楼市重心转移：深圳56%新房交易为现房

对确定性的偏好正在重塑中国房地产市场。今年前四个月，核心枢纽城市深圳的现房销售额已占新房成交量的56%。这一从曾经主导市场的预售模式（期房）转型的趋势，反映了在经历数年工程延期和开发商违约后，买家心理发生的深刻变化。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“现在，居民的住房消费非常关注‘所见即所得’。开发商也在顺应这一趋势，改变其开发和营销理念。”

贝壳研究院的数据显示，1月至4月深圳共售出9524套现房，超过了7479套期房的销量。这一趋势正在全国范围内蔓延，天津的一个项目在开盘首日仅三小时内就售出了70%以上的房源，以“即买即领房”为口号，录得 5.83 亿元的销售额。

然而，向“先建后售”模式的转型是一把双刃剑，它从根本上重塑了过去二十年来依赖高杠杆和快速周转的开发逻辑。虽然这降低了消费者的购买风险，但由于资金在产生收入前被长期锁定在项目中，极大地增加了开发商的资金压力。

库存悖论阴云笼罩复苏

虽然转向现房销售解决了买家的担忧，但国家数据显示，开发商仍面临一个令人不安的悖论。根据房地产信息服务商克而瑞（CRIC）的数据，截至2025年底，50家主要上市房企的总库存账面价值下降14.7%至 7.1 万亿元（约 1.04 万亿美元）。这表明清理多年积压库存的努力已初见成效。

然而，库存结构却呈现出不同的局面。截至2025年底，已竣工未售住宅占总库存的比例升至22.1%的历史新高，高于一年前的20.8%。中指研究院指数事业部总经理陈文静表示：“尽管竣工房屋的绝对数量在萎缩，但由于总库存下降更快，其占比反而在上升。这意味着开发商仍在努力消化账面上的制成品。”

监管机构正积极从土地出让层面鼓励这一转型。深圳自2023年8月起在土地拍卖中重启现房销售试点，此后多宗居住用地被要求不得预售。海南省则已经全面推行现房销售制度。

这种政策推动结合自发的买家需求，正迫使行业经历痛苦但必要的去杠杆过程。这一转型需要时间，中信证券预测，低效库存带来的拖累将在2027年末变得可控，并于2028年底基本清除。对于开发商而言，在市场基本规则被改写的转型期如何生存下来，将是巨大的挑战。

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