美国住房法案针对仅持有 0.65% 房产的投资者

一项得到特朗普政府支持的备受争议的住房法案，可能会通过禁止大规模投资者进入来重塑美国单户租赁市场，尽管数据显示他们持有的住房量不足总量的 1%。

定于周三在众议院表决的一项美国住房法案旨在限制机构对单户住宅的所有权。特朗普政府声称此举将提高住房负担能力，但批评人士认为，该法案基于一个错误的假设，即仅持有 0.65% 住房库存的投资者正在推高房价。

“该立法禁止机构投资者购买单户租赁住宅，这将损害住房投资并导致意想不到的后果，”《华尔街日报》编辑部写道，认为该法案将用政府管理取代私人资本。

该法案将禁止拥有 350 套或更多住房的投资者收购新物业。在过去十年中，这类投资者翻修了约 30 万套破旧住房。虽然众议院版本删除了参议院关于七年后强制剥离的条款，但机构投资者在过去两年中已经是单户住宅的净卖家。

此举关乎“以租代建”（build-to-rent）领域私人投资的未来，在该领域，由于最初的参议院法案通过，相关投资已经停滞。如果该立法成为法律，它可能会赋予未来的财政部长广泛的权力来改写规则，潜在地扰乱租赁供应并将市场结构从私人资本转移开，这是参议员伊丽莎白·沃伦等进步派人士的一个关键目标。

对住房危机的错误归因

批评者认为，该法案的核心前提——即大型投资者是住房负担能力危机的主要原因——存在严重缺陷。他们辩称，关注仅控制全美单户住宅 0.65% 的机构所有者，忽略了价格上涨的真正驱动因素。美联储在疫情期间激进的货币宽松政策，加上大规模政府刺激，向经济注入了前所未有的流动性，直接推高了房价。

现在，随着抵押贷款利率大幅上升，“锁定效应”已经显现，阻碍了现有房主出售房产，严重限制了待售房屋的供应。该立法未能解决这些核心的供需问题。相反，它针对的是一群在过去两年中一直是净卖家的投资者，而这些人在过去十年中翻修了约 30 万套住房并投入租赁市场，发挥了重要作用。

意想不到的后果与政治风险

除了前提存疑外，该法案还带有产生显著意想不到后果的风险。众议院共和党版本相比参议院版本有所改进，主要是因为它废除了要求在七年后出售所购住房的规定。最初的条款已经导致“以租代建”项目的建设陷入停滞，因为过短的时间框架使投资难以回收。

根据《华尔街日报》的社论，最显著的长期风险也许是赋予财政部长“全权”改写法案规则以尽量减少市场扰动的条款。批评人士认为，这创造了一个危险的先例，将巨大的裁量权交给未来的政府，使其可以进一步干预住房市场。前总统特朗普与沃伦参议员等进步派人士联手支持这一禁令，形成了奇怪的政治联盟，这既突显了该法案的民粹主义色彩，也显示了它创造左翼所青睐的监管机制的潜力。

本文仅供参考，不构成投资建议。