洛杉矶“豪宅税”导致公寓营建许可量骤降 46%

2022 年旨在资助经济适用房的“豪宅税”反而导致多户住宅开发停滞，营建许可跌至十年来的最低水平。

洛杉矶一项旨在资助经济适用房的豪宅销售税实施后，新建多户住宅的营建许可量暴跌了 46%，引发了人们对该政策副作用的质疑。这项被称为 ULA 提案的税收自 2023 年生效以来，抑制了开发活动，大型可开发土地的销售额下降了近三分之二。

“确实出现了一些意想不到的后果，”最初支持该税种的非营利组织加州社区基金会首席执行官米格尔·桑塔纳 (Miguel Santana) 表示。开发商表示，这项针对总销售额征收的税款不考虑项目是否盈利，已使得在该市进行建设变得不再可行。

该市去年仅发放了 7,363 套多户住宅单元的许可，低于 2022 年的 13,600 多套，为 2013 年以来的最低年度数据。该税项对超过 530 万美元的销售征收 4% 的费用，对超过 1060 万美元的销售征收 5.5% 的费用，这不仅打击了豪宅，也打击了缓解该市住房短缺所必需的公寓楼和闲置土地。

这一后果使得废除该措施的提案登上了 11 月的投票，并获得了房地产投资者和科技亿万富翁提供的 1400 万美元资金支持。辩论的焦点在于住房建设的迫切需求与通过对高价值房地产征税来解决日益严重的无家可归危机的进步目标之间的博弈，该市的开发前景悬而未决。

该税项没有区分贝尔艾尔 (Bel-Air) 的豪宅和市场价格的公寓楼。虽然支持者将其宣传为“对超级豪宅征收的微小税收”，但城市数据显示，39% 的收入来自商业、多户住宅和闲置土地销售——而这些正是扩大住房供应的关键房产。

“自该税项通过以来，我们还没有在洛杉矶市启动过任何多户住宅项目，”LaTerra Development 执行董事克里斯·托特洛特 (Chris Tourtellotte) 表示。他的公司此前在该市每年建设 500 到 1,000 套住宅，现在正转向加州其他城市以及德克萨斯州等地。

收入不足与支出困境

ULA 提案的支持者此前预计该税项每年将产生 6 亿至 11 亿美元的收入。然而，实际征收额远低于预期。虽然原文章中的总征收数据尚不明确，但显而易见的是，截至 4 月 30 日，已征收资金中仅支付了 1.194 亿美元，主要用于租房援助和驱逐辩护。

另有数亿美元承诺用于建设或改造经济适用房，但过程缓慢且成本高昂。目前计划接受该税款资助的 1,790 套新公寓预计平均每套成本为 779,955 美元（约合 78 万美元），这一数字凸显了该计划的效率低下。

“这是一个关于此类投票箱立法的经典教训，”加州大学洛杉矶分校城市规划教授迈克尔·曼维尔 (Michael Manville) 说。哈佛商学院的一项研究估计，销量下降将导致传统房产税收入减少，其金额相当于豪宅税收入的 80%。

全州范围内的战斗迫在眉睫

这场洛杉矶当地的争端即将扩大到全州。由霍华德·贾维斯纳税人协会 (Howard Jarvis Taxpayers Association) 发起的一项倡议已获得 11 月投票资格，该倡议不仅将废除 ULA 提案，还将废除旧金山和奥克兰等加州其他城市类似的房产转让税。

支持者已筹集了 1400 万美元，其中科技亿万富翁彼得·泰尔 (Peter Thiel)、埃里克·施密特 (Eric Schmidt) 和克里斯·拉森 (Chris Larsen) 提供了大量捐款。与此同时，一个特别市议会委员会正在研究对该税收进行修改的可能性，尽管任何变动都需要再次进行全民投票。

“这是一项大胆的举措，是一项民间倡议，人们确实通过它表达了他们的意愿，”主持该委员会的洛杉矶市议员伊莎贝尔·胡拉多 (Ysabel Jurado) 说。支持者认为，高利率才是建筑业放缓的主要原因（这是一种全国性现象），而开发商正将这项税收当作替罪羊。

“目前提出的是基于错误研究和房地产行业编造的宏大叙事而进行的剧烈变革，”United to House LA（该措施的宣传联盟）执行主任乔·唐林 (Joe Donlin) 说。他称这项税收是“该市的重要资产”。

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