美国楼市疲态进入第四年 房地产经纪人纷纷逃离行业

美国楼市陷入四十年来最疲软周期，房地产经纪人和房贷机构正以2008年金融危机以来最快的速度退出行业。

全美房地产经纪人协会(NAR)4月统计的会员人数为141.2万，较2022年10月160万的峰值下降12%。自1982年以来最疲软的美国楼市已进入第四年。根据第一美国金融(First American Financial)的分析，去年现房销售占总户数的比例是44年来最低的。

"我们就像一条流血不止的动脉，"来自德克萨斯州沃斯堡的前房地产经纪人Kim Taylor说。她于2023年中创办了自己的经纪公司，今年春天关闭了。"过去11个月是我职业生涯中最艰难的时刻。"

NAR在2025年的调查显示，仅71%的受访经纪人表示房地产是他们的唯一职业，这一比例为2005年有数据以来的最低水平。经验两年或以下的典型经纪人在2024年仅完成三笔交易，总收入8100美元；而所有经验水平的典型经纪人完成了10笔交易，收入58100美元。根据抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)汇编的劳工统计局数据，房贷行业就业人数较2021年峰值下降了近40%，每年至少完成10笔交易的贷款发起人数量大约减半。

这场人员外流可能重塑一个在疫情期间因接近零的抵押贷款利率引发购房狂潮而膨胀的行业。由于30年期固定抵押贷款平均利率徘徊在九个月高位附近，交易量处于数十年低点，未来交易管道依然受限，促使更多经纪人和贷款官员到其他行业寻找收入来源。

中产阶级的空洞化

招聘咨询公司Recruiting Insight的合伙人Mark Johnson表示，最高效的经纪人依然成功，但低迷期"掏空了我所说的房地产职业中产阶级"。许多在2020年繁荣期进入该领域的经纪人发现，向慢速市场的转型难以持续。

马里兰州银泉市的Erica Rojek于2021年取得执照，2022年和2023年各完成了四笔交易，每年税前费用前佣金收入约45000美元。她2024年仅完成了一笔交易，并于2025年初放弃了执照。"光是作为一名房地产经纪人存在，就需要耗费大量精力和金钱，"她列举了执照、经纪费、营销和培训等成本。"当你无法完成交易时，就很难坚持下去。"

溢出效应波及周边行业

楼市低迷正在波及相邻行业。在德克萨斯州销售房屋保修保单的Sheri Lane表示，她的销售额较几年前有所下降。"如果房子卖不动，就会影响到我们所有人，"她说。房贷官员Tristan Holt去年搬到底特律后难以获得业务动力，于4月辞职。"自从伊朗冲突爆发后，感觉就是'外面根本没有足够的业务可做'，"他说。Holt目前正在寻找银行业或保险业的工作。

楼市放缓也在加速行业整合。小型经纪公司正被能够投资于科技或提供产权托管等多项业务线的大型公司收购，为买卖双方打造一站式服务。2024年一项改变经纪人薪酬方式的法律和解进一步挤压了利润空间，促使一些买家完全放弃聘请经纪人。

楼市走势现在取决于房贷利率的路径。如果美联储在今年晚些时候开始降息，较低的借贷成本可能释放被压抑的需求并阻止人员外流。但如果利率维持在高位，行业收缩可能进一步加深，更多经纪人和贷款机构将在下一轮周期开始前退出。

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