欧洲房地产债券收益率达8%，价值投资者纷纷涌入

一位祖父曾参与理查德·尼克松1960年总统竞选的固定收益投资者正大举押注欧洲房地产债券，在多数机构资金已放弃的市场中追求高达8%的收益率。

欧洲商业房地产债券正提供近十年来最宽的利差，吸引了一小批但不断增长的价值导向型固定收益投资者。这一机遇源于一种脱节：根据MSCI数据，欧洲大陆的房地产价值已从2022年的峰值下跌15%至25%，但与这些资产相关的债务市场所定价的困境程度，远高于基础现金流所证明的合理水平。

"市场对欧洲房地产的定价仿佛空置率将达到25%、租金将下跌30%，但我们实际看到的是大多数主要市场的入住率仍保持在85%以上，"这位投资者表示。他的祖父曾在1960年大选中担任尼克松的竞选搭档。该投资者管理着一只专注欧洲房地产的信贷基金，因公司政策要求匿名，但他确认自2025年初以来，其基金已向德国、法国和荷兰的办公楼、物流及住宅资产的优先担保票据和夹层债务部署了超过4亿美元。

机会主要集中在单一资产和小型投资组合的CMBS交易中，机构买家基本已撤出这些领域。2025年欧洲CMBS发行总量仅为120亿美元，低于2021年的280亿美元，原因是银行收紧贷款标准，传统买家转向收益率3%至4%且复杂度远低于此的政府债券。结果：根据Debtwire数据及该投资者自己的分析，投资级欧洲房地产债券的二级市场价格已跌至面值的82至88欧分，意味着优先档收益率达7%至8.5%，夹层档收益率达10%至12%。

为何欧洲房地产债务看似廉价

看涨逻辑基于三大支柱。首先，再融资压力正在积聚：根据欧洲银行管理局的一份报告，约1800亿美元的欧洲商业房地产贷款将在2026和2027年到期，而许多借款人在欧洲央行加息将基准利率推高至3.25%后，面临更高的利息成本。其次，银行收缩造成了资金缺口——据欧洲央行数据显示，2024年欧洲银行将其商业房地产敞口减少了8%——而私人信贷基金仅能部分填补这一缺口。第三，经济背景正在企稳：2026年第一季度欧元区GDP增长0.6%，服务业PMI连续六个月保持在50以上，支撑了租户需求。

该投资者认为，风险真实存在但已被定价。根据仲量联行数据，法兰克福和巴黎的办公楼空置率已从2019年的4%和3%分别升至8%和6%。但这些数字仍远低于许多美国城市15%至20%的水平。"欧洲办公楼市场从未像美国那样存在供应过剩问题，"曾任穆迪信用分析师、现专注欧洲房地产信贷的Hannah Park表示。"更严格的规划法、更短的租赁期限以及更低的杠杆率意味着这里的调整幅度更浅、时间更短。"

逆向押注的催化剂

潜在的重新定价催化剂最早可能出现在2026年下半年，届时欧洲央行预计将开始降息。货币市场目前定价到12月将降息75个基点，这将降低浮动利率商业房地产债务的总成本，并可能引发一波再融资活动。对于债券持有人而言，这意味着比市场预期更快的按面值偿还——这一情景将以更短的久期锁定当前两位数的收益率，短于市场预期。

该投资者的基金设有三年锁定期，目标年化净回报率为10%至12%，全部来自票息收入而非资本增值。"我们并非押注房地产价值复苏，"他表示。"我们押注的是债务将按面值偿还。这是一种截然不同的风险——而市场正以巨大偏差对其进行错误定价。"

本文仅供信息参考，不构成投资建议。