美國待售房屋銷售在抵押貸款利率上升和經濟不確定性中下降

市場概覽：待售房屋銷售因利率上升而回落

根據房地產經紀公司Redfin的報告，截至9月28日的四周內，美國待售房屋銷售同比下降約1%。這標誌著近五個月來最大的收縮，主要受抵押貸款利率趨勢逆轉和普遍存在的經濟不確定性影響。

購房活動放緩在幾個主要大都市區尤為明顯。休斯頓的待售房屋銷售同比下降了15.4%，而丹佛下降了12.3%，拉斯維加斯下降了11.2%。總體而言，在美國50個最大都市區中，有30個的待售房屋銷售下降。

影響買家猶豫的因素

幾個相互關聯的因素正在影響當前的市場動態。房屋銷售中位數價格同比上漲2.5%，達到390,845美元，創下六個月來的最大漲幅。與此同時，週平均抵押貸款利率從6.26%升至6.3%，結束了連續九週的下降。利率的上漲加劇了銷售價格的上漲，將每月住房支付中位數推高至2,590美元，比9月初的九個月低點增加了約40美元。

雖然住房總庫存同比增加了8.4%，這代表著自2024年初以來最小的增幅，因為新上市房屋的增長已經減速。除了定價和利率，更廣泛的經濟不確定性，包括對潛在裁員和近期聯邦政府停擺的擔憂，進一步削弱了消費者信心和買家熱情。

行業影響和亮點

當前的市場狀況給房地產行業的各個細分市場帶來了不利影響。抵押貸款機構，例如Rocket Companies (RKT)，受到貸款活動減少和貸款發放量下降的直接影響。儘管面臨這些挑戰，Rocket Companies在過去十二個月中實現了6.75%的營收增長，表現出韌性。然而，InvestingPro數據顯示，該公司目前的交易價格高於其公允價值，反映出充滿挑戰的市場環境。**Zillow Group (ZG)和Redfin (RDFN)**等房地產經紀公司也容易受到較低交易量的影響，這可能會影響佣金收入和廣告收入。

相反，市場也展現出一些韌性。8月份，首次置業房屋（定價在5-35百分位）的銷售增長了4%，即使對高價房屋的需求有所減弱。這一趨勢表明買家議價能力增強，當前市場中賣家比買家多出約50萬。此外，ADP9月份的私營部門就業報告顯示勞動力市場相對穩定，在聯邦政府停擺對官方數據產生影響的情況下，提供了一定程度的經濟清晰度。

“房地產市場目前的軌跡在上市公司中創造了一個贏家和輸家的獨特格局，這主要基於它們對交易量和新建築的直接或間接敞口。”

主要的房屋建築商，包括D.R. Horton (DHI)、Lennar (LEN)和PulteGroup (PHM)，可能會經歷新房需求減少、施工開始放緩以及提供激勵措施的壓力。建築材料供應商，如Builders FirstSource (BLDR)、Home Depot (HD)和Lowe's (LOW)，也容易受到需求下降的影響，因為新建築正在放緩。

展望與未來考量

房地產市場預計將經歷一個逐步再平衡和房價溫和上漲的時期。由於相對於疫情前水平的持續低庫存、強大的房主股權和穩健的貸款標準，市場“崩盤”的可能性不大。房價增長預計將保持溫和，全國範圍內可能在1%到5%的年增長範圍內，這與近年來的顯著上漲形成對比。現有房屋銷售預計將保持低迷，可能標誌著自1995年以來最慢的一年。

**房利美（Fannie Mae）**預測，到2025年底，抵押貸款利率平均約為6.4%，到2026年底可能降至5.9%。他們的經濟和住房展望預測，2025年新房和現有房屋銷售總量將達到472萬套，2026年將達到516萬套。**全國房地產經紀人協會（NAR）**預測，如果抵押貸款利率降至6%以下，2026年現有房屋銷售將增長11-13%。

長期來看，除非工資增長顯著超過房價上漲，否則負擔能力仍將是一個嚴峻挑戰。未來幾個月需要關注的關鍵因素包括抵押貸款利率的走勢、更廣泛的經濟指標以及住房庫存水平的演變。隨著被壓抑的需求顯現，市場預計將繼續緩慢走向更低的利率和銷售活動的逐步反彈。