가치 평가 우려 및 거시경제 변화 속 REIT ETF의 역풍 직면
가치 평가 및 경제적 우려로 인한 부동산 ETF 압박
뱅가드 부동산 지수 펀드 ETF (VNQ)와 같은 저명한 상장지수펀드(ETF)로 대표되는 부동산 부문은 현재 상당한 조사를 받고 있으며, 애널리스트들은 "매도" 추천을 발행하고 있습니다. 이러한 신중한 전망은 높은 가치 평가, 현재 금리 환경에 대한 본질적인 민감성, 그리고 광범위한 경제 상황의 약화에 대한 우려에서 비롯됩니다.
성과 세부 사항 및 특정 지표
VNQ는 일부 애널리스트에 의해 "매도"로 명시적으로 평가되어 근본적인 약점을 강조했습니다. 지난 5년 및 10년 동안 VNQ는 iShares 미국 부동산 ETF (IYR) 및 부동산 셀렉트 섹터 SPDR® 펀드 ETF (XLRE)와 같은 다른 주요 REIT ETF와 함께 S&P 500 및 금융 부문 모두를 현저히 저조한 성과를 보였습니다. 예를 들어, 지난 5년 동안 IYR (35.0%)과 XLRE (38.0%)의 배당금을 포함한 총 수익률은 S&P 500 (SPY)의 105.3%와 금융 (XLF)의 128.0%에 크게 뒤처졌습니다. 10년 기간 동안에도 유사한 추세가 관찰됩니다.
현재 VNQ는 장부가치의 2.4배에 거래되고 있으며, 2022년 최고점보다 21% 이상 낮은 수준에 머물러 있습니다. 애널리스트들은 88달러 가격대 아래로 지속적으로 하락하면 REIT ETF의 추가 하락 모멘텀을 촉발할 수 있다고 제안합니다. 약 656억 8천만 달러의 자산을 운용하는 이 펀드는 모멘텀 및 위험 등급에서도 낮은 점수를 받아 잠재적인 불안정성을 나타냅니다.
시장 반응 및 경제적 맥락
REIT를 둘러싼 부정적인 심리의 주요 동인은 금리 상승과 잠재적인 경제 약화의 영향입니다. 2025년 10월 현재, 연방준비제도는 연방기금 금리 목표 범위를 4.00%에서 4.25% 사이로 설정했으며, 실효 금리는 4.09% 근처를 맴돌았습니다. 시장 기대치는 대체로 추가 금리 인하를 예상하며, 2025년 말까지 금리가 3.50%–3.75%로 낮아질 가능성이 있지만, 자본 비용은 상업용 부동산에 여전히 중요한 요소입니다. 현재 4.4%인 담보부익일물지표금리(SOFR)는 2022년 말보다 현저히 높아 부동산 개발업체와 소유주의 변동금리 자본 비용을 증가시킵니다.
이러한 환경은 2025년 7월(-1.17%)과 9월(-0.73%)에 REIT 부문의 마이너스 총 수익률에 기여했습니다. 8월의 강력한 상승세(+5.48%)에도 불구하고, 이 부문의 2025년 3분기 이익은 +2.7%로 S&P 500의 +8.1%에 크게 뒤처졌습니다. 2025년 10월 14일 현재, REIT 부문의 연간 평균 총 수익률은 -1.74%였습니다.
광범위한 영향 및 부문별 성과
REIT는 1960년에 처음 합법적으로 설립되었고, 2001년에 스탠더드앤드푸어스 지수에 추가되었으며, 2015년에 금융 부문과 별도로 분류되기 전까지는 역사적으로 안정적인 장기 투자로 간주되었습니다. 그러나 최근의 성과 불균형은 분명합니다. 2025년 9월, REIT 부문의 평균 주가/운영자금(P/FFO)은 13.8배에서 14.1배로 약간 증가했습니다. 데이터 센터 (24.6배) 및 토지 (22.6배)와 같은 특정 부동산 유형은 더 높은 P/FFO 가치 평가를 보였지만, 상당한 72.2%의 부동산 유형이 같은 기간 동안 멀티플 축소를 경험했습니다.
9월에 평균 REIT 순자산가치(NAV) 할인율은 -12.70%에서 -14.10%로 확대되었는데, 이는 많은 REIT가 내재 가치보다 낮은 가격에 거래되고 있음을 나타내며, 잠재적으로 사모 펀드 또는 기타 인수 주체의 표적이 될 수 있음을 시사합니다. 이러한 상황 속에서 헬스케어 REIT는 다른 REIT 부동산 유형을 크게 능가하며 연간 평균 +21.83%의 수익을 기록하며 주목할 만한 우수 기업으로 부상했습니다.
전문가 관점
VNQ에 대한 "매도" 권고는 애널리스트들 사이에서 커지는 우려를 강조합니다. 한 보고서는 다음과 같이 언급합니다.
> "가격은 이미 하락하기 시작했으며, VNQ의 가격은 52주 최고점보다 7% 이상 낮습니다."
이러한 정서는 ETF에 할당된 낮은 모멘텀 및 위험 등급에 의해 강화되며, 거시경제적 역풍이 이 부문에 계속 압력을 가할 가능성이 있음을 시사합니다.
2025년 전망: 상업용 부동산
2025년 상업용 부동산 전망은 여전히 복잡하며, 높은 자본 비용이 가장 중요한 과제로 지목됩니다. 인플레이션은 완화되는 것처럼 보이지만, 2025년 내내 연방준비제도 이사회 2% 목표를 상회할 것으로 예상됩니다. 36.1조 달러에 달하는 막대한 미국 연방 부채는 더 높은 금리로 재융자를 해야 할 것이며, 이는 추가적인 부담을 가중시킬 것입니다.
2024년 만기가 도래하는 약 1조 달러의 부채 중 상당 부분이 연장되었고, 2025년에는 추가로 5700억 달러가 만기가 도래할 예정이어서, 특히 어려움을 겪고 있는 오피스 부문에 집중된 잠재적인 대출 불이행의 물결이 임박했음을 시사합니다. 이 부문은 계속해서 상당한 재평가에 직면해 있으며, 팬데믹 이전 가치의 25%에서 50% 수준으로 많은 부동산 판매가 이루어지고 있습니다. 대출 불이행률은 전반적으로 증가할 것으로 예상됩니다.
반대로 일부 부문은 더 유리한 전망을 제시합니다. 산업 부문은 완화되지만 긍정적인 임대료 성장을 경험할 것으로 예상됩니다. 소매 부문 투자는 낮은 공실률과 제한적인 신규 공급에 힘입어 우수한 성과를 낼 것으로 예상되며, 인구 증가 지역의 식료품점 중심 쇼핑센터가 특히 유망합니다. 대체 자산 클래스에도 기회가 있습니다.
데이터 센터는 인공지능 발전으로 인한 상당한 수요에 대비하고 있습니다.
셀프 스토리지는 일반적으로 낮은 운영 비용의 혜택을 받지만, 2025년 성과는 저조할 수 있습니다.
단독 주택 임대(SFR)는 주택 구매 능력 격차와 낮은 재고를 활용하고 있습니다.
메디컬 오피스 및 시니어 하우징 부문은 65세 이상 인구 증가에 힘입어 수요가 증가하고 있습니다.
이러한 다양한 전망에도 불구하고, 2025년 상업용 부동산의 주요 주제는 지속적인 높은 자본 비용과 진화하는 경제 펀더멘털에 의해 형성된 환경 속에서 신중한 투자, 잠재적 위험 탐색 및 진정한 기회 식별이 될 것입니다.
