美国迷你仓热潮在 15 个州遭遇监管阻碍

蓬勃发展的美国迷你仓行业正遭遇一波市政阻力，自 2019 年以来，至少有 15 个州颁布了开发禁令和分区限制，这可能会限制这个拥有超过 12% 美国度家庭租用的行业的增长。

“许多本应用于其他用途的土地正被仓储设施占用，”推动 2023 年全市暂停开发的罗德岛州普罗维登斯市议会议员米格尔·桑切斯（Miguel Sanchez）表示，“我们刚刚将迷你仓加入了禁建名单，就像监狱和焚化炉一样。”

根据市场数据提供商 TractIQ 的数据，尽管面临阻力，该行业仍在开发另外 1.64 亿平方英尺的空间。虽然入驻率已从 2020 年疫情高峰回落，但来自公开上市 REITs（控制约 30% 的市场）的数据显示，入驻率自 2021 年以来首次出现同比增长。这种动态使运营商能够维持现有租户的高租金，在 2025 年最后一季度，平均“达成”租金比广告“挂牌价”高出 18.9%。

核心冲突在于行业对便利、显眼位置的需求与城市对充满活力、能创造就业机会的商业走廊的渴望之间的矛盾。这种监管摩擦可能会限制高密度城市地区的新供应，进而可能推高现有设施的租金并使现有 REITs 受益，同时迫使新开发项目进入吸引力较低的工业区。该行业未来的增长可能取决于能够绕过这些分区之争的创新、占地面积更小的模型。

分区僵局

从缅因州到加利福尼亚州，地方政府越来越多地将无窗、自动化的迷你仓设施视为“死区”，认为它们占用了宝贵的土地，却无法创造就业机会或街道活力。例如，丹佛市禁止在轻轨站附近新建迷你仓设施，以优先发展住房。同样，密歇根州三角洲镇正在利用分区将这些设施从主要商业走廊转移到工业园区。

“我们只是想更加关注我们的商业走廊，因为那里可以创造就业机会，”三角洲镇主管方达·布鲁尔（Fonda Brewer）说。

这给该行业的商业模式带来了直接挑战。“客户不想开车去某个工业园区，”经营着 72 家设施的 National Storage Management Co. 的莫里斯·波戈达（Maurice Pogoda）表示，“他们希望在主干道上，在方便且显眼的地方。”

两种价格的故事

这个规模达 600 亿美元的行业在疫情期间见证了需求激增，目前正处于复杂的定价环境中。住房流动性放缓减少了新客户需求，迫使公司以较低的初始利率进行竞争。在全美范围内，广告中 10x10 英尺空间的平均价格约为 125 至 150 美元。

然而，老客户通常支付的费用要高得多。18.9% 的“挂牌价”与“达成价”差距凸显了该行业对租户惯性的依赖。据 TractIQ 首席执行官诺亚·斯塔尔（Noah Starr）称，运营商正成功地以较高的租金和较低的违约率留住老客户。

创新求生存

为了应对分区挑战和不断变化的城市景观，一些运营商正在尝试新模式。SoCal Self Storage 的艾伦·法恩斯沃思（Allen Farnsworth）在其设施中整合了洗衣店和泰国餐厅等商业空间，以获得市议会的批准。

一种更激进的方法来自初创公司 Stuf Storage，该公司在现有建筑（如洛杉矶的 SAG-Aftra 大楼）内建立小型自动化存储点。通过瞄准“被忽视的空间”，Stuf 避免了新建筑及相关的监管障碍。创始人凯瑟琳·刘（Katharine Lau）指出，这种模式也导致了较少的“粘性”长期客户无限期占用大型单元，而这是传统运营商面临的共同挑战。

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