Edgen Stock·Oct 19 2025, 06:54房地產行業，特別是像**Vanguard房地產指數基金ETF (VNQ)**這樣的交易所交易基金(ETF)，正面臨估值過高、對利率敏感以及經濟環境走軟帶來的嚴峻挑戰。這導致了對主要REIT ETF的「賣出」建議，並相對於更廣泛的市場指數表現不佳。
以Vanguard房地產指數基金ETF (VNQ)等知名交易所交易基金(ETF)為代表的房地產行業目前正受到嚴格審查，分析師紛紛發布「賣出」建議。這種謹慎的展望源於對估值過高、對當前利率環境的內在敏感性以及更廣泛經濟狀況走軟的擔憂。
VNQ已被一些分析師明確評級為「賣出」，凸顯了其基本面弱點。在過去的五年和十年中，VNQ以及其他重要的REIT ETF，如iShares美國房地產ETF (IYR)和房地產精選行業SPDR®基金ETF (XLRE)，其表現明顯遜於標普500指數和金融板塊。例如，在過去五年中，包括股息在內的總回報方面，IYR (35.0%)和XLRE (38.0%)遠低於**標普500指數 (SPY)的105.3%和金融板塊 (XLF)**的128.0%。在十年期內也觀察到類似的趨勢。
目前，VNQ的交易價格是其賬面價值的2.4倍，仍比2022年峰值低21%以上。分析師認為，若持續跌破88美元的價格水平，可能會引發REIT ETF的進一步下行勢頭。該基金管理著約656.8億美元的資產，其動能和風險評級也較低，表明存在潛在的不穩定性。
圍繞REITs負面情緒的主要驅動因素是利率上升和經濟可能走弱的影響。截至2025年10月，美聯儲已將其聯邦基金利率目標區間設定在4.00%至4.25%之間，有效利率徘徊在4.09%左右。儘管市場普遍預期會進一步降息，到2025年底可能將利率推低至3.50%–3.75%，但資本成本仍然是商業房地產的關鍵因素。目前為4.4%的**擔保隔夜融資利率(SOFR)**明顯高於2022年底，增加了房地產開發商和業主的浮動利率資本成本。
這種環境導致REITs板塊在2025年7月（-1.17%）和9月（-0.73%）出現負總回報。儘管8月表現強勁（+5.48%），但該板塊2025年第三季度的漲幅為+2.7%，顯著落後於標普500指數的+8.1%。截至2025年10月14日，REITs板塊的年平均總回報率為-1.74%。
REITs於1960年首次合法成立，2001年被納入標準普爾指數，2015年才從金融板塊中單獨歸類，歷史上一直被認為是穩定的長期投資。然而，近期業績差異顯而易見。2025年9月，REITs板塊的平均價格/營運資金(P/FFO)從13.8倍略微上升至14.1倍。儘管某些物業類型，如數據中心 (24.6倍)和土地 (22.6倍)，表現出較高的P/FFO估值，但在同一時期，**72.2%**的物業類型經歷了倍數收縮。
9月份，平均REITs的**資產淨值(NAV)**折價從-12.70%擴大至-14.10%，表明許多REITs的交易價格低於其內在價值，這可能使它們成為私募股權或其他收購實體的目標。在此期間，醫療保健REITs表現突出，年至今平均收益達+21.83%，顯著超過其他REITs物業類型。
對VNQ的「賣出」建議凸顯了分析師日益增長的擔憂。正如一份報告指出：
「價格已經開始回落，VNQ的價格比其52週高點低7%以上。」
ETF被賦予了較差的動能和風險評級，進一步證實了這一觀點，表明宏觀經濟逆風可能將繼續對該板塊施加壓力。
2025年商業房地產的前景依然複雜，資本成本升高被認為是首要挑戰。儘管通脹似乎正在放緩，但預計在整個2025年仍將高於美聯儲2%的目標。36.1萬億美元的巨額美國聯邦債務將需要以更高的利率進行再融資，進一步增加壓力。
2024年約1萬億美元的到期債務（其中許多已展期）以及2025年另外5700億美元的到期債務，預示著即將出現一波潛在的貸款違約潮，尤其集中在困境中的辦公樓板塊。該板塊繼續面臨顯著的重新估值，大量物業銷售以疫情前價值的25%至50%進行。預計貸款違約率將全面上升。
相反，一些板塊則展現出更有利的前景。工業板塊預計將經歷溫和但積極的租金增長。零售板塊的投資預計將表現優異，這得益於較低的空置率和有限的新供應，其中位於人口增長地區的以雜貨店為主導的購物中心表現尤為突出。替代資產類別也存在機會：
數據中心有望受益於人工智能進步帶來的巨大需求。
自助倉儲通常受益於較低的運營費用，儘管2025年的表現可能有所減弱。
**獨棟住宅租賃(SFR)**正利用住房負擔能力差距和低庫存的優勢。
醫療辦公和老年公寓板塊正經歷需求增長，受65歲以上人口增長的推動。
儘管前景各異，但2025年商業房地產的總體主題將是審慎投資、規避潛在陷阱，並在由持續高資本成本和不斷變化的經濟基本面所塑造的格局中識別真正的機會。
