙事的核心，市场共识预期在 2026 年预测下滑后，2027 年将恢复增长。

政治风险遇上房地产

Mamdani 市长与肯·格里芬之间的冲突使沃那多陷入了困境。350 公园大道项目是沃那多、Citadel 和鲁丁家族的合伙项目，已获得市议会一致批准，并从上届政府就开始开发。罗斯在电话会议上对格里芬的强力辩护凸显了其认为城市商业环境面临的危险。罗斯说：“[富人]是我们最大的雇主和慈善家，那 1% 的人贡献了纽约 50% 的个人所得税。他们应该受到表扬和感谢。”

尽管存在政治戏码，一些分析师仍认为沃那多的股票具有价值。该股目前的交易价格仅为远期 FFO 的 13 倍，远低于 REIT 18 倍的平均水平。Evercore ISI 分析师 Steve Sakwa 将该股评级为“跑赢大盘”，目标价为 37 美元。他指出，入住率和营业收入的改善“支持了这样的论点：近期收益仍受时间点影响，而非基本面受损”。

沃那多的资产负债表也受到了近期交易的影响，包括以 11 亿美元的总估值收购了东 52 街 55 号（即公园大道广场）49% 的股权。该公司还以 1.41 亿美元购买了东 54 街 3 号的一个开发地块。这些举动表明，尽管办公房地产的政治和经济形势依然复杂，但该公司仍将继续专注于曼哈顿核心资产。

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