美国住房市场复苏停滞，2026年新挂牌房源量首次超过销量

根据Zillow于5月6日发布的市场报告，美国住房市场的复苏在4月份陷入停滞。由于抵押贷款利率上升抑制了买家需求并导致库存积压，2026年新挂牌房源的增速首次超过了销量。

“3月份住房开工量激增并超出了预期，但营建许可却大幅下降，”Bankrate首席分析师Ted Rossman在最近的一份简报中表示，“这预示着未来日子将更加艰难。”

根据人口普查局和Zillow的数据，虽然3月份住房开工量增长了10.8%，但未来项目的营建许可却下降了几乎相同的10.8%。这种分歧在价格上也得到了体现。Zillow数据显示，2月份新房每平方英尺价格的中位数同比下降1.8%，而5月份全美整体挂牌价格下降了2.2%。

需求降温使建筑商和卖家面临危险的平衡动作，定价策略变得至关重要。全美约36%的挂牌房源出现了降价，市场正在测试：在高利率环境下，现实的定价能否改善交易流动性，还是库存将继续膨胀并对房价造成进一步下行压力。

2026年住房市场的发展重点正从单纯的库存水平转向库存被吸收的效率。根据HousingWire的数据，截至5月1日，全美库存同比上升2.3%，但同期吸收的挂牌房源量却大幅增长了17.5%。这表明，虽然市面上的房屋增多，但对于那些根据买家负担能力进行调整的卖家来说，交易仍在继续。

这种动态在全美各地的表现并不平衡。较早重置价格预期的市场（如巴尔的摩）吸收率高达2.37，这意味着房屋去化速度远快于新供应的到来。相比之下，此前火热的市场（如奥斯汀）仍处于价格博弈中，尽管近45%的房源已经降价，其吸收率仅为1.12，表现疲软。

支撑市场选择性活跃的是抵押贷款利率脆弱的稳定性。根据HousingWire的分析，抵押贷款利率与国债收益率之间的利差仍显著低于2023年的峰值，这是防止借贷成本突破7%这一重要心理门槛的关键因素。如果没有这一缓冲，抵押贷款利率可能会达到在历史上曾更广泛地遏制住房需求的水平。

这种环境解释了为何市场正在经历买家的选择性回归，而非全面停滞。负担能力仍然受到高度限制，这意味着卖家和建筑商的定价纪律是决定哪些局部市场能有效将挂牌房源转化为交易的主要因素。房地产专业人士现在的机会在于识别那些库存不仅在增加、而且正在活跃成交的市场。

本文仅供参考，不构成投资建议。