马萨诸塞州一城镇在投机高尔夫球场规划 897 套住房引发全美争议

一段质疑城镇官员是否“表现得太混蛋”的病毒式视频，让全美注意到州级住房指令与用于规避这些指令的地方区划策略之间日益扩大的鸿沟。

这场争议爆发于波士顿富裕郊区马布尔黑德（Marblehead）。该镇此前以 881 票对 82 票通过了一项区划计划，旨在通过指定 897 套新的多户住宅建设用地来遵守州政府的《大波士顿地区交通局（MBTA）社区法》。然而，该计划将其中 780 套潜在住房安置在私人拥有的特德斯科乡村俱乐部（Tedesco Country Club）土地上，而该俱乐部并无出售或开发义务。此举立即被批评为“虚假合规”。

“如果土地所有者是高尔夫球场，我们可以确信他们在未来 20 年内绝不会选择建造公寓或联排别墅，”公民住房和规划协会的威尔·拉蒂根告诉波士顿 NBC10 频道。这种策略凸显了富裕社区中一种日益增长的“创意性合规”趋势。

数据揭示了该镇住房市场的严峻现实以及该计划的微弱影响。根据《波士顿环球报》的分析，该镇独栋住宅的中位数价格超过 100 万美元，购房者每年的收入需超过 23.2 万美元。而该镇的家庭收入中位数为 18.2 万美元，仅有 3.9% 的住房被归类为保障房。该计划中唯一的一个其他地块仅能容纳 120 套住宅，仅占州政府要求的 13%。

这次地方区划投票展示了一场全国性的住房供应之战，即州政府与强大的地方“别在我家后院”（NIMBY）运动之间的博弈。马布尔黑德的投票结果目前正面临州住房办公室的审查，其最终裁定可能决定马萨诸塞州这项具有里程碑意义的法律是否真正具备强制开发的效力，还是漏洞将继续维持现状。

走红时刻

由于居民大卫·莫迪卡（David Modica）在镇会议上直言不讳的提问，这一问题进入了公众视野，该视频在网上的浏览量已超过 240 万次。“所以他们不会在那里建任何房子，因为那是高尔夫球场，”莫迪卡陈述道，“所以，这只是一种规避 3A 法案但又不执行 3A 法案任何内容的方法吗？”一位规划委员会成员承认了这一点，回答说：“是的，确实如此。我们尝试过另一种方式，但被否决了。”莫迪卡总结的“我们是不是有点混蛋？”成了住房倡导者（即 YIMBY，“请在我家后院建房”）的战斗口号，他们认为城镇经常利用区划来阻碍开发。

州指令遭遇地方抵制

2021 年通过的《MBTA 社区法》要求 177 个由 MBTA 交通系统提供服务的市镇至少设立一个允许建造多户住宅的区划区。其目标是解决已导致房价升至危机水平的长期住房短缺问题。马布尔黑德拥有约 2 万人口，是该州最昂贵的城镇之一，此前曾一直抵制合规。在选民否决了之前一个更可行的方案后，该镇被取消了 280 万美元的州政府拨款。州总检察长还起诉了包括马布尔黑德在内的九个不合规社区，展示了违抗可能带来的财务和法律后果。州住房和宜居社区执行办公室必须对高尔夫球场计划给予最终批准，其决定正被密切关注，以此作为对该法律效力的考验。

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