随着降息临近，房地产投资信托基金（REITs）预示价值
## 执行摘要
房地产投资信托基金（REITs）正在复杂的环境中航行，其特点是估值折让和不断变化的货币政策。截至2025年12月，数据显示公开上市的REITs相对于私人市场价值和更广泛的股票而言，正处于多年来最具吸引力的水平。这一估值差距是激进加息周期的直接结果，正吸引着机构投资者的关注，他们预计随着以美联储为首的中央银行开始放松政策，环境将更加有利。
## 事件详情
近期市场分析显示，房地产估值存在显著差异。根据**Nareit**在2025年11月进行的一项研究，公开REIT的隐含资本化率比私人房地产基金高80至190个基点，其中公寓领域的差距最大。这表明公开市场正在消化更大幅度的折让。衡量该行业的广泛基准**Vanguard Real Estate ETF (VNQ)**在过去一年中下跌了约6%。
这种估值差异也延伸到更广泛的股票市场。标普500指数的远期市盈率与REIT行业的价格与运营资金（P/FFO）之比约为1.3，远高于1.0的历史平均水平。这种差异历来都是REITs跑赢大盘的前兆。
## 解构金融机制
造成这种环境的主要催化剂是利率政策。**美联储**已于2025年9月和10月两次降息25个基点，使联邦基金目标利率区间达到**3.75-4.00%**。市场普遍共识，包括**美国银行**的预测，预计2025年12月将再次降息，并在2026年进一步放松政策。
对于REITs而言，较低的利率直接降低了再融资债务和收购的资本成本。更重要的是，它们降低了用于评估未来租金收入流的折现率，这理论上增加了其资产的净现值。这种动态已经刺激了活动，例如由**Brookfield Asset Management**和**GIC**组成的财团提议以40亿澳元（合26.5亿美元）收购澳大利亚的**National Storage REIT (NSR)**。
## 市场影响
市场复苏并不均衡。截至2025年12月初，**新加坡上市REITs (S-REITs)**表现出色，年初至今总回报率为**14.7%**。这一表现归因于较低的本地借贷成本和改善的债务指标。相比之下，**马来西亚REITs (M-REITs)**面临10%预扣税优惠可能到期带来的不确定性，这可能会使税后收益率降低50-100个基点。
从行业来看，表现也存在碎片化。非美国和美国医疗保健REITs在2025年取得了最强劲的回报。然而，美国住宅和数据中心等行业表现滞后，而办公REITs则因混合工作模式导致的高空置率而持续承压。
## 专家评论
分析师们持谨慎乐观的态度。**摩根大通**将当前阶段描述为房地产行业的“估值复苏”。**Uniplan**的预测估计REITs在2025年的盈利增长为4-6%。然而，普遍认为轻松获利的时代已经结束。
> **普华永道**的一份报告指出，房地产行业已经经历了“利率驱动的重新定价周期”，现在必须应对顽固的通货膨胀和政策不确定性，而不是简单地回到廉价资本的时代。
**经合组织**也发出了警告，称人工智能驱动的股市泡沫是美国经济的“关键下行风险”，突显了REITs等资产类别提供的比较价值。
## 更广泛的背景
当前的REIT市场为机构资产配置提出了一个明确的“那么又如何？”。公开REITs相对于私人房地产的显著折让提供了潜在的套利机会，并为价值导向型投资者提供了引人注目的切入点。随着资本可能从高估值的增长型行业轮动，产生收益的实物资产可能会越来越受到青睐。
然而，重大风险依然存在。美联储采取比预期更鹰派的立场可能会延迟复苏。此外，**美联储2026年压力测试情景**，模拟了商业房地产价格下跌40%的严重情况，强调监管机构仍将该行业视为潜在的系统性脆弱性。未来的道路将取决于支持性货币政策和基础房地产资产基本面表现之间的微妙平衡。
