随着疫情时期抵押贷款补贴结束，美国房屋法拍量激增28%

困扰房主的一个关键疫情时代生命线已被缩减，法拍量的上升可能会波及美国住房市场的部分领域。

3月份美国的法拍申报量同比激增28%，这表明在帮助拖欠借款人的联邦计划收紧后，困境正在加剧。"这里的核心情况是，过去五年里人们一直处于困境中，但损失减轻措施阻止了自然的清理周期，"Reverse Engineering Finance 的创始人 John Comiskey 表示。"大坝后的洪水终究要释放。"

法拍申报量的激增紧随美国联邦住房管理局（FHA）"部分债权"计划的变化之后，该计划曾允许房主推迟未付的款项。10月份生效的新规定更加严格，要求借款人连续三次按时还款才有资格获得援助，并限制每两年只能申请一次。截至3月，FHA的800万借款人中有约11.6%处于拖欠状态，分析师预测，这些变化可能会在未来12至18个月内迫使约25万名房主面临强制出售。

这项补贴的结束，曾允许一些人获得抵押贷款期限内的无息贷款，现在暴露了住房市场中的一处脆弱环节。虽然30年期固定抵押贷款利率已从近期高点回落至6.46%左右，但利率上升与还款支持取消的结合，正在催生新一波处境艰难的卖家。

影响因市场而异

对房价的影响可能不均衡，且很大程度上取决于地理位置。在强劲的市场中，房产价值的上升为一些房主提供了足够的"意外股权"来出售并偿还债务。例如，马萨诸塞州沃本市一套于2019年以43万美元购买的住宅，现在估计可以卖到62.5万美元，轻松覆盖抵押贷款和任何欠款。

然而，在疲软的市场中，困境销售的增加已经对价格产生了压力。在佛罗里达州李县，一套在2022年以近40万美元购入的单户住宅最近在法拍后仅以27万美元的价格挂牌。此类折扣可能会拖累整个社区的同类估值，形成负反馈循环。

FHA 风险敞口

风险集中在大约10%由FHA担保的美国抵押贷款中，这些贷款在首次购房者和低收入买家中很受欢迎。分析师估计，多达一半严重拖欠的FHA借款人将无法满足新的、更严格的援助要求。

政策变动旨在遏制一些房主重复使用补贴的"钻空子"行为。然而，它也移除了一项关键的安全网，该安全网在过去几年的经济动荡期间让许多人保住了住房。由此产生的法拍浪潮对那些失去家园的人来说将是一个痛苦的调整，并可能为特定地区的住房市场带来阻力，即便更广泛的市场仍在应对居高不下的抵押贷款利率。

本文仅供参考，不构成投资建议。