纽约租金冻结惠及REITs，100万套稳定型公寓零涨幅

纽约市租金指导委员会（Rent Guidelines Board）以7-1投票结果决定冻结约100万套稳定型公寓的租金，兑现了市长佐兰·马姆达尼（Zohran Mamdani）的竞选承诺——然而，在纽约市多户住宅市场敞口最大的REIT股票次日收盘时却出现上涨。

"经济强劲，就业增长良好，年轻人想留在这里，"BMO Markets分析师约翰·金（John Kim）表示。"大多数REIT拥有的主要是市场价单位，"由于新房供应短缺，这些单位的租金继续攀升。

帝国房地产信托（Empire State Realty Trust）领涨，周五上涨4.5%，SL格林（SL Green）紧随其后，涨幅约4%。阿瓦隆湾（AvalonBay）、沃纳多（Vornado）和 equity Residential 的涨幅较为温和。这种韧性驳斥了业主团体关于冻结租金将损害物业估值的警告。根据纽约市独立预算办公室的数据，稳定型公寓的租金中位数为1603美元，而黄金地段的市场价公寓通常超过4000美元。

0%的涨幅适用于10月1日或之后开始的一年期和两年期租约。此前，2023年的一项分歧严重的决定批准了一年期租约上涨3%、两年期租约上涨4.5%——业主们表示，面对保险、税收和水电等成本不断上升，这些措施仍然不够。马姆达尼今年早些时候任命了六名委员会成员后，委员会的构成发生了转变，这加剧了业主们关于结果早已注定的说法。一名委员会成员在投票前辞职。

自2019年纽约收紧租金法以来，此次冻结加剧了稳定型房产业主的压力，该法限制了业主在租户更替后提高租金或将单位转为市场价的能力。纽约公寓协会警告称，该政策可能将一些资产推向止赎，并将更多成本转嫁给市场价租户。为应对这一情况，马姆达尼办公室于4月推出了一项由市政府赞助的保险计划，旨在将业主的成本降低多达30%，同时还设立了一个500万美元的贷款基金，用于解决逾期租金债务。

派珀·桑德勒（Piper Sandler）的亚历山大·戈德法布（Alexander Goldfarb）表示，此次冻结将使面临较少租金上限的市场价单位变得更加昂贵。"这次租金管制冻结所做的一切，就是让本已糟糕的局面雪上加霜，"他说。

并非所有REIT都逃脱了政治逆风。SL格林较6月下旬马姆达尼赢得民主党市长初选时约58美元的低点仍下跌11%。阿瓦隆湾在纽约市的住宅投资组合占比5.5%，自那以来已下跌近7%。这些下跌反映了更广泛的担忧，即马姆达尼的相关政策——包括一项针对最富裕纽约人增税的计划——可能长期内使该市对住宅和办公租户的吸引力下降。

纽约上一次实施租金冻结是在2020年疫情期间，当时委员会以5-4投票决定一年期租约零涨幅，当时正值大规模失业和旅游业崩溃。那次冻结持续了一年，之后委员会在2021年批准了上涨。当前的冻结发生在截然不同的经济环境中：该市失业率接近历史低点，随着企业强制要求员工返岗，办公楼租赁活动已有所回升。尽管如此，稳定型与市场价租金之间的差距仍在扩大，这加剧了将马姆达尼推上台的可负担性危机。

预计业主团体将提起法律挑战，倡导组织也在为持续的公众辩论做准备。这一结果可能成为其他正在权衡类似租金稳定措施的高成本城市的先行指标。

本文仅供信息参考，不构成投资建议。