美國房地產市場正顯現出潛在調整的跡象，表現為庫存增加、價格上漲放緩、交易量減少，與2006年觀察到的情況相似。抵押貸款利率升高和消費者行為轉變是主要驅動因素。

美國房地產市場在庫存增長中預示潛在調整

美國房地產市場目前正顯現出明顯的放緩跡象，其特點是庫存增加和房價增長減速，這引發了對市場穩定性的擔憂。這一轉變與2006年房地產行業觀察到的情況相提並論，那是一個顯著市場調整之前的時期。

事件詳情：庫存激增與價格溫和

最新數據突顯了住房供應的顯著增加。截至7月中旬，Zillow報告稱住房庫存同比增長了17%。對於新建住宅，6月份的銷售額同比下降了6.6%，而同期待售新房的數量增加了8.5%。2025年6月，新建住宅的月度庫存從預計的9.7個月供應量擴大到9.8個月，超過了前一年記錄的8.4個月水平。總體住房庫存比2024年增加了**33%**以上，預計到年底將達到疫情前水平。

房價上漲也正在放緩。標普CoreLogic Case-Shiller房價指數顯示，5月份的年度漲幅為2.3%，這是自2023年中期以來最慢的年度漲幅，也低於4月份的2.7%漲幅。儘管該指數仍創歷史新高，但增速放緩表明市場動態發生了變化。Zillow預計到2025年底，房價將呈下降趨勢，年底將比年初低0.9%。2025年6月，新房的中位銷售價格為401,800美元，較5月份下降6.9%，同比下降2.9%。2025年經通脹調整後的Case-Shiller數據顯示，房價已達到299.9的歷史新高，顯著超過2006年觀察到的266.4峰值，突顯了當前市場的不可負擔性。

6月份現有住房銷售也出現了2.7%的月度下降，經季節性調整的年度銷售率為393萬套，低於5月份的404萬套。

市場反應分析：抵押貸款利率和買方行為

房地產市場降溫的主要驅動因素是抵押貸款利率升高，這些利率一直徘徊在7%左右和6%以上。這些更高的利率使得借貸成本更高，從而減少了潛在買家的數量，並導致房屋在市場上停留的時間更長。摩根大通預測，到2025年底，抵押貸款利率只會小幅下降至6.7%，這表明該行業將持續面臨逆風。房利美也預計平均抵押貸款利率將保持在**6%**以上。

一個重要的促成因素是“鎖定效應”，即超過80%的借款人由於目前的抵押貸款利率而“失去抵押貸款價值”，這使他們不願出售房屋。儘管這種效應歷來導致庫存量低，但現在它開始解除，因為目前82.8%的房主持有的利率低於6%，低於2022年中期的92.7%。低於預期的房屋銷售也與消費者財務壓力以及勞動力市場疲軟有關。

止贖活動正在增加，貸方在2025年上半年在全國範圍內對140,006處房產啟動了止贖程序，比去年同期增加了7%，比2020年上半年增加了41%。嚴重抵押貸款拖欠率已上升至所有抵押貸款的0.86%，高於2024年第四季度的0.70%。

為應對需求放緩，房屋建築商正在收縮。6月份新屋開工量較上月下降4.6%，較一年前下降10%。竣工量較5月至6月下降12.5%，較一年前下降15.5%。這一趨勢表明建築商正朝著專注於更經濟的入門級住宅而非豪華物業的戰略轉變。

更廣泛的背景和影響：經濟放緩和區域差異

美國房地產市場的放緩具有重要的宏觀經濟影響，因為住房是影響建築就業、房屋裝修支出、抵押貸款和整體消費者信心的主要經濟支柱。房地產市場的低迷可能對這些相互關聯的部門產生連鎖反應。

高盛預測，今年最後兩個季度的經濟增長將溫和增長1%，其中住宅投資——用於新建住宅、公寓和翻修的金額——預計在2025年最後六個月將下降8%，這將成為“增長的最大拖累”。對2025年潛在衰退的擔憂也正在浮現。

區域差異正變得越來越明顯。陽光地帶州，如奧斯汀、聖安東尼奧和坦帕，在疫情期間經歷了快速增長，現在正面臨供應增加、價格增長放緩以及房屋購買協議取消率上升的情況。例如，2025年7月，聖安東尼奧的取消率為22.7%，勞德代爾堡為21.3%，傑克遜維爾為19.9%。相反，中西部和東北部的一些地區保持著較低的庫存水平和更多的買家競爭。佛羅里達州、德克薩斯州和加利福尼亞州在活躍掛牌量方面位居全國前列，分別有超過182,000、123,000和65,000套房屋待售。

專家評論：懸崖邊緣的警告

穆迪分析首席經濟學家馬克·贊迪對經濟前景表達了嚴重關切。

“美國經濟可能比承認的更接近衰退，住房和建築業預計將首當其衝。就業增長疲軟、通脹上升和房地產市場疲軟的連鎖反應可能導致該國在2025年末陷入低迷。雖然經濟尚未衰退，但感覺就像在邊緣，處於這場衰退的懸崖邊緣。”

CJ Patrick Company創始人兼首席執行官里克·沙爾加指出，佛羅里達州和德克薩斯州等州已經擁有比疫情前更多的待售庫存，同時需求減弱。全國房地產經紀人協會（NAR）首席經濟學家勞倫斯·雲將現有住房銷售的低迷歸因於高抵押貸款利率“麻痺了房屋銷售活動”。

展望未來：預期軟著陸

儘管面臨重重逆風，許多專家認為2025年不太可能發生全面的房地產市場崩潰，即全國範圍內的**15-20%**價格下跌。這一前景得到了以下因素的支持：總體庫存水平仍然較低、房主擁有大量淨資產以及自2008年金融危機以來實施的穩健貸款實踐。相反，更普遍的預期是房地產市場將“軟著陸”或經歷“降溫期”。

展望未來，需要關注的關鍵因素包括抵押貸款利率的走勢、更廣泛的就業增長數據、消費者支出趨勢以及即將發布的經濟報告，所有這些都將進一步明確市場方向及其對更廣泛經濟的影響。