迈阿密人口缩减，百万富翁飙升 94% 推动豪宅分化

大量的财富涌入正在将迈阿密重塑为一个更富裕、规模更小且分化更严重的城市，在豪宅建设热潮中，工薪阶层正被迫迁出。

迈阿密的人口缩减呈现出一个鲜明的悖论：过去十年间，其百万富翁人数激增了 94%，推动了高端开发热潮，将长期居住的居民挤出了市场。富裕买家的涌入——通常是为了逃离纽约等高税收地区——使这座城市转型为全球奢侈品中心，同时也为中产阶级和底层民众制造了严重的负担能力危机。

“迈阿密正变得截然不同，”兼职居住在迈阿密海滩的城市规划专家及作家理查德·佛罗里达（Richard Florida）表示。“我们从未见过这种规模的财富迁移，”他指出，并补充道，“年轻专业人士进入这里的门槛正变得越来越高。”

经济分歧非常显著。根据 Henley & Partners 的报告，2014 年至 2024 年间，迈阿密的百万富翁人数飙升至 3.88 万人，增长速度位居全美第二。这笔财富助力了高端房地产市场，今年第一季度 100 万美元以上的住房销量增长了 20%，远超整体市场 7% 的增幅。与此同时，迈阿密-戴德县 2025 年迁往其他州的居民净流出量创下全美大都市区之最。

这座城市现在成了分层经济的典型案例，飙升的房地产税收（自 2019 年以来增长 66% 至 34.3 亿美元）资助着一个对于维持城市运作的服务阶层来说日益宜居性降低的城市。迈阿密-戴德县有一半的家庭被视为“住房负担过重”，且廉租房缺口超过 9 万套，随着贫富差距扩大，该市在维持劳动力供应方面面临长期挑战。

亿万富翁的拉锯战

财富流向迈阿密是推力和拉力共同作用的结果。该市长期以来凭借优越的商业环境、温暖的气候和充满活力的生活方式吸引资金。这种趋势在疫情后加速，诸如 Citadel 首席执行官肯·格里芬（Ken Griffin）等知名高管将其对冲基金从芝加哥迁至此处。对 IRS 数据的分析显示，从其他州迁入迈阿密-戴德县的新居民平均调整后总收入为 17.8 万美元，是迁出者的两倍多。

与此同时，其他大城市的税收政策正积极地将富人推离。在纽约市，针对豪宅第二居所提议征收的“非自住房产税”遭到了高净值个人的强烈抵制。曾在曼哈顿购买了一套创纪录的 2.39 亿美元顶层公寓的格里芬一直是坚定的批评者，他威胁要“加倍”在商业友好型迈阿密进行扩张。这种动态使迈阿密成为其他地区“劫富济贫”政策的直接受益者，吸收了其他州可能面临流失风险的资本和纳税人。

天际线巨变，城市正分裂

新资金正在显著改变城市的天际线。一波超级摩天住宅楼正在重新定义滨水区，包括 100 层的华尔道夫酒店（Waldorf Astoria）和 80 层的奇普里亚尼公寓（Cipriani Residences）。开发商利用预售融资模式降低了建设风险并缩短了周期，这种模式在纽约等更成熟的市场很难实现。华尔道夫酒店背后的开发商 PMG 执行合伙人瑞安·谢尔（Ryan Shear）表示，这种灵活性赋予了迈阿密吸引全球投资的关键优势。

建筑师塞缪尔·索尔迪（Samuele Sordi）表示，这种垂直增长迎合了优先考虑体验和健康的“新型全球居民”。结果就是奢侈配套设施的爆发，从仅限受邀进入的私人俱乐部（如 Seia Club）到高端餐厅（如 Amazónico），甚至还有售价高达 550 万美元的收藏家名车豪华车库。曾经破旧的家具中心迈阿密设计区（Miami Design District），自 2019 年以来销售额增长了 350%。

然而，这种华丽的转型也有其阴暗面。该大都市区的房价中位数约为 38.5 万美元，但现金买家和高收入者的涌入使得许多人无法负担住房。迈阿密-戴德县一半的家庭将其收入的 30% 以上用于支付房租或房贷。

前县政府雇员贾斯敏·杰米森（Jasmine Jamison）的故事揭示了其中的代价。她举家迁往佐治亚州亚特兰大郊区，那里一栋四居室房屋的成本与他们在南佛罗里达租赁的较小联排别墅相当。“迈阿密已经变得让人无法生存，”她说道。这种工薪阶层的流失促使一些当地企业主——如餐饮业者马特·库舍尔（Matt Kuscher）——开始采取行动，为员工建造平价公寓。但面对 9 万套的住房缺口，这些小规模尝试只是杯水车薪。

这座城市现在常被拿来与旧金山作比，后者的住房负担能力早已将中产阶级挤走。随着迈阿密继续吸引全球财富，它面临着一个关键挑战：如何防止构成城市基石的社区发生“大规模彻底流失”。

本文仅供参考，不构成投资建议。