新世界发展销售额突破 200 亿港元，市场呈现分化趋势

(P1) 新世界发展今年强劲的销售额达到 200 亿港元，较 2025 年增长 1.7 倍，描绘出香港高端房地产市场的韧性，尽管分析师对该股表示谨慎，且中国内地的房地产行业仍深陷危机。

(P2) 高盛首席中国股票策略师刘劲津（Kinger Lau）表示，中国股市的前景是积极的，预计 A 股公司 2023 年的平均利润将增长 17%。然而，该行的分析师最近也下调了新世界发展的目标价格，反映出围绕该行业的复杂且分化的情绪。

(P3) 该开发商年初至今的合约销售涉及约 1,300 个单位，较去年同期录得的 75 亿港元大幅增长。主要驱动力是与港铁公司合作开发的柏傲庄（Pavilia Farm）住宅项目第三期，该项目售出 358 个单位，套现超过 57 亿港元。尽管销售报告强劲，但新世界发展的股价仍下跌了 3.45%。

(P4) 投资者面临的关键问题是，新世界发展的成功是代表了香港优质住宅市场的持久局部复苏，还是由资金转向避险资产所驱动的孤立现象。这一表现与中国内地形成鲜明对比，内地恒大、碧桂园等大型开发商面临清盘呈请，新房销售大幅下滑，正考验着该国长期以来的住房拥有文化。

双重市场的故事

中国内地房地产行业的挣扎已有详尽记录。自政府于 2020 年采取行动抑制开发商过度债务以来，市场出现了一波违约潮和项目停滞，动摇了买家信心。麦格理经济学家表示，2022 年的新房销售额较 2021 年的峰值减半，且下降趋势仍在继续。由于担忧就业保障和整体经济，潜在买家对承担抵押贷款犹豫不决，这曾是占据该国近三分之一经济活动的领域，如今产生了显著拖累。

相比之下，新世界的业绩表明，香港地理位置优越、高品质的住宅项目需求依然稳固。位于主要交通枢纽之上的柏傲庄项目的成功，突显了买家对便利性和品质的溢价追求。这种分化突显了中国房地产市场潜在的零碎化，香港等一级全球枢纽可能会与影响内地的更广泛趋势脱钩。

投资者的交错情绪

尽管整体销售额强劲，但投资者和分析师仍持谨慎态度。高盛在发布销售数据的同时下调目标价，表明其对盈利能力、利润率或未来项目储备的担忧。这种谨慎与外国投资者对中国资产更趋看好的普遍情绪并存。高盛数据显示，通过沪深港通流入 A 股市场的净资金已超过 2022 年全年总额，年初至今达到 230 亿美元。

北京方面的支持性政策措施，如中国人民银行下调银行存款准备金率，旨在确保流动性并支持经济增长。由于担忧美国和欧洲的衰退风险和银行系统不稳定，全球投资者越来越多地在西方市场之外寻找机会。目前，他们似乎正在采取分流策略，有选择地买入中国内地股票，同时对具体的房地产开发商保持审慎，即使是像新世界发展这样拥有强劲销售数据的开发商也是如此。

本文仅供参考，不构成投资建议。