美国房贷利率微升至6.49%，楼市陷入停滞

房贷利率已连续六周维持在6.4%以上，令美国楼市深陷自2010年代初以来最严重的低迷期。

房地美周四公布数据显示，30年期固定利率贷款平均利率从一周前的6.47%升至6.49%。一年前该利率为6.77%。作为热门再融资选项的15年期固定利率房贷，则从5.81%微升至5.84%。

房地美首席经济学家萨姆·卡特尔表示："过去六周利率基本保持稳定。与此同时，购房活动小幅放缓，而再融资活动近期持续回升，反映出借款人对当前利率水平的敏感反应。"

贷款机构用作房贷定价基准的10年期美国国债收益率周四午盘报4.38%，低于一周前的4.46%，但仍远高于2月底美伊冲突扰乱波斯湾原油运输前的3.97%水平。战争一度推动油价大幅上涨，推高了通胀和债券收益率。随着冲突谈判推进，油价此后有所回落，不过10年期收益率本周早些时候曾短暂突破4.5%。

利率为何卡在6.4%以上

房贷利率正受到两股力量的拉扯。一方面，油价回落及美伊谈判启动缓解了债券收益率的压力。另一方面，美联储已发出信号，可能在年底前至少加息一次，使短端利率维持在高位。央行虽不直接设定房贷利率，但其政策立场影响10年期美债收益率——该收益率自2月底以来一直保持在4.3%以上。

30年期房贷利率上一次跌破6%是在2月底，当时自2022年以来首次短暂滑至该门槛下方。此后便再未低于6%。四周前，该利率曾触及6.53%，为去年8月28日以来的最高水平。

成屋销售远低于历史常态

美国成屋销售今年前三个月同比下滑，延续了自2022年房贷利率开始从疫情时代低点攀升以来的低迷态势。4月销售基本持平，但5月加速至去年12月以来最快步伐。不过，成屋销售年化速度仍徘徊在400万套附近，远低于约520万套的历史常态水平。

对于借款人而言，6%与6.5%的利率差异意味着每40万美元的贷款每月将多支付约150美元的利息，这在高房价环境下进一步削弱了购买力。彭博的另一项分析显示，利率高企加上库存有限，已将首次购房者的中位年龄推高至40岁。

未来走向很大程度上取决于通胀轨迹及美联储的应对措施。若美伊冲突继续缓和且油价进一步下跌，债券收益率可能回落，从而将房贷利率拉回6%附近。但如果美联储落实其鹰派信号并加息，30年期房贷利率则可能挑战2025年8月创下的6.53%高点，甚至进一步走高。

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