Edgen Stock·Mar 19 2026, 11:24一項針對機構購房者的新參議院法案立即導致主要租賃營運商股價下跌，但其核心條款被專家稱為無效。該立法旨在改善住房負擔能力，但含有一項重大漏洞，可能允許大型投資者繼續購買房屋，同時對「先建後租」行業施加嚴厲限制，這可能會抑制新的住房供應。
在美國參議院通過《21世紀住房之路法案》(21st Century ROAD to Housing Act) 後，最大的獨棟租賃公司股價大幅下跌。該法案旨在阻止機構投資者購買獨棟房屋。受此消息影響，Invitation Homes (INVH) 股價下跌 6%，American Homes 4 Rent (AMH) 下跌 4.3%。該法案禁止控制 350 套或更多獨棟房屋的營利性實體收購更多房屋，這威脅到這些上市房東的核心增長模式。
儘管市場做出反應，但住房專家和遊說者發現了一個重大缺陷，可能使這項禁令形同虛設。該法案包含一項豁免，適用於「旨在促進房屋所有權計畫」下的購買。該條款只要求投資者向信用機構報告租金支付情況，並在決定出售房屋時向租戶提供優先購買權——許多大型房東已經實行了這些做法。城市研究所的住房行業顧問兼非常駐研究員吉姆·帕羅特表示：「有了房屋促進豁免……投資者可以開著一輛麥克卡車穿過去。」
雖然該法案的一個部分提供了明確的規避途徑，但另一部分則直接打擊了「先建後租」（BTR）行業。該立法規定，開發或購買新建租賃社區的機構投資者必須在七年內將這些房屋出售給個人買家。這一要求從根本上擾亂了 BTR 的商業模式，該模式依賴於長期持有和最終將整個社區出售給其他機構基金。
這項規定引來了包括全國住宅建築商協會（NAHB）在內的行業團體的尖銳批評。他們認為，強制出售規定將阻礙新建築的投資，從而適得其反地減少該法案旨在增加的住房供應。寬鬆的房屋促進豁免與嚴格的 7 年 BTR 處置要求之間形成鮮明對比，這給獨棟租賃領域的開發商和投資者帶來了顯著的運營不確定性。
該法案的未來並不確定，這給投資者增加了另一層風險。儘管該法案在參議院以 89 票對 10 票的廣泛兩黨支持下獲得通過，但現在必須與眾議院的版本進行協調，而眾議院的版本不包含機構投資者禁令。這一差異預示著一個複雜的談判過程，最終條款可能會發生重大變化。在美國財政部澄清規則並最終法案簽署成為法律之前，獨棟租賃領域的資本投資可能會因監管不確定性而持續受限。