众议院以 396 票通过住房法案，修改投资者规则

美国众议院以 396 票对 13 票的压倒性优势通过了一项重大的住房负担能力法案，但由于针对机构投资者的条款发生了重大变化，该法案在参议院面临着复杂的路径。该法案被称为《21 世纪住房之路法案》，旨在解决住房负担能力危机，民意调查显示这是选民进入 11 月选举前的首要关注点。

“仍有工作要做，”参议院银行委员会主席 Tim Scott 和高级成员 Sen. Elizabeth Warren 在一份联合声明中表示，这表明该法案在参议院的通过并非板上钉钉。“我们致力于继续与白宫和众议院同事合作，制定一项能够通过参议院并呈交总统签署的住房法案。”

众议院版本最重大的变化是删除了参议院的一项条款，该条款本要求大型投资者在七年内出售新建的单户出租住宅。这种“先建后租”的剥离规则是住房行业的主要争论点，该行业认为这将抑制新住房供应的创造。众议院法案还提高了联邦住房金融局（FHFA）担保的多户住宅贷款限额，这些限额已保持 12 年未变。

该立法旨在在遏制大型投资者对单户住宅市场的影响与鼓励新建设之间寻找平衡。虽然这项由特朗普总统支持的法案被共和党人视为解决负担能力的努力，但其最终形式将取决于两院之间就协调不同方案进行的谈判。

投资者限制被削弱

该法案争议的核心围绕着对 Blackstone、Invitation Homes (INVH) 和 American Homes 4 Rent (AMH) 等机构投资者的处理。两党议员都认为，这些公司大规模购买现有房屋挤占了个人购房者的空间。

修改后的众议院法案取消了参议院关于投资者出售其先建后租房产的要求。然而，它维持了一项禁令，即禁止拥有 350 套或更多房屋组合的机构投资者在特定情况下购买现有的单户住宅。它还引入了一项新要求，即这些大型投资者需向住房和城市发展部（HUD）报告其住房组合的细节。两党政策中心住房和基础设施项目主任 Francis Torres 表示，这一变化代表了“手术刀而非锤子”，反映出一种在不扰乱整个住房市场的情况下监管机构活动的更细致的方法。

哪些保留，哪些删除

除了投资者规则外，众议院和参议院版本在联邦住房计划和开发法规方面存在显著分歧。众议院法案简化了各种 HUD 资助活动的《国家环境政策法》要求，包括用于多户住宅建设和翻修的 221(d)(4) 贷款。它还将补缺住宅项目列入免于联邦环境审查的活动清单。

然而，参议院法案中的几项关键资金条款被删除。众议院版本削减了对 HUD 社区发展综合拨款（CDBG）灾害恢复计划的永久授权，该计划是社区在自然灾害后重建的关键资金来源。同样被省略的还有使租赁援助演示（RAD）项目永久化的条款，公共住房当局依靠该项目来解决资本需求。

取而代之的是，众议院增加了新元素，包括一项针对单楼梯住宅楼试点计划的竞争性赠款计划，以探索降低建筑成本的方法。它还为联邦资助住房的租户创建了全国驱逐求助热线，并要求州和地方政府维护未开发公共土地的数据库。

本文仅供参考，不构成投资建议。