ABD konut piyasası, yüksek mortgage oranları, kalıcı satın alınabilirlik sorunları ve ticari gayrimenkul sektöründeki artan risklerden kaynaklanan önemli baskılarla kritik bir dönemeçte. Mortgage oranlarındaki son düşüşler bir miktar rahatlama sağlasa da, temel yapısal sorunlar, tüketici finansal kırılganlığı ve daha geniş ekonomik aşırı değerleme, yatırımcılar için karmaşık bir görünüm sinyalini veriyor.

ABD konut piyasası, yüksek mortgage oranları, kalıcı satın alınabilirlik sorunları ve gergin bir ticari gayrimenkul sektörünün birleşimiyle daha geniş bir ekonomik istikrarsızlık potansiyelini işaret ederken giderek artan bir incelemeyle karşı karşıya. Yatırımcılar, piyasanın gidişatını ölçmek için anahtar riskleri, demografik değişimleri ve gelişen mortgage trendlerini yakından izliyor. Bu sektördeki önemli bir gerileme, tüketici servetini, bankacılık sektörünün sağlığını ve genel piyasa güvenini etkileyerek ekonomi genelinde dalgalanmalar yaratabilir.

Konut Sektörü Baskı Altında

Konut piyasası önemli baskılarla mücadele etmeye devam ediyor. Mortgage oranları, son zamanlarda yaklaşık bir yılın en düşük seviyelerine gerilemesine rağmen (son rapora göre ortalama 30 yıllık sabit oran %6,35), satın alınabilirliği önemli ölçüde azalttı. Ev fiyatları yüksek kalmaya devam etse bile aylık ödeme gereksinimleri fırladı ve potansiyel ev alıcıları ile yer değiştirmeyi düşünen mevcut ev sahipleri için büyük engeller yarattı. Bu durum, kalıcı bir arz kısıtlaması ile daha da karmaşıklaşıyor; yeni konut inşaatı demografik talebe ayak uyduramıyor. İşgücü sıkıntısı, düzenleyici engeller ve finansman zorlukları gibi faktörler bu açığa katkıda bulunuyor ve satın alınabilirlik sorunlarına rağmen fiyatlar üzerinde yukarı yönlü baskıyı sürdürüyor. Düşük oranlar, mortgage başvurularında %9,2'lik bir artışı ve yeniden finansmanda %12,2'lik bir yükselişi tetiklerken, ev sahiplerinin pandemi dönemindeki tarihsel olarak düşük oranlarını mevcut daha yüksek oranlarla değiştirmekte isteksiz olduğu "kilitlenme etkisi" envanteri sınırlamaya devam ederek önemli fiyat düzeltmelerini engelliyor.

Ticari Gayrimenkul: Sistemik Bir Endişe

Konut piyasasının ötesinde, ticari gayrimenkul (CRE) sektörü önemli sistemik riskler sunuyor. Büyük kentsel merkezlerdeki ofis doluluk oranları pandemi öncesi seviyelerin önemli ölçüde altında kalmaya devam ediyor ve genellikle tarihsel normların %70'inin altında seyrediyor. Bu kalıcı boşluk, ticari alan kullanımında döngüselden ziyade yapısal bir değişimi düşündürüyor ve mülk sahipleri için önemli yeniden finansman zorlukları yaratıyor. Ofis mülkünde temerrüt oranları endişe verici seviyelere ulaştı ve bazı piyasalarda %12'ye yaklaştığı bildirildi. Özellikle önemli ticari mülk kredi portföylerini sürdüren bölgesel bankalar için bankacılık sektörünün CRE'ye maruz kalması özel bir endişe kaynağı. Temerrüt oranları yukarı yönlü eğilimini sürdürmesi halinde bu yoğunlaşma potansiyel finansal bulaşma riskleri taşır. Federal Rezerv verileri, CRE fiyatlarının birçok piyasada zirve seviyelerinden yaklaşık %10-15 oranında düştüğünü ve kiralamaların sona ermesi ve kiracıların alan gereksinimlerini yeniden değerlendirmesiyle daha fazla düzeltmenin beklendiğini gösteriyor.

Temel Ekonomik Zayıflıklar

Daha geniş ekonomik tablo, emlak piyasası baskılarını şiddetlendirebilecek çeşitli zayıflıkları ortaya koyuyor. LendingClub'ın Reality Check raporuna göre, Amerikalıların yaklaşık %64'ü maaştan maaşa yaşıyor ve bu da beklenmedik harcamalara veya gelir kesintilerine karşı önemli finansal tamponların bulunmadığını gösteriyor. Tüketicilerin bu kırılgan mali durumu, ABD ekonomik faaliyetinin yaklaşık %70'ini yönlendiren harcama gücünü doğrudan etkiliyor. Kredi kartları, taşıt kredileri ve mortgage genelinde yükselen hanehalkı borç seviyeleri, tüketici harcama kapasitesini daha da kısıtlıyor ve ekonomik şoklara karşı dayanıklılığı azaltıyor. Aynı zamanda, çeşitli piyasalardaki varlık fiyatları, temel değerlerden endişe verici bir kopukluk gösteriyor. Bu ayrışma, yaygın ekonomik belirsizliklere rağmen değerlemelerin tarihsel olarak yüksek seviyelere ulaştığı hisse senedi piyasalarında özellikle belirgin. ABD kurumsal borcu 2024 itibarıyla yaklaşık 12,1 trilyon dolara yükseldi; bu, pandemi öncesi seviyelerden önemli bir artış ve ekonomik koşullar kötüleşirse potansiyel istikrarsızlık riski taşıyor.

Demografik Değişimler ve Nüanslı Gayrimenkul Trendleri

Daha geniş olumsuzluklara rağmen, demografik değişimler emlak piyasasının belirli segmentlerini yeniden şekillendiriyor ve hem zorluklar hem de fırsatlar yaratıyor. ABD nüfusunun yaşlanması, 2030 yılına kadar her beş kişiden birinin emeklilik yaşında olmasının beklendiği göz önüne alındığında, yaşlı konutları ve sağlık tesislerine olan talebi artırıyor. Benzer şekilde, artan milenyum ve Z kuşağı nüfusu, özellikle kentsel merkezlerde çok aileli konutlara olan talebi etkiliyor ve e-ticaretin yükselişini körükleyerek endüstriyel ve lojistik gayrimenkullere güçlü talep yaratıyor. Genel konut piyasası baskı altında olsa da, bazı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO'lar) stratejik olarak uyum sağlıyor. Örneğin, AvalonBay Communities, Inc. (NYSE: AVB), 2023'ün 4. çeyreği için aynı mağaza konut kiralama gelirlerinde %6,7'lik bir artış bildirdi; bu, kentsel kiralama piyasalarındaki güçlü talebi yansıtıyor. Önde gelen bir sağlık GYO'su olan Welltower Inc. (NYSE: WELL), 2023'ün 4. çeyreğinde Yaşlı Konut İşletme portföyü için aynı mağaza net işletme gelirinde yıllık %9,1'lik bir artış gördü ve yaşlı konut doluluk oranı %83,2'ye ulaştı. Endüstriyel sektörde ise Prologis, Inc. (NYSE: PLD), 2023'ün 4. çeyreği itibarıyla mülklerinde %97,8'lik bir doluluk oranını korudu ve lojistik alanına olan güçlü talepten faydalandı.

Politika Yanıtları ve Görünüm

Konut piyasasından kaynaklanan potansiyel finansal istikrar risklerine yanıt olarak, politika yapıcılar giderek daha fazla makro ihtiyati politikalara yöneliyor. Kredi-değer (LTV) limitleri ve borç servisi-gelir (DSTI) limitleri gibi bu önlemler, kredi veren ve borçlunun dayanıklılığını artırmayı, kredi döngülerini azaltmayı ve aşırı konut fiyatı coşkusunu frenlemeyi amaçlıyor. Bankaların konut gayrimenkulüne olan önemli maruziyeti, bazen varlıklarının %50'sini aşan oranlarda, konut piyasası gerilemelerinin yarattığı sistemik riski vurguluyor. Bu politikaların etkinliği, vergi, planlama ve arazi arzı düzenlemeleri dahil olmak üzere daha geniş konutla ilgili politikalarla tutarlı uygulama ve entegrasyona bağlıdır.

İleriye dönük olarak, mortgage oranlarının seyri büyük ölçüde Federal Rezerv'in gelecekteki eylemlerine bağlı olacaktır. Enflasyonun soğumaya devam etmesi durumunda, Fed tarafından yapılacak bir faiz indirimi mortgage oranlarını daha da düşürerek konut piyasasında bir miktar dengeyi yeniden sağlayabilir. Ancak, enflasyonun yapışkan olduğu veya istihdam verilerinin beklenenden iyi geldiği ortaya çıkarsa, getiriler ve mortgage oranları tersine dönebilir. Ayrıca, konut arzı kritik bir faktör olmaya devam ediyor; mevcut konutlarda bir artış olmadan satın alınabilirlik önemli ölçüde iyileşmeyecektir; bu, imar kısıtlamaları, işgücü sıkıntısı ve yüksek malzeme maliyetleriyle karmaşıklaşan bir sorundur. Para politikası, ekonomik göstergeler ve devam eden demografik değişimlerin etkileşimi, önümüzdeki aylarda ABD konut ve emlak piyasalarının seyrini şekillendirmeye devam edecektir.