中国资本管制催生内地买家涌入香港楼市 涉资430亿港元

中国5月对无牌境外券商展开整治，将受困港元资金导入香港住宅地产市场，形成豪宅走强、中端住宅承压的分化格局。

花旗研究(Citi Research)指出，中国于5月22日和6月1日收紧跨境资本管制，对境外券商的内地客户实施"只卖不买"制度，这可能将受困的港元资金导入香港住宅地产市场。

花旗分析师写道："豪宅买家受到的影响较小，他们可以通过离岸股息收入、海外家族企业或私人银行管理的离岸架构获得资金。没有香港身份证的中端住宅买家将受到更显著的影响。"

该行指出，在2025财年，没有香港身份证的个人买家购买了2,997套住宅单位，占总交易量的5.5%。交易金额达313亿港元，占总成交额的7.2%，这一群体受资本管制收紧影响最大。据中原地产(Midland Realty)数据，2026年第一季度，内地买家在香港房地产上的支出约为430亿港元，创下同期历史新高。

新规可能加速内地资本进入香港地产市场的结构性转变。由于境外券商账户被限制为只卖不买，客户在证券领域的再投资选择受限，而香港住宅地产提供的租金收益率平均约为3.45%，高于港元存款利率，且房价年初至今已上涨9.3%。

不同价格区间的分化影响

据第一太平戴维斯(Savills)数据，第一季度，内地买家占成交价至少1亿港元交易的半数以上，而2025年这一比例约为40%。这些高端买家通常资金存放于离岸或在境外有业务运营，因此受新限制影响较小。对于需要大额一次性付款的豪宅单位，现有的离岸架构提供了缓冲。

中端买家的情况则不同。中国每年每人5万美元的外汇兑换额度限制了他们的资金转移能力，且他们没有港元收入或资产来获得本地抵押贷款。许多人此前依赖境外证券账户或保险产品积累资金，而这些渠道现已受限。

资金轮动至实物资产

境外券商账户的"只卖不买"限制形成了一个无法再投资于股票的港元资金池，而合规的离岸投资替代方案仍然有限。花旗表示，香港住宅地产是一个合理的选择，租金收益率平均约为3.45%，高于港元存款利率。房价自2025年低点已上涨10%，仍有上行潜力，不过流动性低于股票。

2024年取消非本地购房者的印花税已引发内地买家参与激增，其购房份额升至约三分之一。中原地产数据显示，2026年前四个月内地买家购买的房产中位价为695万港元，高于本地买家的543万港元。

接下来会怎样

新管控措施的效果将取决于执行力度。花旗指出，为中国客户提供服务的财富管理公司诺亚控股(Noah Holdings)表示，使用内地账户的客户收入占公司收入不到1%，且转入投资账户的所有资金均来自海外银行。这表明经验丰富的买家已提前调整财务结构以规避资本管制。

对开发商而言，资金轮动可能支撑交易量和价格，尤其是豪宅领域。星展集团(DBS Group Holdings)预测，在房屋供应逐步减少的支持下，香港房价将在未来两到三年内创下历史新高。据估算，2026年至2028年平均每年完工量约为14,450套，而过去三十年年均完工量接近18,000套。

本文仅供参考，不构成投资建议。